Использование земельного участка, взятого в аренду

В данном случае следует исходить из видов  разрешенного использования (далее – ВРИ) земельного участка и построенного на нем здания. Вероятнее всего, ВРИ земельного участка строго соответствует целям его предоставления, т.е.

для размещения автостоянки, если иное не указано в договоре аренды и в сведениях кадастрового учета.

Соответственно, если вам удалось оформить в собственность построенное здание, то следует предположить, что оно построено с разрешения администрации, а его ВРИ, вероятнее всего, соответствует  назначению земельного участка, если иное не было указано в разрешении на строительство и не отразилось в его кадастровом паспорте после ввода его в эксплуатацию, т.е. предназначено для обслуживания автостоянки  (например, административно-бытового назначения, т.е. для размещения административного и технического персонала, охраны, подсобных помещений и т.п.). 

Таким образом, размещение в здании объекта торговли войдет в противоречие с его ВРИ, а также ВРИ земельного участка, предназначенного для размещения автостоянки, а не объектов торговли.

Однако в целом это не предоставляет безусловное право на расторжение договора аренды и на изъятие земельного участка, предоставленного в аренду, если участок продолжает использоваться согласно его прямому назначению, т.е. для размещения автотранспортных средств.

 Между тем, поскольку здание, используемое не в соответствие с его ВРИ, занимает часть участка, предназначенного для автостоянки, то формально имеется нарушение, поскольку имеет место использование этой части участка не в соответствие с его ВРИ, что создает угрозу претензий со стороны надзорных органов и арендодателя.

Однако судебная практика по данному вопросу преимущественно складывается в пользу владельцев зданий, подтверждая, что использование земельного участка, в том числе с целью эксплуатации здания, само по себе не свидетельствует об использовании этого земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием (постановление Верховного Суда РФ от 20.02.2015 по делу № 305-АД14-5167, № А41-20594/14).

Согласно ст.

287 Гражданского кодекса РФ прекращение прав на земельный участок, принадлежащих арендаторам и другим лицам, не являющимся его собственниками, ввиду ненадлежащего использования участка этими лицами осуществляется по основаниям и в порядке, которые установлены земельным законодательством.

Согласно ст.

46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 45 ЗК РФ, в частности, при использовании земельного участка не по целевому назначению,  невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению.

Гражданское законодательство предусматривает также общие основания досрочного расторжения договора аренды, в частности, ст.

619 ГК РФ предусматривает, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, существенно ухудшает имущество и в других случаях.

Такого основания для расторжения договора аренды земельного участка, как распоряжение своей собственностью, находящейся на арендованном участке, в частности, путем сдачи его в аренду, закон не содержит. Иное противоречило бы ст. 209 ГК РФ, определяющей правомочия собственника по свободному владению, пользованию и распоряжению своим имуществом, если его оборот не ограничен законом.

Иными словами, вы вправе не только сдать в аренду, но продать здание другому лицу. Соответствующие права арендатора перейдут к нему в порядке, предусмотренном п. 1 и 3 ст. 552 ГК РФ, если это не противоречит условиям договора аренды.

Вместе с тем во избежание рисков и устранения сомнений в правомерности использования здания для испрашиваемой цели (под магазин) и необходимости эксплуатации здания по более широкому назначению и видам использования, связанным с обслуживанием автостоянки, допустимо по усмотрению собственника просить внести изменения во ВРИ здания и его наименования, например, просить установить зданию назначение административно-торговое с целью оказания владельцам транспортных средств сопутствующих услуг: продажи запасных частей и  технического обслуживания, розничной торговли иными товарами, включая продукты питания и т.п., в пределах, определенных утвержденными нормами градостроительного зонирования соответствующей территории (ст. 37 Градостроительного кодекса РФ).

Штраф и убытки за использование земли не по целевому назначению

Предприятие привлечено к ответственности за сдачу в аренду помещений в здании, находящемся на земельном участке иного назначения. Такой подход может обернуться экономическим крахом для тех, кто зарабатывает на аренде.

Отныне, если арендный бизнес расположен на земельном участве иной категории, не предназначенной для ведения предпринимательской деятельности, то это обернется не только административным штрафом, а также взысканием убытков (упущенной выгоды) от незаконного использования такого участка.

Частью 1 статьи 8.8 КоАП РФ установлена административная ответственность за использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и (или) разрешенным использованием, за исключением случаев, предусмотренных частями 2, 2.1 и 3 настоящей статьи.

Верховный суд по делу № 308-ЭС19-10562 от 21.10.2019 подробно проанализировал такой случай, и похоже, что он станет теперь стандартом при разрешении аналогичных споров. 

http://kad.arbitr.ru/Document/Pdf/e2a7c462-6d40-44c5-b3df-2ffc22dec275/62e4ae52-11cc-4c90-8283-111370045748/A32-49415-2018_20191021_Opredelenie.pdf?isAddStamp=True

Постановлением административного органа предприятие привлечено к административной ответственности, предусмотренной частью 1 статьи 8.8 КоАП РФ, с назначением наказания в виде административного штрафа в размере 100 000 рублей.

Основанием для привлечения предприятия к административной ответственности послужило то обстоятельство, что на принадлежащем предприятию на праве постоянного бессрочного пользования земельном участке с видом разрешенного использования для сельскохозяйственного использования расположено здание, эксплуатируемое предприятием для осуществления коммерческой деятельности (передача в аренду части помещений в здании под объекты торговли и предприятий сферы обслуживания населения), что не соответствует виду разрешенного использования земельного участка и нарушает требования статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации.

Подпункты 5 и 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса относят к принципам, на которых основан данный Кодекс и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства, следующие принципы: единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами; платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В силу пункта 2 статьи 7 Земельного кодекса земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением.

Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются Федеральными законами и требованиями специальных Федеральных законов.

Согласно статье 42 Земельного кодекса собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны, в том числе, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением.

Таким образом, по мнению ВС РФ, передача в аренду части помещений в здании касается не только вопроса об использовании такого объекта недвижимости, но и земельного участка, на котором этот объект недвижимости расположен.

Нормы земельного законодательства обязывают использовать по целевому назначению весь земельный участок. При этом отсутствуют исключения в виде возможности использования части земельного участка не по целевому назначению (не в соответствии с разрешенным использованием).

• Передача в аренду части помещений в здании под объекты торговли и предприятий сферы обслуживания населения повлекла за собой изменение функционального назначения здания, поскольку эти помещения предназначены для использования в сельскохозяйственной деятельности, а не для сдачи их в аренду в целях осуществления иной деятельности.
• Соответственно, использование здания в целях осуществления иной деятельности привело к использованию земельного участка, на котором расположено здание, не в соответствии с видом разрешенного использования этого участка.
• При этом разные виды разрешенного использования земельного участка влияют и на плату, установленную в отношении земельного участка, в частности, на кадастровую стоимость и ставку земельного налога.
• Подобная ситуация может обернуться не только штрафом, а также административной преюдицией, в целях доначисления налогов, изменения кадастровой стоимости земельного участка, убытков, причиненных такими действиями собственнику земли.
• В первую очередь от такой позиции могут пострадать государственные и около государственные предприятия, на балансе которых имеется масса недвижимости, которую они вынужденно сдают в аренду, чтобы хоть как-то держаться на плаву.

Вс решал, можно ли использовать часть участка не по назначению — новости право.ру

Можно ли использовать часть земельного участка не в соответствии с видом разрешенного использования – решает экономколлегия в разбирательстве № А40-244225/2019. В суд обратилась «Центральная топливная компания», которая обжаловала штраф 700 000 руб. по ч. 1 ст. 8.8 КоАП.

Компания получила штраф за то, что разместила кафе, интернет-магазин, офисы и автосервис в своем здании, хотя участок был предназначен для «обслуживания автотранспорта». При этом по прямому назначению земля тоже использовалась.

Здание было у компании в собственности, а участок она арендовала по договору 2017 года у департамента городского имущества Москвы.

Практика КС рассмотрел жалобу на положение КоАП о штрафах за нецелевое использование земли

Две инстанции встали на сторону компании и отменили штраф. Как они объяснили, договор аренды земельного участка готовился в соответствии со старым классификатором видов разрешенного использования участков (утвержден приказом Минэка от 01 сентября 2014 года N 540).

В первоначальной формулировке вид разрешенного использования включал не только «гаражи, стоянки, автозаправки», но и «магазины сопутствующей торговли, здания для организации общественного питания» и так далее.

К тому же предоставление участка для эксплуатации расположенного на нем здания допускает его использование не в соответствии с градостроительным регламентом, указали две инстанции.

АС Московского округа оказался другого мнения: общество допустило нарушение, так как использовало участок не в соответствии с видом использования, который документально установлен и учтен в кадастре недвижимости.

Классификатор, утвержденный в 2014 году, поменялся уже в 2015-м, сведения о виде разрешенного использования участка внесены в ЕГРН в 2016-м. Договор аренды земли был заключен после всех этих событий, в 2017-м.

А значит, офисы, кафе, интернет-магазин нельзя было размещать на участке для обслуживания автотранспорта, заключил АС МО.

В Верховном суде

С этим решением не согласилась компания. Ее доводы выслушала тройка экономколлегии 3 февраля.

По словам представителя истца, адвоката Александра Зака, здание, о котором идет речь, – бывший автокомбинат № 22 «Мосхлебтранса». Это довольно большой объект, где с самого начала были и кабинеты, и кафе.

«Любое сложное административное здание предполагает разные виды использования, – убеждал адвокат. – Там может быть и кафе, и другие объекты».

По мнению Зака, кассационный суд вышел за пределы обжалования, потому что рассмотрел довод о несоответствии вида использования реестру недвижимости; в изначальном постановлении такого довода не было.

К тому же, если уж и брать ЕГРН, то смотреть, что там указано два вида использования: не только «обслуживание автотранспорта», но и «для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства». Это два равнозначных вида использования, обратил внимание Зак.

По его словам, раньше вид использования участка определялся по договору аренды, а сейчас надо ориентироваться на правила землепользования и застройки.

Он раскритиковал и позицию Росреестра: по словам адвоката, госорган несколько раз менял позицию по делу, апеллировал то к тексту договора, то к правилам землепользования и застройки. «Задача административного органа – выявлять и предупреждать правонарушения, а не искать способ наказать любой ценой», – заявил Зак.

«Задача административного органа – выявлять и предупреждать правонарушения, 

а не искать способ наказать любой ценой».

С этим не согласился Дмитрий Сухов, представитель Росреестра. Он напомнил, что договор аренды участка с департаментом не предусматривал офисов, кафе, интернет-магазина. Согласно новым классификаторам, это объект дорожного сервиса. Если классификаторы изменились, а компания не досмотрела, значит, она виновата, проигнорировала требования закона, уверял юрист Росреестра.

Сухов упирал на принцип платности землепользования. «Если на территории есть кафе, офисы и магазины – это уже совсем другая кадастровая стоимость, – объяснял он. – Значит, плата за использование перечисляется в неполном размере, и бюджет недополучает деньги». А внесение сведений из ЕГРН в участок – это один из способов определения платы, указывал Сухов.

«Если есть кафе, офисы и магазины – это уже совсем другая кадастровая стоимость».

На эти заявления Зак ответил в стадии реплик. В частности, он заявил, что «если и было нарушение – надо было взыскивать неосновательное обогащение». А когда судьи ушли на совещание, адвокат критиковал подход властей на другом примере: «Что получается, если в офисном здании поставить банкомат, то сразу надо добавить «банковскую деятельность»?

После совещания тройка огласила решение: все решения по делу отменить, отправить его на новое рассмотрение.

Как изменить вид разрешенного использования земельного участка, арендуемого у Москвы

Изменить вид разрешенного использования земельного участка могут физические, юридические лица и индивидуальные предприниматели, являющиеся арендаторами или правообладателями земельных участков, находящихся в собственности города Москвы, или участков, на которые собственность не разграничена. Также за предоставлением государственной услуги могут обращаться представители заявителей.

Причин, по которым может понадобиться изменять вид разрешенного использования, несколько:

• если вы планируете вести на нем коммерческую деятельность, которая не предусмотрена текущим видом разрешенного использования;
• если текущий вид разрешенного использования не соответствует действующему законодательству, эту проблему нужно решить, приведя вид разрешенного использования в соответствие с действующим законодательством;
• если земельному участку вообще не установлен вид разрешенного использования.

Вы не сможете изменить вид разрешенного земельного участка, если:

• одно или несколько зданий, расположенных на земельном участке, не принадлежат вам;
• права на земельный участок оспариваются в суде;
• у вашего земельного участка не определены границы, то есть участок не поставлен на государственный кадастровый учет;
• не представлено согласие залогодержателя.

Получить данные о земельном участке, включая кадастровый номер, адрес и вид разрешенного использования, можно на сайте Управления Росреестра по Москве. В частности, кадастровый номер потребуется вам для получения всех услуг Департамента городского имущества города Москвы.

Эту услугу в Москве предоставляет Департамент городского имущества города Москвы. Она оказывается исключительно в электронном виде на сайте mos.ru. Для получения услуги необходимо подать электронное заявление.

В течение 15 рабочих дней в личный кабинет заявителя на mos.ru будет отправлена информация об оказании услуги. При положительном решении вы получите распоряжение об изменении вида разрешенного использования земельного участка, при отрицательном — отказ в приеме документов или в предоставлении государственной услуги с разъясненной причиной отказа. Услуга предоставляется бесплатно.

Для получения услуги и заполнения электронного заявления вам нужно будет подготовить следующие документы:

• документ, подтверждающий полномочия представителя заявителя действовать от имени заявителя (в случае обращения представителя заявителя);
• документ, подтверждающий полномочия лица действовать от имени заявителя или представителя заявителя, являющегося юридическим лицом, за исключением обращения за предоставлением государственной услуги лица, имеющего право действовать без доверенности от имени юридического лица (в случае обращения за предоставлением государственной услуги лица от имени заявителя или представителя заявителя, являющегося юридическим лицом);
• нотариально удостоверенные копии документов, удостоверяющих (устанавливающих) права заявителя на земельный участок, если право на земельный участок в соответствии с законодательством Российской Федерации признается возникшим независимо от его регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (предоставляются при отсутствии сведений о правах на земельный участок в ЕГРН, за исключением случаев изменения вида разрешенного использования земельных участков, на которых расположены многоквартирные жилые дома);
• разрешение залогодержателя права пользования земельным участком на изменение вида разрешенного использования земельного участка (в случае, если земельный участок находится в залоге);
• правоустанавливающие или правоудостоверяющие документы на объект недвижимости (в случае, если право на объект недвижимости не зарегистрировано в ЕГРН).

Вы можете отозвать запрос с момента регистрации запроса до начала формирования результата предоставления государственной услуги. Отозвать запрос можно из личного кабинета заявителя на mos.ru.

Расскажите друзьям

Вс напомнил, что невозможность использовать арендуемый участок освобождает арендатора от платы за него

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда вынесла Определение № 305-ЭС20-7170 по делу № А40-297162/2018 о взыскании арендных платежей и неустойки с арендатора, который не мог использовать арендованный земельный участок по назначению.

В октябре 2003 г. Правительство г. Москвы распорядилось построить жилой дом с подземным гаражом и физкультурно-оздоровительным комплексом для обеспечения жильем учителей ЮЗАО столицы. Объект планировалось построить за счет средств членов-пайщиков ЖСК «Учительский дом» и привлеченного инвестора.

В марте 2017 г. Департамент городского имущества г. Москвы предоставил ЖСК земельный участок с видом разрешенного использования «многоэтажная жилая застройка» сроком на 6 лет.

По условиям арендного договора ЖСК обязался ежеквартально и в полном объеме уплачивать причитающуюся арендодателю плату и по требованию последнего представлять необходимые платежные документы.

В случае невнесения арендной платы за каждый день просрочки начислялись пени, а сам договор аренды мог быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя, если арендатор более двух раз подряд допускал просрочку оплаты.

Впоследствии столичный Департамент направил ЖСК претензию, согласно которой задолженность по арендной плате за 2018 г. превысила 43 млн руб., а начисленные пени – 1,4 млн руб. В свою очередь арендатор потребовал расторжения арендного договора из-за невозможности использования земельного участка по целевому назначению для строительства многоэтажного жилого дома.

Поскольку стороны не смогли достигнуть компромисса в досудебном порядке, Департамент имущества обратился в Арбитражный суд г. Москвы с требованием взыскать задолженность и неустойку, а также расторгнуть договор аренды.

В суде ЖСК возражал против удовлетворения иска, ссылаясь на отсутствие реальной возможности использовать участок в заявленный истцом период для целей, предусмотренных договором, по причине, за которую арендатор не отвечает – прекращение инвестиционного проекта в связи с протестом жителей, принятие Правительством г.

Москвы решения о прекращении строительства жилого дома. По мнению ЖСК, данные обстоятельства освобождают его от обязанности вносить арендную плату в спорный период.

Тем не менее АС г. Москвы удовлетворил иск, а апелляция и кассация поддержали его решение. Суды согласились с наличием у ЖСК задолженности перед контрагентом, признали верным расчет неустойки и сочли доказанным факт существенного нарушения ответчиком условий договора аренды, что послужило основанием для расторжения спорного договора согласно п. 3 ст. 619 ГК РФ.

Впоследствии ЖСК обратился с кассационной жалобой в Верховный Суд, который отменил все акты нижестоящих инстанций и вернул дело на новое рассмотрение.

ВС напомнил, что договор аренды носит взаимный характер, а риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе.

Если же невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. В этом случае стороны договора могут прийти к соглашению о его изменении.

Если договор аренды не может быть изменен или стороны не приходят к соглашению о его изменении, то арендатор не лишен права обратиться с требованием о досрочном расторжении договора (п. 2 ст. 620 ГК РФ).

Иной подход, подчеркнул ВС, означал бы возложение на арендатора обязанности уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению.

В рассматриваемом деле, как пояснил Суд, ЖСК так и не приступил к строительству многоквартирного жилого дома. Из-за протестов жителей района ответчику были предложены три альтернативных земельных участка для возведения объекта, которые так и не были предоставлены. В декабре 2015 г. Правительство г.

Москвы решило прекратить реализацию инвестиционного проекта, в свою очередь Градостроительно-земельная комиссия г.

Москвы изменила основной вид разрешенного использования земельного участка на следующий: «для размещения береговых полос водных объектов общего пользования, скверов, велодорожек, малых архитектурных форм».

Верховный Суд добавил, что в суде первой инстанции ответчик безуспешно ходатайствовал об истребовании дополнительных доказательств у истца, Правительства г. Москвы и Комитета г. Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства. «В противоречие со ст.

71 АПК РФ представленные кооперативом в материалы дела доказательства судами первой и апелляционной инстанций не исследованы и не оценены, результаты оценки в судебных актах не отражены. Довод представителя Департамента о том, что нормативные акты и решения Правительства г.

Москвы, решения Москомархитектуры и уведомления префектуры Юго-Западного округа г.

Москвы о невозможности строительства не имеют правового значения для рассмотрения данного дела, поскольку приняты не Департаментом-арендодателем по договору аренды, поэтому кооператив вправе был осуществлять строительство, является необоснованным и подлежит отклонению», – отмечено в определении.

Возвращая дело на новое рассмотрение в первую инстанцию, ВС указал, что АС г. Москвы, должен, в частности, учесть право ЖСК на предъявление встречного иска для рассмотрения его совместно с первоначальным иском, в том числе о расторжении договора.

Партнер юридической фирмы INTELLECT Александр Латыев отметил, что чисто теоретически возможны разные варианты конструирования арендных отношений, в которых вопрос о распределении риска случайной невозможности пользования арендованным имуществом может решаться по-разному.

«В так называемой обязательственной аренде возложение этого риска именно на арендодателя является необходимым элементом юридической конструкции отношений, иначе она вообще не работает.

В той же конструкции аренды, которая закреплена в нашем ГК, – “вещной” – в принципе, возможно и то, и другое решение: в ней арендатор может сам защищаться от третьих лиц, а значит, на него может быть возложен этот риск. Наш законодатель, однако, совершенно четко указал в п. 4 ст. 614 ГК, что этот риск он относит именно на арендодателя.

Если этот пункт говорит только о снижении суммы арендной платы при случайном ухудшении условий пользования, то судебная практика с использованием ст. 328 ГК давно уже пришла к тому, что при полной невозможности использования арендуемого имущества по назначению арендатор полностью освобождается от арендной платы», – отметил Александр Латыев.

По его словам, позиция ВС соответствует ранее сложившейся практике, и тем удивительнее, что суды нижестоящих инстанций по-прежнему взыскивают арендную плату, несмотря на это. «Впрочем, такие решения – не редкость, и, к сожалению, далеко не всегда они принимаются к рассмотрению Верховным Судом.

Например, в моей собственной практике было дело, где суды заняли ту же позицию, предложив арендатору заплатить, а уже потом обращаться за возмещением к тому, из-за кого пользоваться имуществом было невозможно; несмотря на явное противоречие решений позиции Верховного Суда, в свою очередь, судья ВС РФ отказал в передаче жалобы для рассмотрения по существу», – рассказал он.

Александр Латыев высказал предположение, что позиция судов, идущая вразрез с практикой, может быть связана с тем, кто именно выступает истцом: «По странному совпадению такие решения, требующие исправления высшей судебной инстанцией, постоянно выносятся в пользу именно публичных арендодателей».

Партнер АБ «КРП» Виктор Глушаков считает, что данное дело является ярким примером негативной тенденции, которая существует в отечественной судебной системе из-за перегрузки судов делами или же из-за того, что в споре участвует госорган, либо каких-то иных причин.

«Это дело – про оценку вполне конкретной ситуации, когда арендатор очевидно и объективно не мог использовать предоставленный в аренду объект недвижимости, о чем он неоднократно уведомлял контрагента и суд.

В деле нет спорных вопросов применения или толкования норм, спора в оценке доказательств и подобных обстоятельств, которые должны быть предметом исследования ВС РФ. Есть только факт уклонения от установления обстоятельств, входящих в предмет доказывания.

Ошибка должна была быть установлена апелляцией, на крайний случай – кассацией. Для таких споров и подобных ошибок есть нижестоящие инстанции», – убежден адвокат.

Все об аренде земли: определение, цели, правовое регулирование, проведение процедуры и другие нюансы

Земельный участок может использоваться в различных целях. Но не всегда заинтересованное лицо располагает необходимой территорией. В таких случаях действующим законодательством предусмотрена аренда земли.

Что значит такое использование ЗУ: определение и цели

Земельные участки могут использоваться для различных целей:

1. Ведение сельского хозяйства.
2. Строительство объектов недвижимости.
3. Охрана природы.
4. Аренда для целей лесного и водного хозяйства.

Целевое назначение использования земельного участка указывается в договоре.

Правовое регулирование в РФ

К нормативным актам, которые регулируют все вопросы, касающиеся аренды земли относятся:

Общие правила оформления сделки установлены параграфом 1 главы 34 Гражданского кодекса РФ.

Какие земли допускается арендовать?

На условиях заключенного срочного договора можно использовать любую территорию в пределах РФ. Исключение составляют земли, указанные в пункте 4 статьи 27 ЗК РФ.

К ним отнесены:

• заповедники и национальные парки;
• объекты недвижимости, предназначенные для размещения военизированных формирований, органов, военных судов, ФСБ, государственной охраны;
• объекты использования атомной энергии, хранения радиоактивных материалов и ядовитых веществ;
• закрытые административно-территориальные образования;
• объекты структур, исполняющих наказания;
• воинские и гражданские учреждения здравоохранения;
• инженерно-технические сооружения, линии связи и коммуникации, возведенные в интересах защиты и охраны Государственной границы РФ.

Ограничения, установленные пунктом 5 статьи 27 ЗК РФ, касаются:

• особо охраняемых участков;
• земель лесного фонда;
• территории, на которых расположены муниципальные или государственные водные объекты;
• объекты культурного и археологического наследия, в том числе и всемирного, исторические заповедники и музеи;
• объекты обороны, безопасности и таможни;
• объекты, предназначенные для строительства, реконструкции и эксплуатации морского, водного и воздушного транспорта;
• объекты космической инфраструктуры;
• гидротехнические сооружения;
• предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств;
• загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли;
• территории, зарезервированные для муниципальных или государственных нужд;
• объекты в первом и втором поясах зон санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.

Стороны сделки

Право аренды земли в пределах РФ имеет любой человек или организация. Принадлежность к гражданству РФ значения не имеет. Физическое лицо должно быть совершеннолетним и дееспособным. Временно использовать территорию может как отечественная компания или человек, так и иностранец. В качестве арендодателя выступает собственник земли. Им может быть любое лицо, либо государственный орган.

Отчасти права арендодателя есть и у лица, которое пользуется участком на условиях заключенного договора. Это касается субаренды, то есть передача пользователем своих прав третьему лицу.

Государство

Органы государственной власти выступают в качестве арендодателей, поскольку они всегда являются собственниками территорий. Чаще всего это касается предоставления участков для сельскохозяйственных нужд и строительства.

Муниципалитет

В качестве арендодателей выступают и местные органы власти. Муниципалитет, наравне с Федеральными структурами является собственником большинства участков, расположенных на территории субъектов.

Юридическое лицо

Любая организация, которая имеет в собственности землю, может передать её во временное пользование юридическому или физическому лицу. Также компания может выступать в качестве пользователя или заключать договора субаренды.

О нюансах и порядке оформления договора аренды земельного участка между юридическими лицами читайте здесь.

Физическое лицо

Человек, являющийся собственником, вправе передавать право временного использования своего участка на условия заключенного срочного соглашения. Он же имеет права арендовать землю у других лиц и государственных органов.

Как арендовать: этапы проведения процедуры

Процедура аренды ЗУ состоит из нескольких этапов:

1. Обращение к собственнику участка с заявлением. В нем, кроме информации и заявителе, должны быть указаны цели аренды и желаемый срок использования территории.
2. Предварительные переговоры с собственником.
3. Заключение договора.

• Скачать бланк заявления на аренду ЗУ
• Скачать образец заявления на аренду ЗУ

В процессе использования участка могут оформляться дополнительные документы к подписанному соглашению.

О договоре аренды земли, составленным между физическими лицами или с участием предпринимателей, читайте здесь.

О документах

в качестве основания использования участка выступает договор аренды и акт передачи зу. в процессе исполнения условий сделки, могут заключаться дополнительные соглашения.

договор

договор аренды зу – это соглашение, по условиям которого арендатору право временного использования участка. в тексте документа должно быть указано:

1. дата и место подписания договора.
2. сведения о сторонах сделки или их законных представителях.
3. информация об участке – место расположения, общая площадь, цели использования.
4. стоимость договора и порядок расчетов. цена указывается цифрами и прописью. оплата производится с периодичностью, определенной сторонами. график платежей может быть оформлен в виде приложения к соглашению (о расчете стоимости аренды земли читайте тут).
5. права, обязанности и ответственность сторон.
6. срок действия договора. он определяется сторонами и может составлять от 1-го года до 49-ти лет. это зависит от целей использования территории. например, на один год земля передается для проведения исследований или раскопок, а на срок свыше трех – для осуществления сельскохозяйственной деятельности.
7. порядок урегулирования споров. в этом разделе нужно указать, что все вопросы необходимо решать путем переговоров, а при не достижении согласия – в судебном порядке.
8. реквизиты сторон.

• скачать бланк договора аренды зу
• скачать образец договора аренды зу

договор должен быть подписан участниками сделки или их законными представителями.

дополнительное соглашение

дополнительное соглашение оформляется в процессе исполнения договорных обязательств сторонами. это касается случаев, когда условия сделки необходимо изменить, например, размер и периодичность оплаты, либо цели использования участка.

в тексте дополнительного соглашения указываются, какие пункты будут исключены, добавлены или изменены. если договор дополняется условиями, то необходимо указать их текст.

акт передачи

акт передачи земельного участка является частью договора. он выступает в качестве подтверждения исполнения собственником своей обязанности. в акте указывается:

1. дата и место составления.
2. сведения о договоре аренды зу.
3. информация о площади, месте расположения и состоянии участка.

акт подписывается сторонами. он оформляется в двух экземплярах, по одному для каждого участника.

• скачать бланк акта приема-передачи
• скачать образец акта приема-передачи

особенности процедуры для зу разного вида назначения

Каждая территория имеет свое назначение и цели использования. По этой причине сделки аренды могут отличаться друг от друга по некоторым признакам.

Сельскохозяйственного

Такие территории могут быть переданы во временное пользование только для осуществления сельского хозяйства – выращивание и хранение культур, кошение сена, обустройство пастбищ и выпас скота.

Отличительной особенностью использования таких земель является длительный срок аренды. Она может продлиться до 49-ти лет.

Решение о передачи государственной территории принимается по результатам торгов. Исключением является случай, когда обращение поступило только от одного лица.

О порядке заключения и расторжения договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения читайте тут.

Лесного фонда

Земли лесного фона предоставляются только государственными органами по результатам проведенного аукциона. Арендаторы должны организовывать лесовосстановительные мероприятия и соблюдать санитарно-гигиенические требования. Им запрещается оставлять недорубы и заготовленную древесину на месте рубок после истечения срока вывозки.

Минимальный срок аренды зависит от цели использования лесного участка. Для геологического изучения, строительства водохранилищ и добычи полезных ископаемых срок не может быть меньше года, во всех остальных случаях – не меньше 10. Максимальный срок аренды лесного участка – 49 лет.

О правовом регулировании аренды лесных участков рассказано здесь.

Промышленного

Такие участки используются для:

• металлургии;
• горной промышленности;
• организации производства тканей, одежды, керамики, напитков, консервирования, хлебопечения;
• переработки сырья и химической продукции бытового назначения;
• производства кирпичей, цемента, лифтов, крепежных элементов.

На таких земельных участках запрещаются производство и реализация сельскохозяйственной продукции.

О том, как взять в аренду земли промышленного назначения и какая деятельность разрешена на них, читайте здесь.

ИЖС

Особенностью аренды земли под индивидуальное жилищное строительство является её целевое назначение. Например, на таком участке нельзя возвести многоквартирный дом. Постройка должна быть не выше трех этажей и рассчитана на проживание только одной семьи. Возведенный объект будет являться собственностью арендатора, а сам участок – нет.

Нюансы при оформлении части земли

Договор заключенный на срок более года, либо если одной из сторон является юридическое лицо, должен быть зарегистрирован в Росреестре (о нюансах и правилах регистрации договора аренды земельного участка читайте в этом материале). Арендодатель должен быть собственником части земли.

Как переуступить это право другому?

Закон допускает передача пользователем своего права на землю третьим лицам. Для этого необходимо заключить договор субаренды. По своему содержанию он будет аналогичен обычному соглашению об аренде. Особенность заключается в том, что необходимо получить согласие собственника участка. Он будет выступать одной из сторон сделки. Договор оформляется по количеству участников.

Если предметом субаренды является государственный или муниципальный участок, то соглашение можно заключить только в пределах основного договора, при условии, что последний заключен на срок не более 5-ти лет. Такое правило указано в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ.

О требованиях к договору переуступки прав аренды земельного участка между физлицами рассказано здесь.

Как перевести территорию в собственность?

Процесс перевода арендуемой территории в собственность пользователя состоит из следующих этапов:

1. Обращение к владельцу с заявлением. Если Собственником является государственный орган, оно должно быть письменным.
2. Проведение оценки кадастровой стоимости земли.
3. Подготовка паспорта на участок, если он отсутствует.
4. Заключение договора купли-продажи. Он должен быть заверен нотариусом. Один экземпляр должен быть подготовлен для регистрирующего органа.
5. Оформление акта приема-передачи недвижимости.

В завершении необходимо зарегистрировать сделку в органе Росреестра.

Аренда земельного участка позволяет заинтересованному лицу использовать территорию в своих целях, на протяжении определенного периода времени. Основанием служит заключенный договор.

Инициатором может быть любая организация или физическое лицо. Основные требования к последнему – дееспособность и совершеннолетие.

Следует помнить об ограничения аренды, установленных для отдельных категорий участков.