Использование денежных средств дольщиков застройщиком

Использование денежных средств дольщиков застройщиком

С 12 мая 2020 г. в Москве возобновлены строительные работы на 460 объектах общей площадью 27 млн кв. м, на этих стройках занято около 85 000 человек, сообщил Москомстройинвест. / Михаил Джапаридзе / ТАСС

Переход на эскроу-счета отчасти обезопасил покупателей квартир в новостройках на случай заморозки строек, но банкротства строителей в этот кризис реформа не отменила.

Пандемия COVID-19 уже отрицательно сказалась на работе столичных застройщиков: они останавливали работы и теряли покупателей. Большинство компаний пытаются наладить онлайн-продажи, но клиентов все равно меньше: вмешались и проблемы в экономике, неуверенность людей в завтрашнем дне.

Если для застройщиков, которые продолжают строить дома за деньги дольщиков, негативным последствием затянувшейся пандемии может стать заморозка строек и невыполнение обязательств, то те, кто возводит жилье за деньги банков, рискуют остаться без прибыли и даже обанкротиться, но уже после завершения стройки.

По данным Дом.РФ, по состоянию на конец апреля в Москве с использованием ДДУ 109 застройщиков возводили 8,8 млн кв. м жилья, в Московской области – 152 компании, 7,5 млн кв. м.

Те, кто пока еще строит по старым правилам, в большей степени зависят от средств участников долевого строительства, рассказывает Владимир Воронин, президент ГК ФСК, – им надо иметь запас ликвидности на случай снижения спроса.

Но такая подушка безопасности есть далеко не у всех.

По данным Росреестра, в I квартале 2020 г. на рынке новостроек зарегистрировано ДДУ на 11% меньше, чем в I квартале 2019 г. (всего 17 700), по итогам апреля объем сделок может сократиться на 30%, оценивает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриума».

По ее словам, в среднем из 10 клиентов трое – четверо в итоге от покупки отказались на разных этапах сделки.

В старой Москве в апреле подписали и зарегистрировали в онлайн-режиме 643 ДДУ (без учета юридических лиц и не более трех договоров на одного дольщика), тогда как год назад в апреле было зарегистрировано 1975 договоров. Падение спроса – 67%.

Без перехода на сделки в онлайн мы бы имели 100% сокращения активности клиентов, считает Литинецкая. Марина Любельская, заместитель гендиректора концерна «Крост», называет спрос на квартиры в апреле «нестабильным».

В Москве, по данным «Метриума», проектное финансирование плюс эскроу-счета используются при строительстве и продаже 5,3 млн кв. м жилья, это 35% от общей площади объектов. Преимущественно в портфеле девелопера часть проектов финансируется дольщиками, часть – банками, говорит Юлия Сапор, руководитель аналитического центра «Главстроя».

До реформы 2019 г.

проектное финансирование нельзя было отнести к числу популярных банковских продуктов для застройщиков, считает Геннадий Щербина, президент группы «Эталон»: ставки по таким кредитам, как правило, были выше, получить их было сложнее, средства на строительство перечислялись траншами и банк мог в любой момент приостановить финансирование проекта при возникновении любых сложностей. Девелоперы предпочитали другие схемы финансирования строительства.

Сейчас теоретически все-таки проще компаниям, которые заработали «по-новому», говорит Юлия Сапор: они менее зависят от оперативного поступления денег на стройку, так как строят на кредитные средства.

И в ситуации форс-мажора плюсы от проектного финансирования безусловны – реализация проекта не зависит от провалов в продажах, добавил Игорь Козельцев, гендиректор УК «Развитие» (девелопер ЖК «Мир Митино»).

К тому же, по словам Евгении Мухановой, финансового директора ГК «РКС девелопмент», проектное финансирование позволяет своевременно, без привязки к продажам, соблюдать денежные договоренности с партнерами и подрядчиками.

Темпы продаж влияют только на эффективную ставку по кредиту – чем лучше объект продается, тем дешевле для застройщика деньги, объясняет Литинецкая.

Тело кредита девелопер получит, даже если продаст всего одну квартиру, хотя подобные случаи неизвестны и маловероятны, признает она.

Но принцип именно таков: застройщик рискует не получить прибыль, если он не сможет продать квартиры, но дом все равно будет построен.

Независимо от текущей ситуации контроль за ходом строительства банк осуществлял и продолжает осуществлять ежемесячно, в том числе с использованием web-камер, рассказывает Сергей Бессонов, вице-президент, директор дивизиона «Кредитные продукты и процессы» Сбербанка (68% сделок проектного финансирования с эскроу в России приходится на долю этого банка). Постоянно отслеживается информация о выполненных и оплаченных работах. При каждой выдаче кредита банк проверяет документы, подтверждающие целевое использование, и подводит итог по основным статьям затрат. У Сбербанка собственная служба строительных экспертов и накопленный опыт в этом процессе, добавил Бессонов.

Но если застройщик в силу ряда причин долго не сможет привлечь достаточно средств покупателей на счета эскроу, говорит Щербина, ставка по кредиту не будет снижаться, финансовая модель проекта выполняться не будет. Как следствие, возникает риск банкротства.

Все обязательства и издержки по обслуживанию кредита сохраняются независимо от внешних факторов.

Это особенно актуально на фоне приостановки работ в Москве и Подмосковье, когда строить было нельзя даже при наличии средств и стабильном уровне продаж, отметил Щербина.

Застройщики пока не обсуждают риски недостроя, чтобы не накликать беду. Ни один из опрошенных «Ведомостями» не говорит, что могут возникнуть серьезные отставания с вводом, независимо от модели финансирования.

По словам Козельцева, задержку в один – два месяца сократить более чем реально, но это обернется увеличением себестоимости – больше рабочей силы, большее количество смен, больше выборка финансирования (при медленно стабилизирующемся спросе), затраты на простой и проч.

Отставание в три и более месяцев сократить крайне проблематично (строительные работы в Москве приостановлены с 13 апреля.

С 6 мая возобновлены работы на объектах, возводимых по государственной программе «Жилище», а также по городской программе реновации, а с 12 мая на остальных объектах, таким образом, пока речь идет о месячной приостановке строительства коммерческого жилья. – «Ведомости»).

В проектах с ДДУ ситуацию сглаживает то, что на момент обязательного перехода на проектное финансирование и счета эскроу (с 1 июля 2019 г.) большая часть из них достигла минимум 30% строительной готовности.

То есть за прошлый год строители на них должны были бы значительно продвинуться или вовсе завершить работы, говорит Литинецкая, а на поздних этапах вероятность срыва графика и возникновения финансовых проблем меньше, чем на ранних.

Достраивать эти дома застройщики будут до конца 2020 г., а продажи могут идти до конца 2021 г., подсчитала Юлия Сапор. По данным ГК «Атлант», в основном стройки «по старым правилам» могут быть завершены в 2021 г.

Но какие-то проекты из-за сложной экономической ситуации будут заморожены и сроки их завершения перенесены еще дальше, допускает гендиректор «Атланта» Роман Лябихов.

Самые крупные компании демонстрируют непоколебимую уверенность, а публичные – еще и хорошие рейтинги. Например, агентство «Национальные кредитные рейтинги» (НКР) в начале апреля 2020 г. присвоило ПИК кредитный рейтинг А+.ru со стабильным прогнозом.

В настоящее время за кредитные деньги ПИК строит 16% всех корпусов (без учета проектов по fee-девелопменту), уточнил член совета директоров группы Юрий Ильин.

Сергей Чемерикин, менеджер группы по оказанию услуг в сфере недвижимости Deloitte, уточняет, что кредитные рейтинги присваивают как международные агентства, так и национальные по запросу компании, желающей его получить.

Крупные публичные девелоперы оцениваются международными рейтинговыми агентствами, как правило, на уровне В, национальными – на уровне А или В, например как у ПИК, ЛСР, «Эталона» или «Самолета». По его словам, высокий кредитный рейтинг не гарантия, это всего лишь срез показателей деятельности компании в период его подготовки.

За короткий промежуток времени он может существенно измениться, если организация даст тому повод. Например, если у девелопера сильно упала выручка (не было продаж по каким-либо причинам), кредиторы потребовали досрочного возврата денег и т. д. 21 апреля 2020 г. S&P Global Ratings пересмотрела рейтинги нескольких российских девелоперских компаний в связи с негативным влиянием на строительную отрасль COVID-19.

Евгения Муханова говорит, что банки не остановили выдачу кредитов на строительство.

Хотя и существуют временные перебои и переносы оплаты реестров выполненных работ в связи с отправкой сотрудников банков на удаленную работу, но пока критических ситуаций не возникало.

По кредитам, полученным до пандемии, ставки остались прежние, подтвердили Игорь Козельцев и Владимир Воронин. А по словам Юлии Сапор, в настоящий момент по некоторым проектам «Главстроя» ставка снизилась вслед за снижением ключевой ставки ЦБ РФ.

Стабильность ситуации с финансированием застройщиков, перешедших на эскроу-счета, подтвердили и в банках. По словам Романа Антощенкова, заместителя руководителя дирекции «Недвижимость, строительство и девелопмент» департамента по работе с клиентами рыночных отраслей ВТБ, банк продолжает предоставлять проектное финансирование строительной отрасли.

Пересмотра ранее установленных или согласованных с клиентами ставок не было. Сергей Бессонов также заверил, что ставки по проектному финансированию Сбербанк не повышал, и объяснил, что при определении условий кредитования и суммы кредита банк предусматривает запас, который позволяет покрыть в том числе и последствия возможных негативных тенденций рынка.

В течение последнего месяца в Сбербанке проводили стресс-тестирование одобренных проектов с учетом возможного падения цен и темпов продаж.

Там, где сделка была одобрена до возникновения текущих обстоятельств, а «запас» с учетом новых факторов оказался недостаточен, банк провел переговоры с клиентом и совместно скорректировал условия сделки по кредиту, адаптировав к новой реальности, говорит Бессонов.

Сейчас более 90% заявок, поступающих в Сбербанк от застройщиков, – это заявки на проектное финансирование с эскроу. В апреле Сбербанк одобрил 96 кредитных заявок от девелоперов на 166 млрд руб. (с начала года – 231 заявку на 328 млрд руб.). Также в апреле было открыто 7000 счетов эскроу на 41 млрд руб. (с начала года – 26 000 счетов на 88 млрд руб.).

По словам Антощенкова,стоимость финансирования для наиболее востребованных жилых проектов с хорошим уровнем продаж может достигать 0,1% годовых при условии, что на счетах эскроу есть более 170% от суммы кредита.

Читайте также:  Можно ли указывать абонентский ящик вместо адреса?

И принимая во внимание тот факт, что ставка кредитования строительства жилья в основном является плавающей и привязана к ключевой ставке ЦБ РФ, которая совсем недавно была снижена до 5,5%, это дает дополнительные возможности экономии для застройщиков, которые столкнулись с вызовами, вызванными пандемией COVID-19, считает Антощенков.

«Но если говорить про влияние текущей ситуации и возможное падение продаж или цен вследствие кризиса, то финальная ставка для застройщика может стать выше, чем изначально планировалось, так как средств покупателей в период строительства поступит меньше», – отметил Бессонов.

Это может привести к тому, что процентов за время инвестиционной фазы проекта накопится больше и на погашение кредита пойдет меньше средств. Все это сильно снижает рентабельность проектов, некоторые могут стать убыточными.

Вместе с тем Бессонов считает, что меры господдержки, в частности стимулирование спроса (льготная ипотека), субсидирование процентной ставки и затрат на инфраструктуру по новым проектам с эскроу, помогут девелоперам.

Для новых проектов банки проводят более жесткую оценку, рассказывает Литинецкая. Потенциальные кредиторы хотят минимизировать риск вложений, ведь при худшем развитии событий неликвидный и непрофильный актив может оказаться на балансе у банка-кредитора.

В процессе переговоров между застройщиком и банком возникают противоречия относительно политики ценообразования. Девелоперы стремятся заложить в проекте более высокий темп прироста цены квадратного метра по мере строительства, чем хочет банк.

Застройщик заинтересован в более активном повышении цен, которое обеспечит прибыль и возможность погасить выданный кредит. Банк, в свою очередь, заинтересован в максимизации поступлений на эскроу-счета, чтобы снизить свои риски. Для этого кредиторы обычно выступают за более умеренный прирост цен, который будет стимулировать спрос.

Соответственно, в связи с кризисом риски растут и банки настойчивее выступают за демпинговый подход в ценообразовании, тогда как застройщики к этому не готовы, резюмирует Литинецкая.

Компенсационный фонд долевого строительства. Что бывает при банкротстве застройщика и как дольщики могут защитить свои права

 Мир квартирМир квартир

Рассказываем, какие меры предпринимают для защиты участников долевого строительства и чем помогут средства компенсационного фонда.

Зачем нужен фонд дольщиков

Фонд был создан в 2017 году для защиты прав дольщиков, которые были нарушены девелоперами. Фонд формируется за счет обязательных взносов от застройщиков. Сумма взноса составляет 1,2% от суммы каждого договора, согласованного сторонами.

В начале 2022 года фонд дольщиков переименовали — теперь права участников долевого строительства защищает публично-правовая компания «Фонд развития территорий».

Как контролируют перечисление средств в фонд

На основании требований закона с 2017 года регистрация ДДУ без перечисления средств в компенсационный фонд запрещена.

ДДУ после подписания регистрируется в Росреестре. Это обязательная процедура. Благодаря такому механизму недобросовестные застройщики не могут продать одну квартиру нескольким дольщикам. Росреестр, проводя регистрацию, направляет запрос для подтверждения внесения средств в компенсационный фонд. Если факт перечисления средств не будет подтвержден, договор не зарегистрируют. 

Особенности получения компенсации от Фонда развития территорий

Средства фонда используют при банкротстве девелопера. Но участник долевого строительства не в каждом случае может вернуть всю потраченную сумму.

Для определения суммы компенсации общую площадь объекта в новостройке умножают на среднюю стоимость квадратного метра по данным Росстата. Максимально возможная величина площади, которая может быть использована для определения компенсации, составляет 120 квадратных метров.

Поэтому при расчете компенсаций те, кто вложил деньги в строительство жилья с большей площадью, часть средств могут потерять.

Дольщикам не обязательно получать компенсацию — они имеют право достроить дом за счет привлечения нового застройщика или создать для этих целей ЖСК. Решение о продолжении работ принимается с учетом стадии строительства дома.

Как и почему застройщика могут признать банкротом

Банкротом могут признать компанию, у которой есть обязательства, но недостаточно средств для их исполнения.

Кто может признать застройщика банкротом

Решение о том, что застройщик признан банкротом, выносит суд. Инициировать процедуру признания банкротом может:

сам застройщик;ФНС;банк, предоставивший девелоперу кредит;поставщик строительных материалов;подрядные организации, выполняющие строительные работы;дольщики.

Как застройщика признают банкротом

Основанием для обращения в суд с целью признания девелопера банкротом может стать прекращение застройщиком исполнения своих обязательств.

Для юридических лиц в общих случаях процедура банкротства проходит в несколько этапов. Прежде всего оценивают состояние компании, при необходимости применяют финансовое оздоровление. Затем закрывают дело или вводят конкурсное производство. Но в случае с девелоперами процедура проходит по упрощенному порядку — сразу вводится конкурсное производство. Назначенный судом управляющий определяет:

перечень кредиторов;величину предъявляемых требований;в какой очередности будут удовлетворяться требования.

Кредиторами могут быть подрядчики, финансовые организации, государственные органы, поставщики стройматериалов. Для погашения долгов реализуют имущество девелопера. В общих случаях продолжительность конкурсного производства — 1 год, но при необходимости суд может продлить его еще на 6 месяцев.

Если конкурсный управляющий считает, что платежеспособность девелопера можно восстановить, по решению кредиторов направляют заявление в суд. После его рассмотрения суд может принять решение о переходе к внешнему управлению. Если такое решение принимается, руководить компанией будет управляющий, которого назначит суд.

Девелопер и кредиторы могут договориться о том, что долги будут возвращены в определенный срок. Если стороны достигли договоренности, дело закрывают и оформляют мировое соглашение.

Как можно узнать, что девелопер обанкротился

Информацию о банкротстве можно получить:

от конкурсного управляющего, который обязан известить об этом участников ДДУ после получения информации о них от застройщика;на сайте газеты «Коммерсантъ» или из самой газеты.

Чтобы найти данные о банкроте на сайте, вводят название компании, номер ИНН и ОГРН застройщика;в картотеке арбитражных дел. В нее суды вносят всю информацию о текущих и закрытых делах.

Чтобы найти необходимые сведения, нужно ввести ИНН, название фирмы застройщика или номер ОГРН и выбрать из списка дел те, которые указаны со значком «Б».в едином федеральном реестре.

Что такое реестр кредиторов и как в него попадают

Это документ, где собраны данные о кредиторах девелопера. Включают в него по решению суда. Чтобы попасть в реестр, дольщики обращаются с заявлением к конкурсному управляющему. Он передает его в суд.

передать жилье в собственность;выплатить ему средства, перечисленные по ДДУ.

Если есть другие требования, заявить о них можно через суд.

Как рассчитывают размер требований участника ДДУ

При расчете принимают во внимание затраты по ДДУ и реальный ущерб. Реальный ущерб – это разница между средствами, выплаченными по ДДУ, и стоимостью недвижимости. То, сколько стоит жилье, при расчете реального ущерба определяют с учетом рыночной стоимости на день введения процедуры о банкротстве.

Рыночная цена на квартиру может быть меньше, чем выплачено по ДДУ. Но закон на стороне дольщика — размер компенсации не может быть меньше суммы, которую он внес по договору долевого участия.

Отчет с установленной суммой передают в суд и дольщику. Если участник долевого строительства не согласен с размером компенсации, в суде его можно обжаловать, но при наличии документального основания. Им может быть отчет о другой оценке.

Если дом не достроен, дольщик может получить компенсацию или дождаться, пока закончат строительные работы и введут новостройку в эксплуатацию.

Для продолжения строительных работ могут быть использованы средства компенсационного фонда. Для возведения дома обращаются к новому застройщику или создают ЖСК.

Но даже в случае, если дом будут достраивать, дольщику не обязательно ждать передачи квартиры — он может получить денежную компенсацию.

Особенности получения компенсации дольщиками, оформившими ипотечный кредит

Дольщики по закону находятся на третьем месте среди кредиторов. Перед ними работники, пострадавшие при строительных работах, и сотрудники, которые не получили заработную плату.

В случае если дольщик для перечисления застройщику денег использовал ипотечный кредит, вернуть средства сложнее. Если дом, где находится ипотечная квартира, не будут достраивать, основную сумму возвращают дольщику назад — переводят ее на счет финансовой организации.

Но заемщик может лишиться средств, которые были выплачены банку за использование кредита. Чтобы получить деньги обратно, нужно быть включенным в реестр кредиторов и требовать перечисления всей суммы с учетом процентов, выплаченных банковской организации.

Если требования обоснованы и остались средства после удовлетворения требований других кредиторов, деньги выплатят.

Что может компенсировать фонд

Если девелопер по каждому ДДУ перечислял деньги в фонд, то фонд определяет:

сколько нужно денег, чтобы продолжить строительные работы;сколько нужно времени, чтобы закончить строительство и ввести дом в эксплуатацию.

С учетом суммы, которую нужно выплатить дольщикам, принимается решение о возможности завершения строительства. Решение публикуют на официальном сайте фонда.

Читайте также:  Получение бесплатных медицинских препаратов при онкозаболевании

Средства фонда не могут быть использованы для выплат:

убытков, понесенных дольщиком, сверх суммы, выплаченной при заключении ДДУ;компенсации за причиненный моральный вред;неустойки;денег за жилье, приобретенное у юридических лиц по уступке прав по ДДУ.

Если фонд дольщиков не выплачивает средства, нужно обращаться в суд.

Как выплачивают компенсации дольщикам

Порядок и особенности выплаты компенсаций зависят от того, как и каким образом перечислялись средства в фонд.

Если взносы не перечислялись или были перечислены не по всем ДДУ, затраты дольщиков компенсируются за счет средств девелопера. Сначала выплачивают затраты по ДДУ и реальный ущерб. После этого, если остаются средства, перечисляют остальные суммы.

Если девелопер перечислял деньги в фонд, участники долевого строительства направляют заявление о выплате возмещений. В общих случаях средства выплачивают в течение 10 дней после рассмотрения заявления.

С 2019 года дольщики при покупке квартиры в строящемся доме напрямую не перечисляют деньги застройщику. При подписании ДДУ средства переводят на эксроу-счета. Они открываются в банке, который предоставляет девелоперу кредит для строительства.

Если деньги дольщиков находятся на эскроу-счете, для возврата средств нужно направить заявление в Росреестр. По принятому заявлению ДДУ расторгают. После внесения сведений в ЕГРН Росреестр размещает данные в реестре ЕИСЖС.

Банк, получая данные из ЕИСЖС, закрывает счет эскроу и переводит деньги дольщику.

https://www.youtube.com/watch?v=350ZKcBIDK4\u0026t=39s

Механизм рассмотрения фондом проблемных объектов и статистика принятых решений

Информацию о проблемных домах вносят в ЕИСЖС. В него попадают:

дома, в которых более чем на 6 месяцев нарушены сроки строительства;дома, в которых более чем на 6 месяцев нарушены обязательства по передаче жилья в собственность дольщика;дома, по которым застройщика признали банкротом.

Решение по компенсационным выплатам принимается в течение 10 дней с момента предоставления необходимых документов. Но механизм определения целесообразности выплаты компенсаций более длительный. Он включает несколько этапов, которые проводятся совместно с конкурсным управляющим:

Инвентаризация имущества девелопера.Определение величины требований кредиторов.Формирование реестра требований.Оценка стоимости участков, используемых для возведения объектов, строительство которых не завершено.Определение разницы в стоимости участка под застройку и суммы требований дольщиков.

Проведение строительно-технической экспертизы для определения степени готовности недвижимости.Оценка стоимости квадратного метра недвижимости с учетом рыночной стоимости аналогичных объектов в новостройках.Установление суммы, которая требуется для завершения строительных работ.Определение суммы возмещений дольщикам.

Принятие решения о завершении работ или выплате компенсаций с учетом экономической целесообразности каждого из вариантов.

Количество проблемных объектов в 2020 году составляло 2846. По итогам работы фонда были приняты решения о восстановлении прав более 70,1 тыс. дольщиков в отношении 729 домов. Из них:

по 436 домам приняли решение завершить строительство;по 293 домам решили выплатить возмещение.

В общем на конец 2020 года более 14 тыс. участников долевого строительства получили компенсации, общий размер которых составил 26,1 млрд рублей.

Несмотря на длительный механизм принятия решений, выплата компенсаций происходит постоянно. Так, в феврале 2022 года за компенсацией обратятся более 1200 дольщиков, которые купили жилье в 16 объектах. С учетом имеющейся информации о проблемных объектах в 2022 году планируется рассмотреть 224 объекта, по которым пострадавшими признано более 12 тыс. дольщиков.

Программа реновации жилья в Москве. Как и какие квартиры можно получить по ней

Варианты оплаты при покупке квартиры: от передачи наличных средств до использования банковской ячейки и сервисов безопасных сделок

Какие гарантии дает 214-ФЗ?

Привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства жилых домов и других объектов недвижимости, а также возникновение у участников процесса права собственности на такие объекты регулируются специальным федеральным законом № 214. В нем также установлены гарантии защиты прав, законных интересов и имущества соинвесторов.

Гарантии закона распространяются на тех дольщиков, которые заключили договоры участия в долевом строительстве (ДДУ).

Таких гарантий несколько:

  • Исключение возможности мошенничества, при котором с граждан собирают деньги на строительство несуществующих объектов. Для этого статьей 3 закона № 214-ФЗ застройщику запрещено заключать с гражданами ДДУ до:
  • получения разрешения на строительство,
  • опубликования, размещения и/или представления проектной декларации,
  • государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предназначенный для строительства объекта (или договора аренды, субаренды этого участка).
  • Исключение возможности «двойной» продажи квартир. Ст. 4 закона № 214-ФЗ предусматривает заключение ДДУ в письменной форме. Такой договор подлежит государственной регистрации и только с момента такой регистрации считается заключенным.
  • В случае банкротства (преднамеренного банкротства) застройщик не сможет оставить соинвесторов ни с чем. Согласно ст. 13 закона № 214-ФЗ у всех участников долевого строительства с момента государственной регистрации ДДУ считаются находящимися в залоге:
  • земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности (или право аренды, субаренды этого участка),
  • и строящиеся на этом участке многоквартирный дом и/или иной объект недвижимости.

Деятельность застройщиков при привлечении денежных средств граждан по ДДУ подлежит государственному контролю со стороны уполномоченных органов субъектов Российской Федерации. В Москве эти функции возложены на структуру Комплекса градостроительной политики и строительства — Москомстройинвест.

  Заключая договор долевого участия, дольщик конкретизирует объект, в строительство которого он вкладывает деньги (т.е. в договоре прописывается номер дома, этаж, номер квартиры, метраж, количество комнат и др.).  

Решение о распределении квартир принимается на общих собраниях правления ЖСК. При этом нередки случаи, когда в строящемся доме квартир планируется в разы меньше, чем самих пайщиков, профинансировавших эту стройку, и те пайщики, которые вступили в кооператив последние, могут получить квартиру в числе первых.

Привлечение денежных средств граждан для строительства в рамках жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) и жилищно-накопительных кооперативов (ЖНК) гарантированной защиты прав их членов как участников долевого строительства не предусматривает. Деятельность ЖСК и ЖНК регулируется положениями Жилищного кодекса РФ и 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» соответственно.

Эскроу-счета: для застройщиков, для дольщиков в 2021 году

Оставьте заявку на консультацию:

Рынок долевого строительства скоро изменится до неузнаваемости. Вводится необходимость обязательно использовать в схеме продаж эскроу-счета.

Подобный механизм полностью меняет концепцию долевого строительства и однозначно повлияет на стоимость строящегося жилья.

Узнаем, эскроу-счета — что это простыми словами, когда введут обязательное использование счетов, и как теперь будет организована работу по возведению объектов недвижимости на основании договора подряда.

Механизм работы застройщиков до 1 июля 2019 года

Широкое распространение долевое строительство в России получило в начале 21 века. Застройщики начали массово привлекать средства граждан для возведения жилых многоэтажных домов.

Соответственно, потребовалось закрепление нововведения в законодательстве. 30 декабря 2004 года принимается Федеральный Закон №214-ФЗ, призванный урегулировать отношения сторон по ДДУ.

https://www.youtube.com/watch?v=350ZKcBIDK4\u0026t=140s

Схема долевого строительства выглядела так:

  1. Девелопер привлекал физических лиц к строительству и получал деньги на возведение объекта.
  2. Граждане могли сразу внести всю сумму, либо совершали первоначальный взнос, затем отдавали оставшиеся деньги постепенно.
  3. На полученные средства бенефициар возводил многоквартирный дом.
  4. Дольщики получали квартиры после сдачи объекта в эксплуатацию.

Однако в подобных случаях для граждан, заключивших договор долевого участия, существовали риски потери средств. Поэтому в 2017 году было решено запретить передавать деньги напрямую девелоперу. Причин ввода подобного ограничения множество:

  1. Никаких гарантий целевого использования вложенных средств физические лица, подписавшие ДДУ, фактически не получали. Деньги могли пойти на любые нужды компании-застройщика или ее руководства.
  2. Если застройщик не заканчивал объект вложенные деньги терялись и вернуть их было практически невозможно, особенно если девелопер объявил о банкротстве.
  3. Часто пропускались сроки сдачи объектов — строительная фирма уже получила средства и не спешила выполнять обязательства, которые возлагал договор долевого строительства.

ФЗ №214-ФЗ предусматривает различные штрафы для ненадежных застройщиков, в том числе за несоблюдение сроков завершения строительных работ. Однако дольщик по факту не застрахован от потери средств. Но когда вступают в силу изменения механизма застройки и вводится понятие эскроу-счетов, степень защиты средств должника совершенствуется.

Понятие эскроу-счета

Чтобы понять выгоды введения обязательного использования подобных счетов, нужно разобраться, что это и узнать особенности нового способа вклада в долевое строительство.

Под термином понимается специальный счет в банке, на который дольщик переводит денежную сумму, обозначенную в договоре с девелопером. Они не передаются застройщику до момента сдачи жилья в эксплуатацию и выдачи ключа от новой квартиры вкладчику.

Подобный сделка похожа на аккредитив — банк “замораживает” средства, и выступает в качестве гарантии защиты денег граждан. Однако есть и отличия:

  1. Расторгнуть договор можно на основании дополнительных условий, прописанных в соглашении. Одностороннее аннулирование соглашения со стороны внесшей деньги стороны без уведомления второго участника сделки, как в случае с аккредитивом, не допускается.
  2. Отдельно прописывается время, когда девелопер получит расчет — заблокированные при заключении договора о долевом строительстве средства.
  3. Упрощена процедура открытия счета. Оно производится автоматически, тогда как для аккредитива предусмотрен ряд финансовых формальностей, усложняющих использование подобных сделок.

Переход на эскроу-счета начался еще в 2018 года. Но застройщиков подобная возможность не привлекает. На 1 ноября 2018 года по всей России возводилось всего 9 объектов с применением эскроу-счетов, сообщает Национальное объединение застройщиков жилья.

Читайте также:  Отказ в выписке ребенка из роддома

С какого числа девелоперов обязали проводить сделки только с участием финансовых организаций в качестве посредника? 1 июля 2019 года станет отправной датой нового способа взаимодействия дольщиков и застройщиков.

Со дня, когда вступает в силу изменение ФЗ №214-ФЗ, эскроу-счета становятся обязательными. Разница между прошлым механизмом сотрудничества с застройщиком и текущим очевидна. Девелопер не получит деньги вкладчиков, пока не выполнит обязательства по ДДУ.

Соответственно, граждане смогут вернуть деньги, если обстоятельства не позволяют фирме закончить строительство обещанного дома.

Правила работы с эскроу-счетами для застройщика

Перед тем, как открыть эскроу-счет, нужно совершить ряд действий:

  • разработать и утвердить проектную документацию
  • произвести бухгалтерский учет
  • получить разрешение на возведение объекта.

И только после этого решать вопросы, касающиеся непосредственно эскроу-счетов.

Где открыть банковский счет

После получения разрешения, девелопер выбирает банки, в которых в дальнейшем инициируется открытие эскроу-счетов.

Выбрать можно не любую финансовую организацию, а только уполномоченные учреждения, получившие аккредитацию на государственном уровне. Требования к банкам, решившим ввести услугу обслуживания эскроу-счетов, достаточно жесткие.

https://www.youtube.com/watch?v=350ZKcBIDK4\u0026t=164s

Список банков, которые могут работать в указанном направлении, состоит примерно из 55 организаций. В него попали такие известные финорганизации, как:

  • Сбербанк
  • ВТБ
  • Россельхозбанк
  • Альфа-банк.

Далее публикуется информация о финансовых организациях, с которыми сотрудничает застройщик. Она предназначена для физических лиц, которые планируют принять участие в долевом строительстве. Особое внимание следует уделить вознаграждению эскроу-агента.

Оплата не производится за счет денег, расположенных на счете. Об этом сообщает статья 926.2 ГК РФ. Вознаграждение производится отдельно, причем обязательство считается солидарным — то есть выплата производится одновременно за счет застройщика и дольщика.

Сколько стоит обслуживание стоит уточнять заранее.

Особенности договора условного депонирования

Отношения между сторонами регулируются соглашением, в роли которого выступает договор условного депонирования. Он похож на договор номинального счета, вернее, является его разновидностью. Образец можно найти здесь. Сторонами соглашения выступают:

  1. Депонент — физическое лицо, выступающее в качестве дольщика в строительстве. Вносит средства.
  2. Эскроу-агент — финансовая организация, открывающая банковский счет.
  3. Бенефициар — застройщик, получающий деньги после окончания работ и согласования объекта.

Особенности и характеристика договора условного депонирования даны в статье 926.1 ГК РФ. Документ заверяется у нотариуса. Срок его действия — не более 5 лет.

Где брать деньги на строительство

Возмещение затрат девелопера из расположенных на счетах денег не производится. Возводить дом придется на собственные средства, либо воспользоваться правом на кредитование в банке. Проектное финансирование предоставляется для надежных строительных компаний на определенных условиях, среди которых:

  1. Опыт работы фирмы в качестве застройщика — 3 года.
  2. Компания должна для получения средств от банка ввести в эксплуатацию не менее 10000 кв. м.
  3. При возведении доля используемых собственных средств не может быть меньше 20%.

Чтобы подтвердить соответствие, застройщик представляет определенные документы. Стоит учесть, что банки могут вводить и дополнительные условия. Использование заемных средств доступно девелоперам не на безвозмездной основе. Придется выплачивать проценты. Процентная ставка и тарифы зависит от того, в каком банке берется кредит.

Оставьте заявку на консультацию:

Правила расчета

На банковский счет дольщик вносит деньги, оплачивая будущую квартиру. Цена определяется договором между покупателем недвижимости и застройщиком. Если собственных средств для покупки жилья физлицу не хватает, оформляется ипотека.

Хранятся деньги на счету до момента завершения строительства. Раскрытие банковского эскроу-счета производится после того, как комиссия оценит состояние объекта и апартаменты перейдут к покупателю.

И только после этого работа застройщика компенсируется из средств дольщиков, перечисленных в банк для покупки квартиры.

Сопутствующие изменения

Помимо обязательного использования эскроу-счетов, приняты и другие нововведения, призванные урегулировать ситуацию на рынке долевого строительства. Реформа также предусматривает следующие новые правила:

  1. Запрет на использование одного разрешения при возведении нескольких домов. Для каждой новостройки нужно оформлять отдельный документ. Исключение сделано только для комплексных застроек, базирующихся в пределах квартала.
  2. Получить разрешение на возведения объекта стало сложнее. Теперь нужно указать затраты по каждой позиции строительства. А также обосновать, почему требуется именно обозначенная сумма. Пример: если указано, что 10% пойдет на административные расходы, нужно четко указать, почему целесообразно выделить именно эту сумму.
  3. Уставной капитал фирмы-застройщика увеличивается. Причем есть еще одна особенность. Он должен быть фактически оплачен.
  4. Нормативы взносов в компенсационные фонды возросли. Как и минимальный размер страхового покрытия.

Фирмы, работающие в сфере строительстве, должны учитывать указанные изменения, если планируют возводить новый объект недвижимости.

Выгода для дольщиков

Основной плюс внедрения эскроу-счетов — практически 100% защита средств граждан, вложенных в долевое строительство.

Банк фактически накладывает арест, деньги не расходуются до окончания строительства.Подлежат ли страхованию вложенные физлицами средства? Гражданское право действительно предусматривает страхование. Его производит специальное агентство по страхованию вкладов.

Максимальная сумма — 10 млн. То есть риск потерять часть денег есть, только если приобретается дорогая недвижимость. К тому же теперь нет необходимости проверять надежность строительной фирмы.

Ведь дольщик ничего не теряет, даже если девелопер откажется от строительства и будет признан банкротом.

Минусы эскроу-счетов

Их куда больше, чем плюсов. Самый очевидный — рост цен на жилье. Если раньше застройщики предлагали скидки при участии в долевом строительстве, с 1 июля подобная мера теряет смысл. Ведь компания получит деньги только после окончания строительных работ.

Для юридических лиц, работающих в сфере строительства, невыгодны эскроу-счета и по другой причине. Придется брать кредит в банке, если собственных средств для возведения здания не хватает. Соответственно, расходы фирм возрастут из-за необходимости выплачивать проценты.

Для дольщиков также припасено несколько неприятных сюрпризов:

  1. Внедрение новой системы расчетов снимает с застройщиков обязательство предоставлять иное обеспечение сделки. А насколько надежен новый вид обеспечения пока неизвестно — банки тоже могут закрываться.
  2. Если у вложившегося физического лица возникают долги по исполнительным документам, приставы могут принудительно взыскать деньги с эскроу счета. Гражданин признается не выполнившим обязательства по договору долевого участия и лишается возможности приобретения нового жилья.
  3. Взыскивать неустойки и штрафы с застройщиков станет сложнее.

Есть еще один недостаток, актуальный как для застройщиков, так и для дольщиков. Эмиссия средств, находящихся на эскроу-счетах не предусмотрена. В ДДУ указана стоимость объекта. И увеличиться или уменьшиться она не может.

То есть защита от инфляции, в качестве которой выступает целевая проектная эмиссия не предусмотрена. Так что стороны вполне могут потерять определенные суммы.Само понятие долевого строительства меняется.

Улучшиться или ухудшится ситуация на рынке недвижимости — покажет время.

Можно ли снять деньги с эскроу-счета

Поступившие от дольщика средств банк блокирует. И по факту, кроме судебных приставов, снимать деньги никто не вправе. Однако закон предусматривает случаи, когда стороны смогут получить средства.

Дольщику

Ввод средств напрямую связан с расторжением договора долевого участия. Получить деньги дольщик может:

  1. При превышении срока депонирования — если застройщик просрочил сдачу объекта на срок, превышающий указанный в ДДУ.
  2. Если решение суда аннулирует соглашение.
  3. При расторжении контракта по соглашению сторон.
  4. Если девелопер отказывается завершать строительство.
  5. Самостоятельно расторгнув договор по основаниям, перечисленным в 15 статье ФЗ №214-ФЗ.

Дольщик также может реализовать незавершенный объект — совершить уступку прав требования по ДДУ. Как работает подобная схема? При продаже квартиры средства фактически остаются на счету, однако новый дольщик компенсирует внесенную сумму прежнему частнику строительства.

Застройщику

Всю сумму девелопер истребовать до окончания строительства не может. Однако разрешается изыскать 10% от внесенной на счет суммы при получении особого разрешения от государства. При оформлении последнего застройщик обязан указать причины снятия. А банк в свою очередь — проверить использование выданных денег по целевому назначению.

Какие застройщики работают по старой схеме и как обойти новые требования закона

Закон предусматривает исключения: некоторые фирмы могут обойтись без счетов эскроу. Послабления связаны с постепенным внедрением нового механизма сотрудничества застройщика и дольщика.

Критерии перехода подразумевают, что некоторое время применяются два способа взаимодействия — через эскроу-счета и минуя их.

Соответственно, некоторых застройщиков освободят от заключения договора с банком, ввиду того, что строительство началось раньше, чем введена обязанность работать через эскроу-счетов.

Специальный режим, исключающий необходимость использовать номинальные счета, предусмотрен для:

  1. Девелоперов, осуществляющих строительство в рамках проекта муниципальных властей, либо комплексного освоения территорий. При условии что дом завершен на 15%.
  2. Проблемных объектов, включенных в госпрограмму в долевом строительстве по защите прав дольщиков. Проект строительства должен быть выполнен не менее, чем на 6%.
  3. Застройщиков, которые строят иные здания и выполнили строительные работы на 30% или более.

Система сотрудничества с дольщиками в указанных случаях остается прежней, что значит, что эскроу-счета открывать не нужно. Применение новых положений ФЗ №214-ФЗ, когда необязательно привлекать банк при заключении договоров с дольщиками, на рассмотренные строительные компании не распространяются.

Консультация по вопросу Эскроу-счетов в долевом строительстве

Какие недостатки у эскроу-счета есть и можно ли их обойти? Ответ на эти и другие вопросы Вы можете получить бесплато у нашего юриста-консультанта, заполнив форму ниже.

Оставьте заявку на консультацию:Добавить в Избранное

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *