Управляющая компания не выдает техническую документацию

Управляющая компания не выдает техническую документацию Управляющая компания не выдает техническую документацию

04.09.2019

Количество просмотров: 943

Если «старая» УК никогда не имела технической и иной документации на МКД, то она и не должна восстанавливать ее и передавать «новой» УК.

Такую обязанность можно возложить на «старую» УК только в том случае, если указанные документы ей когда-то передавались и ею же были впоследствии утрачены.

С этим согласился ВС РФ, рассматривая жалобу органа госжилнадзора ( Определение Верховного Суда Российской Федерации от 10 июля 2019 г. № 303-ЭС19-9889).

Ранее ГЖН предписал управляющей компании, недавно «покинувшей» МКД, передать техническую и иную документацию на МКД своей «преемнице»: лицензионная проверка показала, что необходимые документы не были переданы вновь избранной управляющей организации.

УК – «предшественница» оспорила предписание в суд по мотивам его неисполнимости: у нее, оказывается, документов на МКД вообще никогда не было, потому что когда она в свое время получила МКД в управление (выиграв муниципальный конкурс), прежняя, «доконкурсная», УК никаких документов на МКД ей не передавала.

В подтверждение своих доводов УК приложила переписку с органом МСУ, в которой она как победитель открытого конкурса просила у администрации как инициатора этого конкурса передать ей техническую документацию на спорный МКД, поквартирные карточки, а также ключи от подвалов, чердаков и других технических помещений.

Орган МСУ же отвечал УК, что вся техническая и иная документация находится у той УК, которая управляла МКД до конкурса.

Нельзя не отметить забавную деталь: «новой» УК, которая требовала передачи ей документации на МКД, являлась та же самая УК, которая управляла МКД до того, как муниципалитет провел открытый конкурс по выбору УК для этого МКД. То есть документы на дом никогда и не покидали «новую» УК.

И тем не менее, суд первой инстанции признал предписание ГЖН правомерным:

  • в период до выбора жителями на ОСС «новой» УК спорным домом управляла «старая» УК – победитель муниципального конкурса,
  • следовательно, у ранее управлявшей МКД организации возникает безусловная обязанность по передаче «пришедшей» УК изготовленной или полученной в период управления технической документации и иных документов, связанных с управлением МКД,
  • утрата указанной документации не является основанием для прекращения данной обязанности,
  • следовательно, требования ГЖН законные, а УК должна восстановить и передать «новой» УК спорные документы.

Однако апелляционная инстанция, с мнением которой согласились суд округа и ВС РФ, отметила следующее:

  • предписание должно быть исполнимым, а его исполнимость следует понимать как наличие реальной возможности у лица, привлекаемого к ответственности, устранить в указанный срок выявленное нарушение;
  • согласно  п. 21 Правил управления МКД, в случае отсутствия у ранее управлявшей МКД организации одного или нескольких документов, входящих в состав технической документации на МКД, такая организация обязана принять меры к их восстановлению и передать их по отдельному акту приема-передачи новой УК;
  • с учетом изложенной нормы, коллегия приходит к выводу, что состав подлежащей передаче технической документации ограничивается документами, находящимися в распоряжении УК;
  • следовательно, в предмет доказывания по настоящему делу входит, в частности, установление факта передачи соответствующей документации на МКД лицу, у которого она истребуется, и факт нахождения данной документации у него в настоящее время. Но в деле нет никаких доказательств того, что истребуемые документы передавались во владение заявителя-УК;
  • а вот обязанность по изготовлению отсутствующих документов и последующей их передаче другому лицу, осуществляющему управление МКД,  ст. 162 Жилищного кодекса прямо не предусмотрена. Значит, обязанность по восстановлению утраченной документации может быть возложена только на ту УК, у которой она имелась, а предписание – незаконно.

ВС РФ не усмотрел оснований для пересмотра дела, повторно отметив, что техдокументация на МКД во владение «старой» УК не передавалась, а обязанность по её восстановлению лежит на прежней управляющей компании только в случае передачи ей такой документации и ее утраты данной организацией.

Отметим, однако, что этот вопрос является дискуссионным в судебной практике. Так, буквально за три недели до комментируемого определения ВС РФ, Президиум АС Московского округа утвердил по данному вопросу рекомендацию Научно-консультативного совета при АС Московского округа.

Однако позиция Научно-консультативного совета при АС МО отличается от позиции ВС РФ: по вопросу о том, является ли самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований УК МКД об обязании предыдущей УК передать техническую и иную документацию на управление МКД, отсутствие доказательств предварительной передачи данной документации ответчику, НКС рекомендовал судам придерживаться позиции, согласно которой «новая» УК вправе требовать передачи технической и иной документации, необходимой для осуществления деятельности по управлению и содержанию общего имущества, вне зависимости от отсутствия или утраты такой документации предыдущей управляющей организацией.

Источник: ГАРАНТ.РУ

https://www.garant.ru/news/1291159/

Восстановление техдокументации многоквартирного дома с помощью сторонних организаций

Уклонение управляющей организации от передачи техдокументации на дом после расторжения договора управления – грубое нарушение лицензионных требований. Но у УО не всегда есть все необходимые документы, чтобы их передать новой организации или ТСН. Читайте первую из цикла статью о том, как восстановить утраченную техдокументацию.

Состав технической документации на МКД

Перечень документов, которые входят в состав технической документации МКД и должны быть у УО, определён п. п. 24, 26 ПП РФ № 491.

  • технический паспорт дома;
  • документы на приборы учёта;
  • документы о приёмке результатов работ, сметы, описи работ;
  • акты осмотра, проверки состояния;
  • акты проверок и выданные паспорта готовности к отопительному периоду;
  • инструкция по эксплуатации МКД;
  • кадастровый план земельного участка;
  • выписка из Росреестра;
  • градостроительный план земельного участка;
  • документы о действии сервитута или иного обременения;
  • проектная документация;
  • реестры собственников и лиц, использующих общее имущество на основании заключённых договоров;
  • договоры об использовании общего имущества МКД;
  • решения и протоколы общих собраний собственников;
  • иные документы.

Также список техдокументации содержится в п. 1.5 постановления Госстроя РФ № 170.

Он включает в себя план участка со зданиями и иными объектами, проектно-сметная документация, акты приёмки дома от застройщика и технического состояния дома, схемы внутридомовых сетей, паспорта на каждое помещение в доме и земельный участок, сметы работ на текущий и капитальный ремонты и акты технических осмотров и другие технические документы.

Управляющая компания не выдает техническую документациюПочему УО важно содержать в порядке техническую документацию на МКД

Обязанность УО хранить, восстанавливать и передавать техническую документацию

Хранить и передавать всю техническую документацию и иные документы на дом УО обязана в соответствии с п. 27 ПП РФ № 491. Законодательно установлена презумпция наличия у управляющей домом организации запрашиваемых для передачи документов. То есть по умолчанию считается, что УО хранит полный пакет техдокументации на дом.

Если собственники на ОСС приняли решение о смене УО или способа управления, то бывшая УО обязана после уведомления об этом передать новой компании или ТСН техническую и иную документацию на дом в течение 3 дней со дня расторжения договора управления (п. 19 ПП РФ № 416, ч. 10 ст. 162 ЖК РФ).

Если документация отсутствует полностью или частично, то у УО есть три месяца на её восстановление и передачу (п. 21 ПП РФ № 416). Если УО не выполнит это требование, то будет привлечена к административной ответственности по ч. 1 ст. 7.23.2 КоАП РФ, а при повторном нарушении – лишится лицензии (ч. 5.2 ст. 198 ЖК РФ).

Случается, что управляющая организация не может передать новой УО или ТСН техническую документацию, поскольку она полностью или частично утрачена, не передавалась в УО при подписании договора управления.

Вс рф: старая ук не должна восстанавливать и передавать новой ук ту техдокументацию на мкд, которой у нее не было

Новости и аналитика Новости Вс рф: старая ук не должна восстанавливать и передавать новой ук ту техдокументацию на мкд, которой у нее не было

Управляющая компания не выдает техническую документацию

Если «старая» УК никогда не имела технической и иной документации на МКД, то она и не должна восстанавливать ее и передавать «новой» УК. Такую обязанность можно возложить на «старую» УК только в том случае, если указанные документы ей когда-то передавались и ею же были впоследствии утрачены. С этим согласился ВС РФ, рассматривая жалобу органа госжилнадзора (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 10 июля 2019 г. № 303-ЭС19-9889).

Ранее ГЖН предписал управляющей компании, недавно «покинувшей» МКД, передать техническую и иную документацию на МКД своей «преемнице»: лицензионная проверка показала, что необходимые документы не были переданы вновь избранной управляющей организации.

УК – «предшественница» оспорила предписание в суд по мотивам его неисполнимости: у нее, оказывается, документов на МКД вообще никогда не было, потому что когда она в свое время получила МКД в управление (выиграв муниципальный конкурс), прежняя, «доконкурсная», УК никаких документов на МКД ей не передавала.

В подтверждение своих доводов УК приложила переписку с органом МСУ, в которой она как победитель открытого конкурса просила у администрации как инициатора этого конкурса передать ей техническую документацию на спорный МКД, поквартирные карточки, а также ключи от подвалов, чердаков и других технических помещений.

Орган МСУ же отвечал УК, что вся техническая и иная документация находится у той УК, которая управляла МКД до конкурса.

Нельзя не отметить забавную деталь: «новой» УК, которая требовала передачи ей документации на МКД, являлась та же самая УК, которая управляла МКД до того, как муниципалитет провел открытый конкурс по выбору УК для этого МКД. То есть документы на дом никогда и не покидали «новую» УК.

Читайте также:  Бесплатная транспортировка больного к месту операции

И тем не менее, суд первой инстанции признал предписание ГЖН правомерным:

  • в период до выбора жителями на ОСС «новой» УК спорным домом управляла «старая» УК – победитель муниципального конкурса,
  • следовательно, у ранее управлявшей МКД организации возникает безусловная обязанность по передаче «пришедшей» УК изготовленной или полученной в период управления технической документации и иных документов, связанных с управлением МКД,
  • утрата указанной документации не является основанием для прекращения данной обязанности,
  • следовательно, требования ГЖН законные, а УК должна восстановить и передать «новой» УК спорные документы.

Однако апелляционная инстанция, с мнением которой согласились суд округа и ВС РФ, отметила следующее:

  • предписание должно быть исполнимым, а его исполнимость следует понимать как наличие реальной возможности у лица, привлекаемого к ответственности, устранить в указанный срок выявленное нарушение;
  • согласно п. 21 Правил управления МКД, в случае отсутствия у ранее управлявшей МКД организации одного или нескольких документов, входящих в состав технической документации на МКД, такая организация обязана принять меры к их восстановлению и передать их по отдельному акту приема-передачи новой УК;
  • с учетом изложенной нормы, коллегия приходит к выводу, что состав подлежащей передаче технической документации ограничивается документами, находящимися в распоряжении УК;
  • следовательно, в предмет доказывания по настоящему делу входит, в частности, установление факта передачи соответствующей документации на МКД лицу, у которого она истребуется, и факт нахождения данной документации у него в настоящее время. Но в деле нет никаких доказательств того, что истребуемые документы передавались во владение заявителя-УК;
  • а вот обязанность по изготовлению отсутствующих документов и последующей их передаче другому лицу, осуществляющему управление МКД, ст. 162 Жилищного кодекса прямо не предусмотрена. Значит, обязанность по восстановлению утраченной документации может быть возложена только на ту УК, у которой она имелась, а предписание – незаконно.

ВС РФ не усмотрел оснований для пересмотра дела, повторно отметив, что техдокументация на МКД во владение «старой» УК не передавалась, а обязанность по её восстановлению лежит на прежней управляющей компании только в случае передачи ей такой документации и ее утраты данной организацией.

Отметим, однако, что этот вопрос является дискуссионным в судебной практике. Так, буквально за три недели до комментируемого определения ВС РФ, Президиум АС Московского округа утвердил по данному вопросу рекомендацию Научно-консультативного совета при АС Московского округа.

Однако позиция Научно-консультативного совета при АС МО отличается от позиции ВС РФ: по вопросу о том, является ли самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований УК МКД об обязании предыдущей УК передать техническую и иную документацию на управление МКД, отсутствие доказательств предварительной передачи данной документации ответчику, НКС рекомендовал судам придерживаться позиции, согласно которой «новая» УК вправе требовать передачи технической и иной документации, необходимой для осуществления деятельности по управлению и содержанию общего имущества, вне зависимости от отсутствия или утраты такой документации предыдущей управляющей организацией.

  • Документы по теме:
  • Жилищный кодекс Российской Федерации

Статьи

Управляющая компания не выдает техническую документацию Источник фото: https://www.pexels.com/

И снова нам подкидывает интересную практику Новосибирск! На этот раз речь пойдёт о требовании передачи технической документации на МКД.

Итак, фабула дела. В 2019 году собственники помещений одного МКД провели ОСС, на котором приняли решение «уйти» к другой управляющей организации.

Новоизбранная организация обратилась в арбитражный суд с иском к своей «предшественнице» и заявила требование об обязании передать техническую документацию на МКД, поскольку передано было далеко не всё то, «что положено по закону».

Всего было заявлено двадцать шесть пунктов по документации, а также (внимание, вспышка!) «присудить денежную сумму (астрент) за неисполнение ответчиком обязательств по передаче технической и иной связанной с управлением МКД документации, в размере 5 000 (Пять тысяч) рублей за каждый день неисполнения решения суда с момента его вступления в законную силу».

Неплохо, да? Впрочем, мы прекрасно понимаем уровень расценок пресловутого БТИ и во что обходится изготовление той же копии технического паспорта МКД.

Суд первой инстанции требования удовлетворил частично, указав, что состав технической и иной документации, подлежащей передаче вновь избранной управляющей организации, определяется в соответствии с пунктами 24 и 26 Правил № 491 и данный перечень является открытым, то есть предусматривает также передачу иных документов, связанных с управлением МКД. Астрент установлен судом в размере трёх тысяч рублей в день.

Вот именно открытость перечня стала камнем преткновения, поскольку ответчик с решением суда не согласился по двум основаниям:

  • во-первых, открытость перечня документации нельзя трактовать как буквально бесконечность, поскольку есть такая документация, которую изготовляет не сам лицензиат, а сторонние лица, для обращения к которым нужно обладать статусом управляющей организации в отношении спорного МКД (а ответчик статус уже утратил, поскольку управляющая организация сменилась);
  • во-вторых, даже три тысячи в день — это слишком много, учитывая то, что во-первых.

В чём отказано судом? Вы будете удивлены, но суд отклонил требование о передаче технического паспорта МКД.

Ответчик передал истцу такой документ, но… по состоянию на 1992 год. Суд указал истцу следующее:

«…заявляя данные требования, истец указал, что ответчик был обязан заказать за свой счет и изготовить такой паспорт.

Между тем, управление многоквартирным домом осуществляется его собственниками. Управляющая компания, как коммерческая организация не обязана безвозмездно оплачивать работы, за свой счет, поскольку такая обязанность в силу ст. 210 ГК РФ возложена на собственников многоквартирного дома.

Алгоритм приёма и передачи технической документации на МКД

При смене управляющей организации (далее УО), способа управления многоквартирным домом (далее МКД), новая УО или собственники жилья должны получить от предыдущего управляющего техническую документацию на дом. Разберемся в алгоритме приёма и передачи документов. 

Комплект документации на дом 

Стандарты управления МКД содержат нормы приёма, хранения и передачи технической документации на дом и иных документов. Нормы прописаны в подпункте «а» пункта 4 Постановления Правительства РФ от 15 мая 2013 года № 416. Согласно пункту 20, техническая документация должна содержать актуальные сведения о составе и состоянии общего имущества собственников помещений. 

Отвечает за актуальность сведений в технической документации УО, ТСЖ, кооператив или сами собственники при непосредственном управлении домом. В случае, если на общем собрании собственников жители дома решили сменить УО или способ управления, то ранее действовавшая компания обязана передать весь пакет технической документации и ключи от всех технических помещений. 

Порядок и срок процесса приёма-передачи прописаны в части 3.1 статьи 45, части 3.1 статьи 161, части 10 статьи 162 Жилищного Кодекса РФ, подпунктом «а» пункта 4, раздела V Постановления Правительства РФ от 15 мая 2013 года № 416 и пунктом 27 Постановления Правительства РФ № 491. 

Перечень технических документов указан в пунктах 24 и 26 Постановления Правительства РФ от 13 августа 2006 года № 491, пункте 1.5.

1 Правил Постановления Федерального агентства недвижимости по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству РФ от 27 сентября 2003 года № 170, пункте 5б(1), подпункте «б» пункта 57 Постановления Правительства РФ от 6 мая 2011 года № 354 и подпункте «д» пункта 18 Постановления Правительства РФ от 14 февраля 2012 года № 124. 

Основания для передачи технической документации 

На сайте Государственной Жилищной Инспекции (далее ГЖИ) размещено руководство по соблюдению обязательных требований к передаче технической документации на МКД в соответствии с разделом V Постановления Правительства РФ № 416. 

УО обязана начать процесс передачи документов на дом в случае, если: 

  • на ОСС принято решение сменить УО на другую или создать ТСЖ, кооператив; 
  • в доме, где тридцать и менее квартир, собственники на ОСС перешли на непосредственное управление; 
  • истёк срок договора управления; 
  • участники ОСС решили досрочно расторгнуть существующий договор. 

Документы на МКД прежняя УО должна отдать избранной на ОСС новой компании, либо, при смене способа управления, собственнику, назначенному для этого общим собранием при организации ТСЖ, кооператива или при непосредственном управлении домом. 

Уведомление о передаче документов 

Первым шагом в процессе передачи технической документации является уведомление прежней УО о необходимости это сделать из-за смены компании или изменении способа управления. Также о данной ситуации нужно известить региональный орган ГЖИ. 

Сделать это следует в течение 5 рабочих дней с момента оформления протокола ОСС, на котором было принято соответствующее решение. Уведомление направляет выбранная собственниками УО или назначенное лицо. 

Направлять информацию в старую УО можно любым способом, позволяющим достоверно установить, кто её направил и когда: 

  • почтовым отправлением с уведомлением о вручении; 
  • лично с отметкой о получении уведомления представителем прежней УО; 
  • через ГИС ЖКХ. 

Уведомление должно содержать данные о принятом собственниками решении о смене УО или способа управления, реквизиты выбранной для МКД новой компании или сведения о собственнике, который уполномочен получить техническую документацию. Обязательно в письме формулируется сама просьба о передаче документов на дом новой управляющей организации или конкретному лицу. К уведомлению прилагается копия протокола ОСС. 

Акт приёма-передачи технической документации

УО, получив уведомление о необходимости передать техническую документацию, в ответ на письмо уведомляет его отправителя о времени и месте вручения ему документов на дом. Сделать это необходимо в течение трёх рабочих дней с момента прекращения договора управления МКД по акту приёма-передачи. 

Читайте также:  Замена радиатора, подключенного к общедомовой системе

Акт приёма-передачи технической документации на МКД составляется в двух экземплярах для каждой из сторон: передающей и принимающей. Акты должны содержать подписи представителей организаций или собственников и печати при их наличии. В таком акте обязательно указывается: 

  • место и дата составления; 
  • Фамилия, Имя, Отчество и должности лиц, которые передают и принимают документы; 
  • подробный перечень технической документации; 
  • подписи сторон. 

Не всегда принимающая документы сторона может быть согласна с их количеством или содержанием. В таком случае разногласия и претензии сторон фиксируются в акте приёма-передачи. Его копия должна быть направлена в ГЖИ в течение трёх дней со дня подписания акта сторонами. 

Отказ и уклонение от передачи технической документации на МКД 

У УО существует обязанность, прописанная в законодательстве, восстановить недостающие документы на дом. Но данное требование не однозначно, поскольку даже в судебной практике нет единого подхода к такому вопросу. В практике существует две точки зрения: 

  1. Отсутствие или утрата документов не может являться основанием для прекращения обязанности по их передаче в указанные в законодательстве сроки. УО должна предпринять всё от неё зависящее, чтобы найти недостающие документы или восстановить за свой счёт. 
  2. Обязанность у ранее управлявшей домом организации по восстановлению документов на дом возникает только в случае, если они ей передавались и были утрачены. 

УО следует учесть это двоякое толкование норм законодательства в отношении восстановления технической документации. Это важно, ведь нарушение порядка и сроков её передачи, равно как отказ и уклонение от этого, являются грубым нарушением лицензионных требований. 

Таким нарушением является не только прямое «нет» в ответ на уведомление о необходимости передать документы на дом, но и отсутствие со стороны бывшей УО письма с информацией о времени и дате, когда она готова вручить пакет документов новой УО или уполномоченному собственнику. 

За такие действия или бездействие управляющая организация может быть привлечена к административной ответственности в соответствии с подпунктом «е» пункта 4(1) Постановления Правительства РФ № 1110 по части 3 статьи 14.1.

3 Кодекса об Административных Правонарушениях РФ. Штраф для юридических лиц составляет от 300 000 до 350 000 рублей, для должностных лиц – от 100 000 до 250 000 рублей.

Также руководители могут быть дисквалифицированы на срок до трёх лет. 

Если техническую документацию не передали ТСЖ или кооператив, то их накажут по статье 7.23.2 Кодекса об Административных Правонарушениях РФ – штрафом от 50 000 до 200 000 рублей для юридических лиц, от 30 000 до 40 000 рублей для руководителей. 

Алгоритм приёма-передачи технической документации 

Если собственники на ОСС решили сменить УО или способ управления домом, то: 

  1. Новая УО или уполномоченное общим собранием лицо направляет бывшему управляющему МКД уведомление о необходимости передать техническую документацию на дом, а также сообщает об этом в ГЖИ. 
  2. Прежняя компания в ответ сообщает о дате и времени вручения пакета документов на МКД. 
  3. Стороны оформляют в двух экземплярах акт приёма-передачи технической документации МКД, в том числе с претензиями принимающей стороны к количеству или качеству документов. 
  4. Выбранная собственниками управляющая организация или уполномоченный собственник направляют копию акта в ГЖИ. 

Управляющая компания не выдает техническую документацию

Можно ли ознакомиться с технической документацией на многоквартирный дом

Если дом управляется товариществом собственников жилья, то однозначный ответ содержится в ст. 143.1 Жилищного кодекса РФ. Там прямо прописано право любого собственника знакомиться с технической документацией на многоквартирный дом и иными связанными с управлением домом документами.

Однако чаще всего желание посмотреть техническую документацию возникает у тех, кто живёт в домах, обслуживаемых управляющими компаниями.

Обязаны ли управляющие организации давать знакомиться с технической документацией на МКД?

Пример отрицательного судебного решения: апелляционное определение Московского городского суда от 02.10.2019 по делу № 33 – 43306/2019

Здесь суд отказал собственнику, который пытался получить от управляющей компании копии технической документации. Судебные инстанции исходили из того, что управляющая организация раскрыла информацию в тех объемах и теми способами, которые предусмотрены законом, а больше она ничего не должна.

Нюанс этого дела в том, что жилец просил не просто ознакомиться, а выдать ему копии. В выдаче копий отказывают даже те суды, которые не против простого ознакомления с документацией на дом.

Те суды, которые считают, что управляющие организации обязаны знакомить собственников с технической документацией, приводят такие доводы:

  • документация принадлежит собственникам
  • информация в ней не является закрытой
  • перечень того, с чем можно знакомить собственников, не является исчерпывающим

Примеры

Апелляционное определение Нижегородского областного суда от 10.12.2014 по делу № 33 – 10660/2014

Суд обязал управляющую организацию ознакомить собственника с документами по вопросам технической эксплуатации жилого дома. Управляющая компания пыталась возражать, что такой обязанности законом не предусмотрено, однако суды отклонили этот довод:

  • запрашиваемая информация не является конфиденциальной,
  • перечень технической документации определен в Правилах содержания общего имущества (Постановление Правительства РФ № 491), а обязанность хранить эти документы закреплена в Правилах осуществления деятельности по управлению МКД (Постановление Правительства РФ №416).
  • истец, как собственник жилого помещения в доме, вправе ознакомиться с технической документацией на МКД.

Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 12.04.2018 № 33 – 6742/2018 по делу № 2 – 7909/2017

Собственник попросил управляющую компанию предоставить возможность ознакомиться с техническим паспортом, актами осмотров общего имущества и приемки работ, документами на общедомовые счётчики, инструкцией по эксплуатации МКД, однако документы он не увидел.

После этого он обратился в жилищную инспекцию, которая не нашла в отказе УК ничего незаконного. Жильцу пришлось идти в суд, но первая инстанция – Выборгский районный суд Санкт-Петербурга – тоже ему отказал.

Истцу помог суд апелляционной инстанции, который признал за собственником право на ознакомление с технической документацией. Он сослался на нормы Жилищного кодекса РФ про ТСЖ (уже упомянутая ст. 143.1), снова напомнил то, что информация не конфиденциальная, и управляющая компания обязана хранить документы согласно установленному перечню.

Также суд привёл Письмо Минрегионразвития РФ от 20.12.2006 № 14313-РМ/07А, в котором указано на то, что техническая документация принадлежит собственникам.

Вывод суда: установленный порядок раскрытия информации сам по себе «не ограничивает право собственника на ознакомление с технической документацией относительно дома, собственником имущества которого он является».

Ооо ук "атал"

  • ПИСЬМО МЕСЯЦА
  • Не все напоказ: какие документы вы не обязаны предоставлять собственникам
  • «Группа собственников в нашем доме пытается совершить рейдерский захват дома.
  • Они запрашивают у ТСЖ первичные документы бухучета: чеки на материалы, договоры, акты с подрядчиками.
  • Хотят показать, что мы якобы завышаем сметы, подписываем акты по невыполненным работам.
  • Расскажите, какие документы мы должны предъявить, а какие нет?»
  • На вопрос отвечает Мария Анестратенко, ведущий эксперт в сфере ЖКХ
  • Действительно, собственники помещений в МКД часто запрашивают документы, которые вы не обя-заны предъявлять.
  • В ответе мы рассмотрим обязанность по предоставлению информации в рамках финансово-хозяй-ственной деятельности, объем таких сведений и то, как суды мотивируют отказ в выдаче собственникам помещений излишне запрашиваемых документов.
  • Предоставление информации органам власти и надзорным инстанциям мы не рассматриваем.

 

Какую информацию о финансово-хозяйственной деятельности раскрывать обязательно

Вы обязаны раскрывать информацию, предусмотренную ч. 10 или ч. 10.1 ст. 161 ЖК РФ, в порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.2014 № 263‑ФЗ. Сюда относится общая информация об УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК, в том числе об основных показателях финансово-хозяйственной деятельности:

  1. ·       годовая бухгалтерская отчетность, бухгалтерский баланс и приложения к нему;
  2. ·       сведения о доходах, полученных за оказание услуг по управлению МКД, и расходах, понесенных в связи с их оказанием;
  3. ·       сметы доходов и расходов ТСЖ, ЖК, ЖСК, отчеты об их выполнении.

Это установлено п. 3 Стандарта раскрытия информации, утв. постановлением Правительства РФ от 23.09.2010 № 731 (далее — Стандарт). Аналогичные нормы закреплены приказом Минкомсвязи России № 74, Минстроя России № 114/пр от 29.02.2016.

Собственники помещений вправе запросить у УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК информацию, предусмотренную ч. 10 или ч. 10.1 ст. 161 ЖК РФ.

В ТСЖ собственники помещений, независимо от членства, имеют право ознакомиться с бухгалтерской (финансовой) отчетностью, сметами доходов и расходов на год, отчетами об исполнении таких смет, аудиторскими заключениями и иными внутренними документами товарищества, предусмотренными ЖК РФ, уставом и решениями общего собрания членов ТСЖ. Это установлено ч. 3 ст. 143.1 ЖК РФ.

Если собственники помещений просят представить первичные учетные документы, вы вправе отказать, при условии что договором управления, уставом ТСЖ, ЖК, ЖСК или решением общего собрания не установлено иное.

К примеру, если в договоре управления или уставе указано, что собственники помещений вправе ознакомиться с договорами подряда, актами выполненных работ, оказанных услуг по ним или первичными учетными документами, то вы обязаны предоставить им такую возможность.

Формы раскрытия информации о финансово-хозяйственной деятельности утверждены приказом Минкомсвязи России № 74, Минстроя России № 114/пр от 29.02.2016 и приказом Минстроя России от 22.12.2014 № 882/пр.

Так называемые первичные учетные документы не входят в перечень сведений, перечисленных в утвержденных формах раскрытия информации.

 

Какие документы мы называем первичными учетными документами

Договор, счет на оплату, акт выполненных работ, товарная накладная — это самые распространенные первичные учетные документы.

«Первичка» оформляется при совершении сделок, событий, операций, которые влияют на финансовое положение экономического субъекта, финансовый результат его деятельности или движение денежных средств.

Обязательные формы и перечень «первички» для юридических лиц отсутствуют. Их самостоятельно определяет каждый хозяйствующий субъект — юридическое лицо или ИП. Такое правило установлено ст. 9 Федерального закона от 06.12.2011 № 402‑ФЗ «О бухгалтерском учете».

Законодательством не установлена обязанность УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК предоставлять собственникам помещений в МКД доступ к первичным учетным документам.

ПРИМЕР

Суды не обязывают предъявлять собственникам документы первичного учета

Истцу отказано в удовлетворении требований, так как из анализа положений законов следует, что члены и не являющиеся членами ТСЖ собственники правом ознакомления с первичными документами бухгалтерского учета не обладают (апелляционное определение Верховного суда Республики Татарстан от 19.05 2014 по делу № 33—6756/2014).

Кому предоставляется информация о финансово-хозяйственной деятельности

Сведения, которые вы размещаете на информационных стендах и в интернете, предназначены для неограниченного круга лиц.

Читайте также:  Раздел долей между супругами

Информацию в письменном или электронном виде вы обязаны предоставить только потребителю по запросу. Потребителями по Стандарту (п. 6) являются граждане и организации — собственники и наниматели помещений в МКД. Всем остальным вы вправе отказать.

Если запрашиваемая информация раскрыта в необходимом объеме на официальном сайте в сети Интернет или в официальных печатных изданиях, то вы вправе, не раскрывая ее, сообщить адрес указанного сайта или наименования и реквизиты печатных изданий, где размещена эта информация (п. 17 Стандарта).

Также Стандартом прямо не предусмотрена обязанность УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК по изготовлению и выдаче копий документов по письменному запросу.

Мы рекомендуем все же придерживаться принципов разумности. Да, вы не обязаны предоставлять документы, например, тем, кто прописан в помещении, но не является собственником. Не должны изготавливать для кого-то копии документов. Но если в каком‑то конкретном случае вас это не затруднит, то сделайте это, пожалуйста.

ТОНКОСТЬ

Это вы можете не показывать собственникам

Вы не обязаны показывать собственникам помещений в МКД:

— сведения о движении денег по счетам.

Истцу отказано в предоставлении сведений о движении денежных средств по банковскому счету ТСЖ. Основание — запрошенная информация выходит за рамки информации об основных показателях финансово-хозяйственной деятельности ТСЖ, предусмотренной ч. 10 ст. 161 ЖК РФ и п. 9 Стандарта.

В пункте 5 ПБУ 4/99 указано, что бухгалтерская отчетность состоит из бухгалтерского баланса, отчета о прибылях и убытках, приложений к ним и пояснительной записки, а также аудиторского заключения, если организация подлежит обязательному аудиту (апелляционное определение Свердловского областного суда от 16.08.2016 по делу № 33-13984/2016);

Истцу отказано в удовлетворении исковых требований. Основание — ответчик не обязан предоставлять ведомости по зарплате, поскольку это не предусмотрено Стандартом (апелляционное определение Саратовского областного суда от 17.12.2014 по делу № 33—7126/2014);

— локальный сметный расчет на ремонт чеголибо, сертификаты используемых материалов, договоры подряда.

Истцу отказано в предоставлении локального сметного расчета на ремонт подъезда, сертификата соответствия используемых материалов, договора подряда. Основание — это не предусмотрено Стандартом. Стандартом установлен исчерпывающий перечень информации, подлежащей раскрытию, в том числе по запросам заинтересованных лиц.

Закон не устанавливает обязанность УО по предоставлению (выдаче) копий документов собственникам на основании их обращений, закрепляя при этом право указанных лиц на ознакомление с требуемой информацией (апелляционное определение Свердловского областного суда от 03.06.2016 по делу № 33-9206/2016).

Наказание для УК за отказ в передаче документов на МКД

За каждый многоквартирный дом управляющие компании зачастую устраивают настоящую войну между собой, поскольку это их непосредственный доход.

Даже если дом уходит из управления УК по решению собственников помещений или суда, то прежняя управляющая компания нередко попросту не хочет отдавать техническую и прочую документацию на этот МКД, продолжая им управлять.

Но это незаконно, в данной статье рассмотрим какая ответственность для УК предусмотрена за отказ от передачи документации.

По законодательству (ч.8.2 ст.162 ЖК РФ) собственники помещений в МКД на основании решения общего собрания в одностороннем порядке могут расторгнуть договор управления со своей управляющей компанией, если она не выполняет возложенных на неё обязательств. На общем собрании собственники вправе принять решение о выборе другой управляющей компании или изменить способ управления своим домом.

 В соответствии с ч.10 ст.162 ЖК РФ, управляющая компания в течение трех рабочих дней со дня прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать всю техническую и другую документацию на дом новой УК. При непосредственном способе управления МКД вся документация передаётся одному из собственников, уполномоченному решением ОСС, либо иному другому собственнику помещения в этом доме при отсутствии решения общего собрания.

ФЗ №121 от 05.05.2014 года «О внесении изменений в Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях» дополнил КоАП РФ новой статьёй 7.23.2. Данная статья вводит административную ответственность для УК за не передачу технической и прочей документации на МКД новой управляющей компании.

Однако и раньше для УК, отказывающейся передать техническую документацию в установленный законом срок, была предусмотрена ответственность за недобросовестную конкуренцию на рынке ЖКХ (ч.1 ст.14 ФЗ №135 от 26.07.2006 года «О защите конкуренции»).

По этому закону нельзя:

  • распространять ложные, неточные или искаженные сведения, причиняющие убытки производителю или наносящие ущерб его деловой репутации;
  • вводить в заблуждение о характере, способе и месте производства товара или услуги, их потребительских свойствах, качестве и количестве, а также о его производителе;
  • сравнивать производимые или реализуемые хозяйствующим субъектом товаров с товарами, производимыми или реализуемыми другими производителями;
  • продавать, обменивать или иным способом вводить в оборот товары при незаконном использовании результатов интеллектуальной деятельности, средств индивидуализации юридического лица, продукции, работ или услуг;
  • незаконно получать, использовать или разглашать конфиденциальную информацию о товаре или производителе, являющуюся коммерческой, служебной или иной охраняемой законом тайной.

За все эти противозаконные действия предусмотрена административная ответственность по ч.1 ст.14.33 КоАП РФ в виде штрафа:

  • на должностных лиц — от 12 до 20 тысяч рублей;
  • на юридические лица – от 100 до 500 тысяч рублей.

Согласно данному закону, в действиях УК, уклоняющейся от передачи технической и другой сопутствующей документации на МКД, можно найти состав административного правонарушения, предусмотренный данной статьёй КоАП РФ. Это подтверждает и судебная практика:

УК ТИС обратилась в Арбитражный суд Тамбовской области с иском к региональному УФАС о признании незаконным и отмене постановления об административном правонарушении.

7 ноября 2012 года собственники помещений в МКД на общем собрании приняли решение о расторжении договора управления с данной УК в связи с нарушением ей выполнения условий договора. Также собственники приняли решение о выборе другой управляющей компании — УК Содружество.

Протоколом ОСС от 7 ноября 2012 года было принято решение о расторжении договора управления с УК ТИС и заключении такого договора с УК Содружество. На основании этого протокола собственники помещений в данном доме обратились в УК ТИС с требованием о передаче технической и другой сопутствующей документации на свой дом.

Но УК ТИС ответила, что не собирается передавать никакие документы на данный МКД, поскольку решение собственников помещений в многоквартирном доме принято не по жилищному законодательству.

ФАС принял сторону собственников и посчитал, что УК ТИС должна была передать техническую и прочую документацию на МКД собственникам или в новую УК Содружество. УК ТИС была признана нарушившей ч.1 ст.14 и п.1 ч.1 ст.

14 ФЗ №135 “О защите конкуренции”. В результате на управляющую компанию был наложен административный штраф по ст.14.33 КоАП РФ (Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.10.

2013 по делу № А64-3007/2013).

Не всегда судьи, рассматривающие дело об отказе в передаче технической и остальной документации на МКД управляющей компанией, правильно квалифицируют нарушение. Проблема возникла после того, как в КоАП РФ была введена специальная статья за данный правовой проступок.

 Особенно остро стоит вопрос в ситуации, когда правонарушение было совершено до введения статьи 7.23.2 КоАП РФ за отказ УК от передачи технической документации на дом, а рассмотрение дела началось после её вступления в силу.

Как показывает практика, суды по-разному трактуют нормы закона и нередко принимают противоречащие друг другу решения. Рассмотрим пример из недавней судебной практики:

Директор Региональной УК обратился в суд Брянска с жалобой на постановление УФАС России по Брянской области от 05.09.2014 года о назначении административного наказания по ч.1 ст.14.33 КоАП РФ.

УК Уютный Дом письменно потребовала от Региональной УК, ранее управлявшей МКД, передать ей техническую и прочую документацию на данный дом. Однако Региональная УК отказалась.

Брянский суд счёл правильным и обоснованным привлечение к административной ответственности по ст.14.33 КоАП РФ данной управляющей компании, хотя на момент совершения правонарушения действовала ст.7.23.2 КоАП РФ (Решение Советского районного суда г.Брянска от 13.11.2014 по делу №12-687/14).

В другом деле УК Жилсервис обратилась в Арбитражный Суд Республики Тыва с заявлением к региональной УФАС о признании незаконным и отмене постановления о привлечении её к административной ответственности по ч.1 ст.14.33 КоАП РФ.

Однако суды всех инстанций, включая Верховный Суд РФ, отказали в удовлетворении жалобы УК Жилсервис. Они признали данную управляющую компанию виновной и квалифицировали правонарушение по ч.1 ст.14.33 КоАП РФ. УК Жилсервис был назначен административный штраф (Постановление Верховного Суда РФ от 22.09.2015 №302-АД15-10957).

В третьем случае ООО Жилищно-эксплуатационный участок – 14 обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с заявлением о признании незаконным и отмене постановления регионального УФАС о привлечении к административной ответственности по ч.1 ст.14.33 КоАП РФ. В иске указывалось, что на момент рассмотрения дела действовала ст.7.23.2 КоАП РФ, поэтому привлечение к административной ответственности по ст.14.33 КоАП РФ незаконно.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска, сославшись на то, что санкции, предусмотренные по ч.1 ст.7.23.2 КоАП РФ в виде штрафа для юридических лиц в размере от 150 до 200 тысяч рублей, вступили в силу после совершения правонарушения организацией .

Таким образом, на тот момент наказание было квалифицировано правильно по ч.1 ст.14.33 КоАП РФ, по которой предусмотрен административный штраф для юридических лиц в размере от 100 до 500 тысяч рублей.

Апелляционный суд с этими выводами не согласился, заявив, что на момент составления протокола и привлечения к административной ответственности уже действовала специальная норма. Именно по этой норме должна быть установлена ответственность организации за нарушение порядка и сроков передачи технической и прочей документации на МКД.

Постановление УФАС по Калининградской области было признано незаконным и отменено. Апелляционный суд посчитал, что правонарушение должно рассматриваться по ст.7.23.2 КоАП РФ органами, осуществляющими государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда (Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.10.2015 по делу №А21-1813/2015).

Следует также отметить, что административное правонарушение в виде отказа УК в передаче технической и прочей документации на МКД нельзя расценивать как длящееся. Но суды по сути создают такую ситуацию, при которой юридическое лицо фактически может избежать ответственности. Хотя ответственность чётко предусмотрена по закону за данное правонарушение.

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *