Правопреемство участника долевого строительства

Рассказываем, как приобрести квартиру в строящемся ЖК у дольщика и какие риски есть у подобной сделки

ronstikshutterstock

Высокий спрос на недвижимость привел к тому, что предложение новостроек в Москве сократилось до исторического минимума. Но даже если застройщик уже завершил продажу квартир в строящемся доме, жилье в приглянувшейся новостройке еще можно попробовать приобрести у дольщиков. Такие сделки совершают путем переуступки права по договорам долевого участия (ДДУ).

Рассказываем, как происходит процедура переуступки прав, какие достоинства и недостатки есть у этой процедуры.

Что такое цессия

Цессия — это передача права требования по договору от одного лица другому.

«Обычно квартиры по переуступке продают инвесторы, которые купили их в доме-новостройке на этапе котлована и затем реализуют почти готовое жилье по более высокой цене», — говорит генеральный директор сервиса по поиску недвижимости «Синица» Наталья Шаталина.

Есть и другие причины уступки прав требования физическими лицами — это, например, резкое изменение жизненных планов дольщика или возникновение проблем у застройщика. О последних, по словам Шаталиной, может свидетельствовать большое количество предложений о продаже квартир от физических лиц в строящемся ЖК.

Квартиры по переуступке часто продают и юридические лица — обычно это подрядчики, с которыми застройщик расплатился квадратными метрами.

Переуступка — сделка по покупке не объекта недвижимости, а прав на него, напоминает частнопрактикующий юрист Андрей Лямзин.

«Вы покупаете не жилье, а только право требования на объект недвижимости, которого, по сути, еще нет (этим договор отличается от договора купли-продажи).

В дальнейшем застройщик будет обязан передать жилье именно тому, к кому перешло право требования на данный объект недвижимости», — поясняет эксперт.

Часто по договору цессии квартиры продают инвесторы, купившие их еще на стадии котлована ( Kekyalyaynenshutterstock)

Виды переуступки прав

Все сделки по переуступке можно разделить на два основных вида в зависимости от статуса собственника: физическое это лицо или юридическое. Основная разница между ними состоит в форме расчета.

«Если переуступка оформляется от юридического лица физическому, сделка глобально не отличается от сделки между двумя физическими лицами. Но расчет по такому договору возможен только в безналичной форме и только после государственной регистрации договора», — подчеркивает Наталья Шаталина.

Процедура заключения договора цессии

Процедура оформления переуступки происходит следующим образом: между дольщиком и покупателем заключается соответствующий договор со ссылкой на ДДУ, в документе указываются характеристики объекта недвижимости, стоимость, а также фиксируется факт выполнения дольщиком своих финансовых обязательств перед застройщиком.

«Девелопер должен передать покупателю подтверждающие оплату документы. Если квартира куплена в ипотеку, требуется представить справку об отсутствии обременений», — подчеркивает управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка.

Если ДДУ не оплачен в полном объеме, оформление переуступки возможно только при получении согласия от застройщика. В этом случае также потребуется включить в договор переуступки положение о переходе долга к новому дольщику, добавляет Надежда Коркка.

Затем происходит подписание документации (в том числе передаточного акта), и договор направляется на регистрацию в Росреестр. После этого покупатель рассчитывается с продавцом. Вместе с правами требования новый дольщик получает от прежнего оригинал ДДУ.

Для заключения договора цессии может понадобиться участие застройщика ( Indypendenzshutterstock)

Особенности и риски

С введением в регулирующий долевое строительство закон № 214-ФЗ требований о расчетах с застройщиком через эскроу-счета схема переуступки изменилась. Помимо уступки самого договора долевого участия, теперь переуступаются также права на эскроу-счет, открытый предыдущим дольщиком.

Хотя эскроу-счет и открывается на имя конкретного человека, права на размещенные на нем деньги, включая право на их получение со счета при незавершенном строительстве, можно передать новому дольщику. При переуступке это происходит с момента государственной регистрации договора.

Один из рисков, как отмечает Наталия Шаталина, — возможность купить права требования на жилье, которые уже переуступались: например, подрядчик-юрлицо продал квартиру по переуступке частному инвестору, а тот, в свою очередь, конечному покупателю.

«Если впоследствии одно из промежуточных звеньев обанкротится, этот факт может поставить под сомнение и правомочия конечного приобретателя права на квартиру. И если она находится в недостроенном доме, покупатель не получает защиту по праву добросовестного приобретателя — ее может использовать только приобретатель готовой квартиры», — объясняет Наталья Шаталина.

Еще одна особенность сделок переуступки в том, что при оформлении документов действие первого ДДУ в строительстве не прекращается, в нем лишь происходит замена дольщика. Это значит, что в договор, заключенный ранее между застройщиком и текущим продавцом, внести какие-либо правки не получится.

«Все обязанности застройщика, закрепленные в первоначальном договоре, будут действовать в отношении нового приобретателя (сроки выполнения работ, цена квартиры, гарантийный срок и т. д.).

А все обязанности, указанные в договоре долевого участия в строительстве, принимает новый участник долевого строительства.

В этом есть один существенный недостаток: если ДДУ по каким-то причинам будет признан недействительным, новый дольщик не сможет предъявить претензии к застройщику, только к продавцу», — отмечает Шаталина.

Мало того, как подчеркивает эксперт, есть вероятность, что суд признает незаконной уступку прав по недействительному договору. В этом случает у застройщика не останется вообще никаких обязательств перед новым дольщиком.

Есть и еще один риск: в ДДУ указана стоимость, по которой квартиру приобретал первый дольщик. Как правило, переуступка происходит уже на другой стадии строительной готовности дома — а это уже другая стоимость квартиры.

На цене также сказывается рыночная ситуация — в результате новый дольщик покупает жилье по цене заметно выше, чем указана в ДДУ.

Это значит, что при задержке ввода дома или других судебных разбирательствах с застройщиком все штрафы в пользу нового дольщика будут рассчитываться из суммы меньшей, чем та, которую он реально заплатил.

С введением № 214-ФЗ схема использования договора цессии в недвижимости изменилась ( Evannovostroshutterstock)

Как обезопасить себя

Как говорят опрошенные «РБК-Недвижимостью» эксперты, сейчас случаи недобросовестности продавцов при переуступке встречаются все реже, но перед сделкой все-таки необходима проверка по ряду факторов. По словам председателя совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирины Доброхотовой, минимальный чек-лист для покупателя жилья по договору цессии включает в себя следующие пункты:

• во-первых, покупателю необходимо проверить, внес ли дольщик все платежи по ДДУ. Для этого нужно запросить у застройщика справку об исполнении финансовых обязательств и квитанции на общую сумму ДДУ у продавца;
• во-вторых, ДДУ должен быть зарегистрирован в ЕГРН, это можно проверить по штампу на оригинале договора или заказать выписку из ЕГРН на земельный участок, на котором ведется строительство дома;
• в-третьих, необходимо удостовериться в отсутствии залога прав по ДДУ. Об этом свидетельствует штамп на оригинале ДДУ, содержащий слова «произведена государственная регистрация залога прав по ДДУ» или «произведена государственная регистрация ипотеки». Отсутствие залога также можно проверить в выписке ЕГРН;
• в-четвертых, следует проверить самого продавца. Нужно узнать, не является ли продавец банкротом, фигурантом судебных дел, не имеет ли долгов у судебных приставов и действителен ли его паспорт. Эту информацию можно получить на сайтах городского суда, Федеральной службы судебных приставов, Единого федерального реестра сведений о банкротстве, Главного управления по вопросам миграции МВД России.

Долевое участие в строительстве переходит по наследству

04.04.2017

Как быть, если участник долевого строительства ушел из жизни до сдачи дома в эксплуатацию? Кто может претендовать на жилье, которое будет построено?

• Как правило, деньги за жилое помещение уже уплачены, а по факту оформить на него право собственности невозможно, поскольку строительство еще не завершено.
• За разъяснениями мы обратилиськ помощнику президента Нотариальной палаты Курганской области по законодательно-методической работе Александре Веселовой:
• — В соответствии с действующими нормами Гражданского кодекса в случае смерти дольщика (участника долевого строительства) до момента передачи ему построенной квартиры право наследования возникает на общих основаниях.
• Статья 1112 ГК РФ предусматривает, что в состав наследства подлежит включению не только имущество, принадлежащее наследодателю на момент его смерти, но и имущественные права и обязанности.

По своей сути, договор участия в долевом строительстве — это соглашение между застройщиком, который берет на себя обязательство построить в предусмотренные сроки многоквартирный дом, получить разрешение на ввод его в эксплуатацию и передать соответствующий объект (квартиру) участнику долевого строительства, и дольщиком, который обязан выплатить согласованную в договоре цену и принять квартиру. Исполненным этот договор будет считаться тогда, когда участник долевого строительства примет квартиру от застройщика по акту передачи или иному документу о передаче. До подписания акта приема-передачи квартиры договорные отношения между застройщиком и дольщиком не прекращаются. Поэтому в случае смерти дольщика к его наследникам перейдут все права и обязанности по договору участия в долевом строительстве. При этом следует иметь в виду, что договорные отношения не прекращаются и в том случае, если участник долевого строительства не полностью оплатил согласованную в договоре цену за строительство квартиры. Обязательства перед застройщиком также будут исполнять наследники, принявшие наследство.

Не секрет, что на практике бывают ситуации, когда застройщик переоформляет договор участия в долевом строительстве на так называемого правопреемника без предъявления свидетельства о праве на наследство. Безусловно, это является нарушением прав наследников, принявших наследство.

Единственным доказательством прав наследника на имущество, а также имущественные права и обязанности наследодателя является свидетельство о праве на наследство, выданное нотариусом.

Если наследников несколько, то имущественные права и обязанности по договору участия в долевом строительстве переходят ко всем наследникам. В этом случае данное имущественное право считается их общей долевой собственностью.

Соответственно по обязательствам наследодателя они также несут солидарную ответственность каждый в пределах перешедшего к нему наследственного имущества.

Поскольку договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости, наследники со свидетельством о праве на наследство для замены стороны в договоре могут обратиться непосредственно в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, или сначала могут обратиться к застройщику для заключения соглашения о замене стороны в договоре участия в долевом строителстве, а затем в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. И когда многоквартирный дом будет сдан в эксплуатацию, получать квартиру от застройщика будут уже наследники.

Вопрос о правопреемстве

Институт собственности, в силу своей обширности и глубины, возрастающего многообразия отношений, составляющих его предмет, имеет свойство время от времени обнаруживать пробелы.

Возникновение белых пятен на юридической карте права собственности приводит к тому, что экономически более сильные субъекты отношений начинают навязывать собственное толкование нерешенных вопросов менее сильным.

В итоге не урегулированные законом отношения приобретают очертания, отвечающие интересам преимущественно одной – доминирующей – стороны. Такое положение вещей подрывает основы отечественного гражданского законодательства, которое провозглашает и пестует равенство участников отношений.

Верховный Суд встает на защиту Верховный Суд, пользуясь своим исключительным авторитетом на ниве толкования закона, позиции которого призваны прояснять границы норм права, обнаруживать подтекст нормативной буквы и восполнять невыраженное в законе явно, но соответствующее его смыслу и духу, – встает на защиту принципов равенства и неприкосновенности собственности и вносит определенность в гражданский оборот.

Тезис, отраженный в подзаголовке данной статьи, стало возможно выдвинуть благодаря очередной попытке Верховного Суда восполнить пробелы законодательства. Руководящему разъяснению Суда по данному вопросу было отведено место в п. 3 Обзора судебной практики Верховного Суда № 3 (2017 г.).

Оно сформулировано следующим образом: «Участник долевого строительства – гражданин, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору, при неисполнении обязательства другой стороной – застройщиком вправе требовать защиты своих прав путем признания права на долю в общей долевой собственности в не завершенном строительством объекте в виде квартиры и определения размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства. Смена застройщика во время строительства многоквартирного дома не влияет на реализацию данного права (ст. 382, 384 ГК РФ)».

Истоки первой части (первого предложения) выдвинутой позиции кроются в ранее сформулированной Верховным Судом в п. 17 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 4 декабря 2013 г.

) точке зрения: «Требование лица, заключившего предварительный договор купли-продажи квартиры в объекте строительства с условием ее предварительной оплаты и исполнившего такое обязательство, о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры подлежит удовлетворению».

Потребовалось уточнение Этот тезис успел стать маяком для большого числа судебных решений и направил правоприменительную практику в единое русло. Однако впоследствии потребовалось уточнение, поводом к которому стала возникшая в практике неопределенность, нашедшая отражение в Определении Верховного Суда от 24 января 2017 г. № 89-КГ16-10.

 Г.М. Кокорина обратилась в суд с иском к ЖСК «Согласие» о признании права собственности на долю в виде однокомнатной квартиры, указав в обоснование заявленных требований, что между ней и ООО «Тюмень-Лукойл-Строй» заключен договор на долевое строительство многоквартирного жилого дома.

Обязательства по договору истица выполнила в полном объеме, однако застройщик был признан банкротом и ликвидирован до завершения строительства, объект был передан ЖСК «Согласие» для завершения строительства. Судом первой инстанции в удовлетворении иска было отказано со ссылкой на то, что Кокорина не состоит в членах ЖСК «Согласие» (т.е.

нового застройщика), не являющегося правопреемником ООО «Тюмень-Лукойл-Строй».

Итак, главная особенность данной ситуации состоит в том, что право на застройку в результате ликвидации первоначального застройщика перешло к третьему лицу, не состоявшему в договорных отношениях с участниками долевого строительства.

Именно этот факт помешал суду первой инстанции разрешить дело в пользу истицы, как тому надлежало бы быть по правилу п. 17 упомянутого Обзора Верховного Суда 2013 г.

Признав допущенное судом первой инстанции исключение необоснованным, Верховный Суд счел необходимым дополнить свою позицию, выраженную в Обзоре 2013 г.

, указанием на то, что смена застройщика во время строительства многоквартирного дома не влияет на реализацию права на признание собственности на долю в объекте незавершенного строительства. Теперь мы можем видеть это дополнение в качестве второго предложения п. 3 Обзора № 3 2017 г.

Ответы на одни вопросы неизбежно порождают новые Таким образом, Верховный Суд уточняет, что сформулированное им ранее правило имеет силу, в том числе и в условиях смены застройщиков.

Не вполне ясным, однако, остается, почему, разрешая данный вопрос, Верховный Суд ссылается на ст. 382 и 384 ГК РФ (которые приводит в скобках после изложения генеральных тезисов), где речь идет о переходе прав кредитора.

Не было бы более целесообразным говорить о переходе обязательств должника? В данном случае кредитор – участник долевого строительства, исполнивший свои обязательства и имеющий право собственности на долю в объекте незавершенного строительства.

Должник – застройщик, который обязан признать это право кредитора. Кредитор здесь не меняется – меняется должник, к которому, согласно позиции Верховного Суда, переходит названная обязанность.

Это вопрос о правопреемстве. Но к нему можно подойти и с другой стороны. В Определении Верховного Суда от 24 января 2017 г.

№ 89-КГ16-10 содержится короткое упоминание о том, что ЖСК «Согласие» не является правопреемником ООО «Тюмень-Лукойл-Строй».

Это утверждение отнесено к выводам суда первой инстанции и не оспаривается Верховным Судом, хотя требует пояснений, которых, к сожалению, в рассматриваемом определении нет.

По всей видимости, указанный вывод основан на п. 1 ст. 61 ГК РФ, из которого следует, что ликвидация юридического лица влечет его прекращение без перехода в порядке универсального правопреемства его прав и обязанностей к другим лицам. Между тем, в соответствии с п. 9 ст. 201.

15-2 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», перемена лиц в обязательствах, которые вытекают из заключенных застройщиком с участниками строительства договоров и в которых застройщик выступает должником, влечет за собой перевод на приобретателя обязательств застройщика по передаче жилых помещений со дня передачи приобретателю объекта незавершенного строительства, земельного участка и обязательств застройщика по передаточному акту. Таким образом, рассматриваемый в определении случай является примером сингулярного правопреемства – когда к правопреемнику переходит определенная часть прав и обязанностей предшественника, а в данном случае – обязательства первоначального застройщика по передаче жилых помещений участникам долевого строительства. Какое это имеет значение? Непосредственное. Данная проблема тесно связана с вопросами, поднятыми в определении: сохраняется ли у участников долевого строительства право на признание собственности на долю в объекте незавершенного строительства? Передается ли новому застройщику обязанность, корреспондирующая этому праву, в порядке сингулярного правопреемства?

Из позиции Верховного Суда следует, что – да, передается. Тогда неясно, как при этом понимать п. 5 ст. 201.

15-2 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», в соответствии с которым к приобретателю имущества и обязательств застройщика не могут быть предъявлены участниками строительства иные требования, кроме требований о передаче жилых помещений. Представляется, что этот вопрос требует отдельного толкования.

Вопросы составляют природу всего сущего, равно как ответы на них неизбежно порождают новые вопросы. Пункт 3 Обзора судебной практики Верховного Суда № 3 2017 г. не стал исключением. Некоторые из них мы постарались обозначить, но не ответили на них – здесь.

Вместе с тем хочется положительно отметить ту парадигму, которой подчинены приведенные позиции Верховного Суда: они направлены на то, чтобы стабилизировать отношения собственности, поставить динамику их развития на логические рельсы, обеспечить равенство участников отношений, соблюсти баланс интересов участников гражданского оборота.

О правопреемстве по договору участия в долевом строительстве — московские юристы

Введение в действие Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» обеспечило качественно иной уровень правового регулирования отношений, связанных с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц в сфере долевого строительства. Однако, как показывает практика, в процессе применения норм возникают проблемы, которые требуют научного осмысления и анализа. Одной из них является проблема правопреемства в правах и обязанностях дольщика. На фоне недостаточной разработанности правовых норм возникают отношения, которые требуют правовой регламентации.

———————————

Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в ред. 2006 г.) // СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 40. Далее — Закон о долевом строительстве.

В соответствии со ст. 4 Закона о долевом строительстве в случае смерти гражданина — участника долевого строительства его права и обязанности по договору переходят к наследникам, и застройщик не вправе отказывать таким наследникам во вступлении в договор.

Существующие на день открытия наследства участника долевого строительства имущественные права и обязанности, основанные на договоре участия в долевом строительстве, входят в состав наследства. Фактически речь идет о правопреемстве или переходе прав и обязанностей в существующем обязательственном правоотношении от одного лица к другому.

Однако законодатель почему-то связывает основание правопреемства при долевом строительстве только с одним юридическим фактом — смертью гражданина-дольщика.

Необходимо обратить внимание на то, что к открытию наследства и возникновению наследственных правоотношений может привести другой юридический факт, которым является вступление в законную силу решения суда об объявлении гражданина умершим. В соответствии со ст. 1113 ГК РФ объявление судом гражданина умершим влечет за собой те же правовые последствия, что и смерть гражданина.

Объявить гражданина умершим возможно в том случае, если доказан факт длительного отсутствия гражданина по последнему месту жительства в течение пяти лет.

Если же гражданин пропал без вести при обстоятельствах, угрожавших смертью или дающих основание предполагать его гибель от несчастного случая, то срок, по истечении которого гражданина можно объявить умершим, сокращается до шести месяцев (ст. 45 ГК РФ).

Учитывая, что отношения по долевому строительству существуют значительный период времени, вполне можно предположить, что дольщик заключит договор с застройщиком, внесет определенную часть денежной суммы и в период строительства будет объявлен умершим.

Следовательно, права и обязанности дольщика по договору после вступления в законную силу решения суда об объявлении гражданина умершим также должны переходить к наследникам, и застройщик не вправе отказывать таким наследникам во вступлении в договор.

Проблема в том, что после явки гражданина-дольщика или обнаружения его места пребывания в последующем может возникнуть конфликт интересов с наследниками или третьими лицами.

Суд должен отменить решение об объявлении гражданина умершим, а сам гражданин независимо от времени своей явки может потребовать от любого лица возврата сохранившегося имущества. Причем возврат имущества зависит от добросовестности приобретателя и возмездности приобретения.

Если имущество перешло безвозмездно третьим лицам, то оно всегда подлежит возврату, кроме денег и ценных бумаг на предъявителя, которые перешли добросовестному приобретателю.

Если имущество объявленного умершим гражданина перешло по возмездным сделкам, то оно подлежит возврату от недобросовестного приобретателя. При невозможности возврата такого имущества возмещается его стоимость.

Возникает достаточно интересная ситуация. После объявления гражданина умершим наследникам перешло имущественное право на получение объекта долевого строительства. В последующем, после исполнения обязательств со стороны застройщика, наследники становятся собственниками объекта долевого строительства.

Через некоторое время является ранее объявленный умершим дольщик, и возникает вопрос: имеет ли он в этом случае право претендовать на объект долевого строительства? Заявление требований на объект долевого строительства со стороны ранее объявленного умершим дольщика вполне возможно, поскольку договор участия в долевом строительстве заключался с ним, а не с наследниками. С другой стороны, решением суда об объявлении дольщика умершим не решается вопрос о прекращении его правосубъектности, поскольку после явки гражданина он восстанавливается в правах. И наконец, на момент заключения договора дольщик мог исполнить полностью или в части свою обязанность по внесению денежной суммы для долевого строительства.

К сожалению, действующее гражданское законодательство пока не содержит норм, с помощью которых можно было бы урегулировать напрямую складывающиеся имущественные отношения между наследниками или третьими лицами, с одной стороны, и объявившимся дольщиком — с другой.

Сложность в том, что на момент объявления дольщика умершим, объект долевого строительства еще не существовал в качестве вещи, на него отсутствовало право собственности. Можно вести речь лишь об обязательственных правах.

К тому же дольщик исполнял лишь денежную обязанность, а требует возврата имущества или хотя бы доли в праве собственности на это имущество.

Очевидно, что после регистрации права собственности на объект долевого строительства возникает абсолютное вещное правоотношение с участием наследников, а сам объект может рассматриваться как имущество в виде вещи, а также прав и обязанностей на эту вещь.

Поскольку на момент объявления дольщика умершим этого правоотношения еще не существовало, то вести речь о каком-либо правопреемстве в этой части нельзя. Правопреемство возможно лишь в обязательственных правах, связанных с участием в договоре долевого строительства.

Учитывая также, что деньги дольщика, которые он внес при заключении договора участия в долевом строительстве, нельзя рассматривать в качестве имущества, можно сделать вывод о том, что дольщик после отмены решения суда об объявлении его умершим не вправе в последующем претендовать на объект долевого строительства.

Более того, п. 2 ст. 46 ГК РФ не позволяет дольщику требовать возврата от наследников ранее вложенных в долевое строительство сумм, поскольку наследование произошло не денег, а имущественных обязательственных прав.

Даже если предположить, что речь идет о деньгах дольщика и правах на эти деньги, то возврат их невозможен, поскольку правопреемство было связано с безвозмездным переходом и, как правило, добросовестностью наследников.

Такая ситуация указывает на то, что имущественные интересы явившегося дольщика, который ранее был объявлен умершим, пока не защищены. Вариантом решения проблемы может быть внесение поправок в Закон о долевом строительстве в части, касающейся, например, компенсации дольщику со стороны наследников ранее внесенных по договору участия в долевом строительстве денежных сумм.

Необходимо также обратить внимание, что правопреемство при долевом строительстве на стороне дольщика позволяет поставить вопрос о государственной регистрации ранее заключенного договора участия в долевом строительстве. В соответствии со ст.

4 Закона о долевом строительстве договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Стороной этого договора является дольщик.

Если наследники принимают наследство, то неизбежно возникает проблема «технического» оформления перехода прав по ранее заключенному дольщиком договору. Надо ли в этом случае заново регистрировать договор с участием наследника?

Решить, казалось бы, в большей степени техническую проблему оказывается не так просто. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в качестве основания для государственной регистрации предусматривает иные документы, подтверждающие наличие, возникновение, прекращение, переход прав (ст.

17). Таким документом может признаваться выданное нотариусом наследникам дольщика свидетельство о праве на наследство. Вместе с тем анализ положений Закона в части государственной регистрации договора участия в долевом строительстве (ст. 25.

1) позволяет сделать вывод об отсутствии норм, которые определяли бы необходимость повторной регистрации или внесения записи о договоре при замене стороны в порядке наследственного правопреемства. Основанием внесения записи о договоре участия в долевом строительстве в разд.

3 Единого государственного реестра прав является изменение или расторжение этого договора, а также уступка прав.

Правопреемство при наследовании прав дольщика по договору нельзя рассматривать как изменение договора, поскольку происходит только замена стороны при сохранении в неизменном виде самого гражданского обязательственного правоотношения. Нельзя вести речь и об уступке права, поскольку уступка опирается на волеизъявление стороны, а при наследовании прав дольщика волевой момент отсутствует.

———————————

Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ (в ред. 2008 г.) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594.

Очевидно, что дополнительной государственной регистрации договора с участием наследника дольщика не требуется, так как регистрация представляет собой акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Но внесение записи об изменениях в субъектном составе договора становится необходимым в целях последующей регистрации права собственности на объект долевого строительства. Видимо, в этой части назрела необходимость внесения изменений в регистрационное законодательство.

Появление ранее объявленного умершим дольщика в тот момент, когда наследники подписали с застройщиком акт о передаче им объекта долевого строительства, справедливо позволяет поставить вопрос о возникновении права собственности на данный объект.

В соответствии со ст. 12 Закона о долевом строительстве обязательства застройщика и дольщика по договору считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

До подписания акта дольщик обязан уплатить в полном объеме причитающиеся застройщику денежные средства.

Полагаем, что возникновение права собственности на объект долевого строительства при явке ранее объявленного умершим дольщика зависит от того, кто исполнял обязанность по уплате денежных средств.

Если на момент начала строительства эта обязанность в полном объеме была исполнена дольщиком, то, несмотря на то что его наследники подписали передаточный акт, право собственности на объект долевого строительства после явки ранее объявленного умершим дольщика и последующей государственной регистрации должно признаваться за ним.

Сложности возникают тогда, когда часть обязанности по уплате денежных сумм до объявления дольщика умершим исполнил сам дольщик, а другую часть — его наследники. Получается, что в этом случае и дольщик, и наследники несли расходы, направленные на создание объекта долевого строительства.

Следовательно, при явке ранее объявленного умершим дольщика, очевидно, есть основания полагать, что на момент государственной регистрации права собственности собственность должна признаваться не односубъектной, а общей долевой.

Доли здесь должны определяться пропорционально тем денежным средствам, которые дольщик и наследники внесли в долевое строительство.

Рассматривая правопреемство по договору участия в долевом строительстве, необходимо обратить внимание на то, что застройщик вправе привлекать денежные средства дольщиков путем выпуска ценных.

Речь идет о жилищных сертификатах, которые закрепляют право владельца на получение от эмитента жилых помещений. Жилищные сертификаты — это особый вид облигаций как эмиссионных срочных ценных бумаг с индексируемой номинальной стоимостью.

Эти ценные бумаги могут быть выпущены в бездокументарной или документарной форме. Бездокументарные жилищные сертификаты могут быть именными, документарные — на предъявителя. В соответствии со ст.

18 Указа Президента Российской Федерации «О выпуске и обращении жилищных сертификатов» передача жилищных сертификатов осуществляется в соответствии с законодательством о ценных бумагах.

———————————

Указ Президента Российской Федерации от 10 июня 1994 г. N 1182 «О выпуске и обращении жилищных сертификатов» // СЗ РФ. 1994. N 7. Ст. 694.

Федеральный закон «О рынке ценных бумаг» предусматривает порядок перехода прав на предъявительские документарные и именные бездокументарные ценные бумаги (ст. 29).

Если жилищные сертификаты были выпущены в документарной форме на предъявителя, то наследники дольщика приобретают права по этой ценной бумаге после получения сертификата ценной бумаги на основании выданного нотариусом свидетельства о праве на наследство.

При хранении жилищных сертификатов или учете прав на такие бумаги в депозитарии у наследников дольщика возникает право в момент осуществления приходной записи по счету депо приобретателя. В последнем случае у наследников дольщика аналогичным образом возникает право на именные жилищные сертификаты.

В случае явки дольщика, объявленного ранее умершим, ему должны быть возвращены права по жилищным сертификатам, если долевое строительство не закончилось и не зарегистрировано право собственности на объект. Законодательство о ценных бумагах достаточно прозрачного механизма возврата прав по ценной бумаге пока не содержит.

Более того, пока наблюдается недостаточная проработка норм, защищающих права владельцев ценных бумаг. Например, в практике были известны случаи, когда на основании фиктивной справки о смерти было получено свидетельство о смерти и в последующем внесена запись по счету депо приобретателя.

Все это указывает на необходимость дальнейшего реформирования правовых норм.

Читайте ещё по этой теме:

• Договор долевого участия граждан в строительстве жилья

Ершов О.Г.

Переуступка прав собственности на квартиру: как купить безопасно, плюсы и минусы покупки квартиры в новостройке по переуступке прав собственности

Купить квартиру в доме, который только начали строить, — дешевле, чем приобретать готовое жильё на первичном или вторичном рынке. Но может оказаться, что на сайте застройщика вся недвижимость уже распродана, и её можно оформить лишь по переуступке прав.

Рассмотрим, что это за сделка, какие у неё плюсы, минусы и риски, а также объясним, как выбрать квартиру по переуступке и правильно заключить договор.

Что такое переуступка квартиры

Переуступка прав требования оформляется при перепродаже недвижимости, которая еще не введена в эксплуатацию. На этапе котлована жильё дешевле, поэтому инвесторы покупают его, чтобы получить прибыль.

Переуступка — это контракт, по которому передаются права на жильё в новостройке и обязанности по договору. Их предоставляет не застройщик или девелопер, возглавляющий строительство, а физическое или юридическое лицо, подписавшее договор долевого участия (ДДУ) в строительстве.

❗️Важно: По договору переуступки вы приобретаете не саму квартиру, а имущественное право на неё. Вы можете заявить о нём после того, как объект недвижимости введётся в эксплуатацию и будут оформлены необходимые документы.

Основные определения переуступки:

• цессия — договор, по которому уступаются права требования;
• цедент — продавец;
• цессионарий — покупатель.

Цессия заключается как дополнение к основному договору долевого участия. По ней один дольщик меняется на другого. Застройщик передает жильё не лицу, с которым сделка была заключена первоначально, а тому, кто купил право требования.

Плюсы и минусы переуступки права требования на недвижимость

Многоэтажка строится за несколько лет. Чем ближе срок сдачи жилья в эксплуатацию, тем сильнее растёт стоимость квадратного метра.

Переуступка прав даёт возможность жить в понравившейся новостройке, даже если квартиры в ней уже распределены. Дольщик, выступающий как инвестор, продаст жильё дешевле, чем застройщик.

И, как правило, права переуступают в домах, которые практически достроены.

Плюсы:

• вы можете получить скидку до 20%, поторговавшись с цедентом, которому нужно срочно продать недвижимость;
• цена на квартиру будет ниже, чем если бы покупали первичку или вторичку;
• возможность оформить уступку во время строительства, а при вводе дома в эксплуатацию, когда стоимость квартир возрастет от 5 до 50%, перепродать её.

Минусы:

• переуступка — это еще не жильё, а только право его требовать;
• есть риск не заметить обязанности или просрочки, невыполненные продавцом перед строительной компанией, которые придется погашать покупателю.
• существует риск потерять деньги из-за мошенников или двойных продаж, если неправильно зарегистрировать цессию в Росреестре или не сделать этого совсем.

❗️Важно: Застройщик может обанкротиться, а сроки сдачи жилья или оформления собственности на него — затянуться. Разморозка стройки может длиться годами. Если вы заключили стандартный договор цессии, то строительная компания выплатит неустойку. Но цедент, продавший право требовать достроенное жильё, не вернет вам деньги.

Как правильно выбрать жилье для покупки по переуступке

Приняв решение о покупке квартиры, вы отталкиваетесь от расположения дома и бюджета, анализируете площадь, благоустройство и инфраструктуру.

Сайты новостроек — яркие и красивые. Вы как бы отправляетесь в виртуальный тур по квартире, которая еще не существует, и мечты кажутся реальностью.

Прежде всего, обратите внимание:

• на репутацию застройщика, информацию о нем;
• проектную декларацию с детальным описанием проекта;
• разрешительную документацию.

Вы можете проверить застройщика по номеру ОГРН, а также почитать отзывы на форумах и сайтах по недвижимости. Информация о генеральном директоре есть в открытых источниках.

Выясните, является ли земельный участок собственностью застройщика или взят в аренду. Закажите выписку из ЕГРН для проверки отсутствия залогов и обременений.

Изучая договор долевого участия, обратите внимание:

• есть ли понижающий коэффициент на балконы и лоджии;
• каков порядок проведения взаиморасчётов;
• как быстро жильё перейдет в собственность дольщику по акту приёма-передачи.

Как сделать переуступку квартиры в строящемся доме

Шаг 1: Собрать пакет документов

Чтобы сделка состоялась, нужны:

• договор долевого участия;
• письменное согласие одного из супругов или его личное присутствие;
• разрешение застройщика на передачу прав собственности;
• справка, подтверждающая отсутствие долга застройщику — иначе обязанность выплатить стоимость ляжет на покупателя;
• виза банка, одобряющая переуступку. Она необходима, если продавец брал кредит. Без неё право на квартиру является залоговым, и без согласия банка договор будет недействителен.

Шаг 2: Заключите договор

Цессия составляется в письменной форме. Продавец и покупатель получают по оригиналу договора. Банк и застройщик имеют право запросить свои экземпляры. Один из оригиналов передаётся на хранение в Росреестр.

Данные, прописанные в договоре:

• дата и место проведения сделки;
• паспортные данные сторон;
• сведения об участниках договора долевого участия;
• сумма, назначенная цедентом;
• порядок и реквизиты расчёта;
• адрес объекта недвижимости;
• технические характеристики объекта недвижимости;
• документы, которые продавец обязуется вам передать;
• сроки передачи документов;
• обязанности и права сторон.

Шаг 3: Зарегистрируйте договор в Росреестре

Покупатель предоставляет:

• договор долевого участия в строительстве;
• цессию, по которой продавец уступает права по долевому участию;
• подтверждение оплаты государственной пошлины;
• паспорта сторон, участвующих в сделке;
• письменное согласие супругов сторон на проведение сделки, заверенное нотариально;
• разрешение застройщика;
• справку о том, что отсутствует долг перед застройщиком, или обязательство его погасить;
• разрешение банка, если был задействован кредит.

❗️Важно: Все документы должны быть в оригинале или заверены нотариально.

После принятия документов вы получите расписку с их перечнем и датой внесения корректив. Как правило, через 10 дней Росреестр подтверждает, что в договор долевого участия внесены изменения.

Как получить квартиру по договору переуступки прав требования

Если вы заключили сделку переуступки прав и успешно зарегистрировали договор — дождитесь завершения стройки.

Новому дому назначат почтовый адрес, оформят протокол по разделу жилья, выпишут кадастровые паспорта. Застройщик выдаст копию документа, подтверждающего введение объекта в эксплуатацию и подпишет акт приёма-передачи. Теперь вам нужно зарегистрировать право собственности в МФЦ либо Росреестре.

Для этого потребуются:

• паспорт;
• договоры переуступки и долевого участия в строительстве;
• копия документа, подтверждающего сдачу объекта в эксплуатацию;
• акт, подтверждающий приём и передачу жилья;
• квитанцию об оплате госпошлины: 2 000 рублей — физлицам, 22 000 рублей — юрлицам.

Если все сделано правильно, то через 10 дней вам вернут оригиналы документов, а также выписку из ЕГРН. 

Сколько стоит переуступка квартиры в новостройке

Стоимость назначает продавец. Покупатель оплачивает расходы по оформлению цессии:

• государственную пошлину за регистрацию договора в Росреестре — 350 рублей;
• пошлину за оформление права собственности — 2 000 рублей. 

Налог при продаже недвижимости по переуступке — 13% от прибыли. Его платит продавец. Он же заполняет декларацию.

Подводные камни, o которых нужно знать

Основные риски при покупке недвижимости по переуступке:

• нарушение сроков;
• заморозка строительства;
• банкротство застройщиков.

Чтобы не потерять деньги, запросите у застройщика справку об оплате. Важно убедиться, что платежи по недвижимости признаны действительными, иначе есть риск остаться без жилья.

Если застройщик стал банкротом, вернуть рыночную стоимость квартиры не получится. Если покупатель не согласен с суммой компенсации, проблему нужно решать через суд.

Если покупатель выплатил цеденту сумму по договору переуступки, но потом решил разорвать сделку с застройщиком, он потеряет часть денег. Здесь риск в том, что покупателю вернется не сумма, которую он отдал продавцу, а первоначальная стоимость жилья, прописанная в договоре между дольщиком и застройщиком. Реальная цена может быть выше.

Переуступка ипотечной квартиры

Чтобы осуществить сделку, нужно:

• заручиться одобрением ипотечного банка;
• согласовать процедуру с застройщиком;
• зарегистрировать договор уступки и документы по кредиту.

Если права на новостройку y несовершеннолетних

Понадобится разрешение органов опеки. Родители или опекуны подписывают цессию как законные представители несовершеннолетних лиц.

Если ДДУ оформлялся c материнским капиталом

В этом случае в договоре указывается, что детям достанется положенная часть жилья после того, как построят дом.