Вариантов оформления земли, занятой дорогами, инженерными коммуникациями и другими объектами общего пользования, в коттеджном поселке три. Первый: дороги в собственности государства — Российской Федерации, которая уполномочила муниципалитет управлять и распоряжаться ими. Второй: земля под дорогами и инженерными сетями принадлежат собственникам индивидуальных домовладений (членам дачного партнерства, садоводства, кооператива) в долях или совместно. И третий: земля оформлена в собственность третьих лиц (физических или юридических, в том числе застройщика поселка, управляющей компании или ДНП, СНТ и пр.).
«Пусть они позаботятся»
По мнению Дмитрия Майорова, генерального директора компании «Русь: Новые Территории», первые два варианта плохие. Если земля, на которой проложены дороги и сети, в собственности государства, то именно оно — в лице муниципальных властей — отвечает за уборку, ремонт и содержание дорог и сетей.
Поэтому муниципалитеты не стремятся принимать на баланс такие участки, хотя обязаны это сделать, например, при ликвидации юрлица, ранее владевшего землей. После этого участки попадают в раздел выморочного имущества и должны быть оформлены в госсобственность.
Передача муниципалитету земли под дорогами и сетями, кроме обязанности по уходу и содержанию, влечет и другие последствия, объясняет Дмитрий Майоров. Во-первых, эта земля должна быть общедоступной. Контроль въезда, шлагбаумы и ограждение поселка становятся незаконными.
Во-вторых, если муниципалитет не ремонтирует дорогу, жители поселка за свой счет это сделать уже не смогут. Эта обязанность лежит исключительно на госсобственнике, по закону он должен выбрать подрядчика на конкурсной основе, профинансировать эти работы из бюджета, и никак иначе.
Если домовладелец заделает яму в асфальте перед своим домом, конечно, его не обязательно привлекут к ответственности, как не штрафуют каждого нарушившего ПДД. Но знать, что это незаконно, стоит.И третье, самое неприятное для жителей коттеджного поселка, последствие: собственник земли вправе перенести, реконструировать или иначе распорядиться дорогами и сетями.
Преимущество передачи земли с дорогами и сетями в собственность государства — единственное: освобождение от уплаты земельного налога. Но и оно, отмечает Дмитрий Майоров, сомнительно: для участков в частной собственности под дорогами и сетями можно установить кадастровую стоимость в размере один рубль.
Доля дорожная
Второй вариант, когда участками с дорогами и сетями владеют в долях (или совместно) жители коттеджного поселка, по мнению Дмитрия Майорова, тоже плох: как показывает практика, сособственникам редко удается договориться и любой вопрос о расходах на ремонт и содержание общего имущества становится яблоком раздора.
Отдельный клубок проблем связан с переходом этой доли в общем имуществе при продаже домовладения в поселке.
Как быть, если покупатель откажется приобретать долю в собственности на дорогу? Или продавец домовладения — продавать свой кусочек дороги? Как оформлять отказ от преимущественного права выкупа сособственников?
Долевое или совместное владение дорогами и инфраструктурой в коттеджных поселках используется, но реже, чем оформление территорий общего пользования в собственность третьих лиц.
По мнению юриста, руководителя юротдела «Русского Фонда Недвижимости» Максима Финионова, несмотря на все сложности при переходе прав, владение долей в собственности на землю под дорогами и сетями дает владельцу больше возможностей по защите своего права на проход/проезд и пользование сетями.
В третьем лице
Третий вариант, окруженный мифами и страшилками, — оставление земельных участков, предназначенных для дорог, в собственности третьих лиц: девелоперской, аффилированной с ней управляющей компании, ДНП или частных лиц.
Собственник дороги в таком случае вправе ограничиватьи устанавливать плату за частичное пользование земельным участком, по которому проложены сети или дорога. Это и становится «заботой» частных владельцев участков.
Обеспечение беспрепятственного прохода и проезда владельцев к наделам зависит от собственника дороги, а отсюда возникают вопросы в разумности платы за пользование дорогой, а также различные спекуляции, связанные с ограничением права проезда для решения других вопросов (оплаты задолженности по коммунальным платежам и пр.).
На участках в составе населенных пунктов, то есть предназначенных под ИЖС, подобные проблемы редки, поясняет Максим Финионов.В ДНП, в качестве которых функционирует большинство коттеджных поселков, случается, что правление или УК завышают плату, а затем закрывают доступ, например, задолжавшим за охрану, вывоз мусора, ремонт или другие услуги в поселке.
При этом обязательство по обеспечению прохода/проезда может быть установлено или по соглашению с собственником, или в судебном порядке. Оба варианта означают установление платы за частичное пользование участком, но плата не должна быть большой, говорит Максим Финионов.
Судебная практика по восстановлению права прохода/проезда владельца к своему участку уже сложилась. И тех, кто препятствовал реализации этого законного права, еще и обязывали компенсировать ущерб.
По-хорошему, осуществляя размежевание земельного массива на индивидуальные участки и их кадастровый учет, добросовестный собственник вновь образованной дороги должен заявить при постановке на кадастровый учет дороги о назначении земли, предназначенной под нее.
То есть, говоря юридическим языком, установить сервитут — право беспрепятственного проезда/прохода по дороге. И тогда это отразится в кадастровом паспорте «дорожных» участков и в публичной кадастровой карте.
Установление сервитута, то есть ограничения, обязывающего собственника обеспечить беспрепятственный проход и проезд по своему участку, — действенный способ защиты прав дачников и садоводов, считает главный юрист «Русского Фонда Недвижимости». Это самый прозрачный для покупателя вариант, когда в публичной кадастровой карте отражена предъявляемая застройщиком поселка планировка территории с землеотводами под дороги, скважину и электроподстанцию и указано назначение этих наделов. Портал Росреестра (pkk5.rosreestr.ru) дает возможность быстро провести исчерпывающую проверку.В последние годы кадастровый учет изменился, и есть прецеденты, когда кадастровый паспорт на участок получен, даже если к нему нет прохода/проезда, то есть вопрос с дорогой не решен. Максим Финионов рекомендует проверять подъезд перед покупкой земли, иначе придется отстаивать свои права через суд.
Ни прокуратура, ни милиция в подобные конфликты не вмешиваются, добавляет Дмитрий Майоров: это спор о соблюдении гражданских прав, поэтому его должен решать суд.
Максим Финионов, руководитель юридического отдела компании «Русский Фонд Недвижимости»
В старых садоводствах земля под дорогами была или в аренде, или в собственности СНТ. Затем садоводам разрешили приватизировать эти участки в долях или в совместную собственность. Покупателю домовладения или участка в таком садоводстве надо требовать оформления доли в собственности.
Но и без этого ограничение права прохода/проезда и различные спекуляции этим (для взыскания долгов по эксплуатационным платежам, платы за содержание общего имущества) будет незаконным: по закону собственник участка имеет право проходить и проезжать к нему.
Для тех, кто это право ограничивает, судебное разбирательство чревато не только принуждением разрешить частичное пользование участком, но и взысканием ущерба в пользу того, чье законное право ограничивалось.
Совет покупателям участков: если в публичной кадастровой карте данных о назначении участков под дорогами нет, проверяйте документы на землю под дорогами у продавца. Для этого лучше привлечь специалиста по земельному праву. Схему планировки территории поселка можно проверить в отделе архитектуры и градостроительства в районной администрации.
Схему планировки территории поселка, на которой разграничены частные наделы и участки общего пользования, утверждает местный орган власти. Она называется «Проект организации и застройки ДНП», объясняет Дмитрий Майоров, по сути, это проект планировки территории.
На схеме обозначены проходы/проезды ко всем участкам, и построить на них, например, дом, нельзя. До утверждения схемы планировки территории риски покупателей участков повышаются многократно.
Если застройщик предлагает «сырой», не готовый продукт, значит, он не выполняет свою работу, за которую хочет получить деньги с покупателей, считает Дмитрий Майоров.
При покупке домовладения в коттеджном поселке в договоре с девелопером (собственником) должно быть прописано, как будет в дальнейшем организована жизнь, кому будут принадлежать сети, дороги, спортплощадки и прочее и какие обязательства по содержанию этого имущества берет на себя покупатель.
Защитой от завышенной платы может служить репутация девелопера и ситуация в построенных и управляемых им поселках.
3.3. Особенности получения разрешительной документации и проведения работ по созданию внутриквартальных и межквартальных дорог
Автомобильные дороги как объект капитального строительства
Проектирование, строительство, реконструкция, капитальный ремонт автомобильных дорог осуществляются в соответствии с ГрК РФ, законом от 29.12.
2017 № 443-ФЗ «Об организации дорожного движения в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – закон № 443-ФЗ), законом от 10.12.
1995 года № 196-ФЗ «О безопасности дорожного движения» (далее – закон № 196-ФЗ) и требованиями закона № 257-ФЗ.
Признание автомобильной дороги (участка автомобильной дороги) объектом капитального строительства влечёт ряд важных последствий:
- Для выполнения работ по строительству или реконструкции объектов капитального строительства по общему правилу необходимо получать разрешение на строительство (ст. 51 ГрК РФ).
Отметим, что понятие реконструкции линейного объекта по ГрК РФ шире, чем данный вид работ в отношении автомобильных дорог согласно закону № 257-ФЗ. Так, в соответствии со ст.
1 ГрК РФ реконструкция линейных объектов – это изменение параметров линейных объектов или их участков (частей), которое влечёт за собой изменение класса, категории и (или) первоначально установленных показателей функционирования таких объектов (мощности, грузоподъёмности и других) или при котором требуется изменение границ полос отвода и (или) охранных зон таких объектов. Согласно ст. 3 закона № 257-ФЗ реконструкция автомобильной дороги – комплекс работ, при выполнении которых осуществляется изменение параметров автомобильной дороги, её участков, ведущее к изменению класса и (или) категории автомобильной дороги либо влекущее за собой изменение границы полосы отвода автомобильной дороги. Об изменении показателей функционирования в данном случае речи не идёт.
Постановлением Правительства РФ от 28.09.2009 № 767 «О классификации автомобильных дорог в Российской Федерации» установлено, что параметрами отнесения дороги к определённому классу или категории являются:
- общее число полос движения;
- ширина полос, обочины и разделительной полосы (при наличии);
- пересечение с другими автомобильными и железными дорогами;
- доступ с примыкающей дороги в одном уровне (допускается или нет);
- максимальный уровень загрузки движением.
Таким образом, например, замена асфальтового покрытия на бетонное будет отнесена к реконструкции по нормам ГрК РФ (т. к. это влияет на грузоподъёмность), но не будет считаться аналогичными работами по законодательству о дорогах. Подтверждением тому является, в частности, отнесение Приказом Минтранса России от 16.11.
2012 № 402[1] замены дорожной одежды (в т. ч. при несоответствии её прочности транспортным нагрузкам) к капитальному ремонту, для выполнения которого разрешение на строительство не требуется.
Представляется, что, поскольку речь идёт о специальном отраслевом правовом регулировании, нормы законодательства о дорогах должны иметь приоритет.
Необходимо отметить, что в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 12.11.2020 № 1816 не требуется получение разрешения на строительство в отношении следующих дорожных объектов:
- 1) объектов капитального строительства, являющихся элементами обустройства автомобильных дорог и (или) защитными дорожными сооружениями и размещаемых в полосе отвода автомобильных дорог;
- 2) местных улиц, местных дорог, проездов улично-дорожной сети сельских поселений;
- 3) пешеходных улиц и площадей городов.
- Для получения разрешения на строительство необходимо оформить права на земельный участок, на котором будут проводиться строительные работы (п. 1 ч. 7 ст. 51 ГрК РФ).
Соответственно, при осуществлении реконструкции участка автомобильной дороги необходимо индивидуализировать и оформить права не только на сам участок дороги, но и на землю под ним (межевание, кадастровый учёт, регистрация права собственности, соглашение об установлении сервитута, решение об установлении публичного сервитута).
В соответствии со ст.
3 закона № 257-ФЗ автомобильная дорога – это объект транспортной инфраструктуры, предназначенный для движения транспортных средств и включающий в себя земельные участки в границах полосы отвода автомобильной дороги и расположенные на них или под ними конструктивные элементы (дорожное полотно, дорожное покрытие и подобные элементы) и дорожные сооружения, являющиеся её технологической частью (защитные дорожные сооружения, искусственные дорожные сооружения, производственные объекты, элементы обустройства автомобильных дорог).
Таким образом, в соответствии с законом дорога представляет собой комплексный объект, включающий в том числе земельные участки и подземные конструкции.
Как было указано выше, признаком сооружения[2] – объекта капитального строительства – является наличие подземной части, несущих, а в отдельных случаях – ограждающих конструкций.
На основании данной нормы автомобильную дорогу как комплексный объект всегда можно отнести к объектам капитального строительства.
Вместе с тем земельное и гражданское законодательство рассматривает земельные участки как отдельные объекты недвижимости.
ФЗ «О концессионных соглашениях» и ФЗ «О государственно-частном партнёрстве, муниципально-частном партнёрстве в Российской Федерации и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»[3] признают дорожные сооружения и элементы обустройства дорог самостоятельными объектами соглашений.
Судебная практика отмечает, что дороги (как и ряд иных объектов), по своему функциональному назначению представляющие благоустройство территории и созданные для проезда к зданиям (сооружениям), не создают нового объекта недвижимости, а представляют собой улучшение полезных свойств земельного участка[4].
Отметим, что понятие недвижимого имущества, установленное в ГК РФ (ст. 130), и понятие объекта капитального строительства неравнозначны. Однако сооружения (а вслед за ними и линейные объекты – дороги, отвечающие признакам сооружений) соответствуют признакам обоих терминов. В соответствии с СП 82.13330.2016 «Свод правил. Благоустройство территорий.
Актуализированная редакция СНиП III-10-75»[5] к объектам благоустройства территории относятся внутриквартальные проезды. В Москве под внутриквартальным проездом понимается дорога общего пользования в границах квартала[6].
В Санкт-Петербурге – это не являющиеся автомобильными дорогами или их частями проезды, включая тротуары, въезды и выезды, расположенные на внутриквартальной территории (территория, расположенная за границами красных линий внутри квартала, а в случае отсутствия красных линий – ограниченная по периметру многоквартирными домами, включая газон)[7].
Соответственно, внутриквартальные проезды предназначены для обеспечения связи между многоквартирными домами и иными объектами на территории объекта планировки – квартала.
Таким образом, автомобильная дорога относится к объектам капитального строительства и одновременно к объектам недвижимости в случае, если она:
- отвечает признакам сооружения согласно ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»;
- не относится к элементам благоустройства.
Дорога может быть создана как сооружение вспомогательного назначения, для строительства (реконструкции) которого не требуется разрешение на строительство.
В соответствии с пп. 3 п. 17 ст. 51 ГрК РФ строительство (реконструкция) объектов вспомогательного использования не требует получения разрешения на строительство. Таким образом, разрешение на строительство (реконструкцию) дороги не потребуется, если:
- дорога не является объектом капитального строительства;
- дорога является объектом капитального строительства – сооружением вспомогательного использования;
- существует специальное региональное регулирование.
Для удобства приведём перечень всех условий, при которых получение разрешительной документации не требуется:
1) дорога не является сооружением согласно ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»;
2) дорога относится к элементам благоустройства;
3) дорога предназначена для обеспечения одного или нескольких объектов капитального строительства и не выходит за границы элемента планировочной структуры, на территории которого расположен участок с объектами;
4) если специальные правила об отсутствии необходимости в получении разрешения установлены законодательством региона (пп. 5 п. 17 ст. 51 ГрК РФ).
Вместе с тем следует отметить, что указанные выше признаки во многом носят оценочный характер, поэтому во избежание риска признания объекта самовольной постройкой (ст. 222 ГК РФ) и привлечения к административной ответственности (ст. 9.
5 КоАП РФ) для выполнения работ по строительству (реконструкции) дороги рекомендуется получать разрешение на строительство либо хотя бы обратиться за его получением и получить отказ, который можно будет предъявлять в случае возникновения спора.
Государственная регистрация прав на дороги (участок дороги) также является спорным вопросом. Квалифицирующим признаком недвижимости традиционно является прочная связь с землёй (ст. 130 ГК РФ), применительно к дорогам – линейным объектам – это наличие признаков сооружения согласно ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».
Вместе с тем, как было указано выше, для судебной практики основное значение имеет то, что объект выполняет обслуживающую функцию по отношению к соответствующему земельному участку и находящимся на нём зданиям.
Право собственности на такое имущество не подлежит регистрации независимо от его физических характеристик и наличия отдельных элементов, обеспечивающих прочную связь этого сооружения с соответствующим участком[8].
Если дорога не носит явно подчинённого, обслуживающего характера и отвечает признакам сооружения (наличие подземной части и несущих конструкций[9]), право собственности на неё рекомендуется зарегистрировать.
Термины «внутриквартальные и межквартальные дороги (проезды)» используются в законодательстве[10]. Признаком внутриквартального проезда (дороги) является его расположение в границах одной единицы планировочной структуры, термин межквартальной дороги, как правило, не раскрывается. СП 42.13330.
2016[11] указывает, что проезды предназначены для подъезда транспортных средств к жилым и общественным зданиям, учреждениям, предприятиям и другим объектам городской застройки внутри районов, микрорайонов, кварталов.
Также отдельно выделены улицы в жилой застройке – транспортная и пешеходная связи на территории жилых районов (микрорайонов), выходы на магистральные улицы районного значения, улицы и дороги регулируемого движения.
Под кварталом (микрорайоном) понимается основной планировочный элемент[12] застройки в границах красных линий или других границ, размер территории которого, как правило, от 5 до 60 га.
В квартале могут выделяться земельные участки жилой застройки для отдельных домов (домовладений) или групп жилых домов в соответствии с планом межевания территории.
Таким образом, дорога, расположенная на территории микрорайона (квартала), может рассматриваться как вспомогательный объект капитального строительства (создание которого не требует получения разрешения на строительство), поскольку она:
- не выходит за границы элемента планировочной структуры – микрорайона;
- предназначена для обеспечения нескольких домов (групп домов) на территории одного элемента планировочной структуры (и, как правило, находится на одном земельном участке с обеспечиваемыми зданиями).
При определении вспомогательного характера объекта, в первую очередь, необходимо учитывать именно признаки дороги, характеризующие её подчинённый характер, а не название.
Внутриквартальный подъезд в зависимости от его характеристик может быть также отнесён к объектам, не являющимся капитальным строительством и недвижимостью (т. е.
элемент благоустройства участка при отсутствии признаков сооружения).
Несколько микрорайонов объединяются в район, образуемый, как правило, в пределах территории, ограниченной городскими магистралями, линиями железных дорог, естественными рубежами (река, лес и др.).
Площадь территории района не должна превышать 250 га[13]. Дорога, связывающая несколько микрорайонов (кварталов) на территории района (межквартальная дорога), не будет относиться к вспомогательным объектам капитального строительства, поскольку:
- несмотря на то, что район является элементом планировочной структуры, он разделён на микрорайоны применительно к зданиям, на территории которых дорога и должна выполнять подчинённую функцию;
- она предназначена для обеспечения доступа не к одному зданию или нескольким взаимосвязанным объектам, а для обеспечения связи между большим количеством домов.
Квалификация межквартального проезда как объекта, для создания которого не требуется разрешение на строительство, возможна в том случае, если он будет состоять из нескольких внутриквартальных дорог, отвечающих признакам вспомогательных сооружений.
Кварталы и микрорайоны являются объектами документов территориального планирования и документов по планировке территории. Как было указано ранее, применительно к системе градостроительных документов ППТиПМ разрабатываются в отношении отдельных элементов планировочной структуры[14].
При этом основная часть проекта планировки территории включает в себя в том числе линии, обозначающие дороги, улицы, проезды, объекты транспортной инфраструктуры. Соответственно, при разработке ППТиПМ в отношении микрорайона в данную документацию включаются сведения о дорогах.
Как и в отношении иных линейных объектов, ППТиПМ будут являться основанием для разработки проектной документации для строительства (реконструкции) дорог.
При создании (реконструкции) дороги в качестве самостоятельного объекта необходимо разработать ППТиПМ на данную территорию (аналогично иным линейным объектам)[15]. Также, как было указано выше, с 28.12.
2019, если в связи с планируемыми строительством, реконструкцией линейного объекта федерального, регионального, местного значения в соответствии с утверждённым ППТиПМ необходима реконструкция существующих линейных объектов, такая реконструкция может осуществляться на основании указанного ППТиПМ[16].
Проектная документация разрабатывается в соответствии с общими правилами. Законом № 257-ФЗ установлено, что состав и требования к содержанию разделов проектной документации автомобильных дорог, их участков устанавливаются Правительством РФ, однако в настоящее время такие специальные нормы отсутствуют и применяются общие правила Постановления Правительства РФ № 87.
Как поставить дорогу на кадастровый учет?
Постановка на учет дорог для автомобилей, как и других объектов, позволяет зафиксировать факт наличие такого имущества.
Кроме того, регистрация — возможность принимать оперативные решения по отношению к строительным или восстановительным работам, а также эксплуатации смежных элементов дорожной инфраструктуры (туннелей, мостов и прочих сооружений).
Главная трудность заключается с юридическим оформлением такого имущества. Как поставить дорогу на кадастровый учет? В чем особенности оформления? О каких нюансах важно знать при регистрации?
Общие положения
По законодательству практически все объекты недвижимости, которые находятся на территории РФ, подлежат кадастровому учету. Не исключением считаются и дороги для автомобилей, которые приравниваются к объектам недвижимости (линейным сооружениям).
Подобная принадлежность поясняется тем фактом, что дороги являются инженерными конструкциями, а это позволяет говорить о возможности отнесения такого имущества к категории недвижимости. Но при постановке на учет линейных сооружений работают иные правила.
Регистрация линейных объектов в реестре госкадастра происходит с учетом требований ФЗ №221.
Грунтовые дороги как объект кадастрового учета
По законодательству кадастровый учет грунтовых дорог требуется не во всех случаях. Так, если объект относится к инженерным сооружением, зарегистрировать его придется. Если речь идет о простом направлении, которое накатано большим количеством транспорта, ставить на учет такой объект не требуется.
Рассмотрение грунтовых дорог как объекта кадастрового учета, в 90% случаев происходит индивидуально. При этом решение о необходимости регистрации сооружений часто принимает арбитражный суд.
Если при создании грунтовой дороги выполнялся комплекс строительных работ (создавались насыпи, монтировались системы отвода воды и так далее), она признается инженерным объектом.
Такое покрытие относится к категории недвижимости и подлежит регистрации.
В отношении асфальтированных дорог, имеющих твердое покрытие, вопросов нет. Такие объекты во всех случаях регистрируются в госкадастре. При этом порядок постановки на учет почти не отличается от того, что характерен для других объектов (сооружений и земли).
Виды паспортизации
Кадастровый учет — процедура, которая обязательства для закрепления права собственности в Росреестре. Цель оформления паспорта на дорогу заключается в получении сведений о сооружении, объеме транспортного потока, а также данных об окружающей ситуации. Сегодня существует 2 варианта паспортизации:
- Первичная. В этом случае собираются базовые сведения об автомобильной трассе. Сбор информации не требует применения дорогостоящего (специального) оборудования. При этом в организации дополнительных исследований также нет необходимости.
- Полная. Такой вариант паспортизации позволяет получить расширенные сведения после оформления первичного паспорта. Работа часто делается без оформления первичной документации. По законодательству разрешено сразу переходить к полному варианту оформления.
Сведения в паспорте
Паспорт на автомобильную дорогу содержит полные данные об инфраструктурном объекте:
- Размер дороги и земельной насыпи.
- Наличие путепроводов, мостов, тротуаров, автобусных остановок, пешеходных переходов и прочих объектов.
- Границы от начала до завершения проезжей части (общая длина).
- Категория объекта.
- Перечисление предусмотренных подъездов.
- Участки, обслуживаемые коммунальщиками и так далее.
Для чего ставить дорогу на кадастровый учет?
Регистрация дорог (в том числе грунтовых) является обязательной. Такие сооружения при определенных условиях, которые отмечались выше, признаются на уровне государства. Вот почему сведения о них должны отражаться в кадастре. Чтобы подготовить техдокументацию, делаются такие шаги:
- Определяется точное расположение сооружения.
- Выполняется геодезическая съемка. Для этих целей требуется оборудование, обладающее высокой точностью.
- Делается межевание участка. Этот шаг обязателен, ведь дорога имеет большую продолжительность. Это значит, что она неизбежно охватывает несколько кадастровых округов. Так что без разделения линейного объекта обойтись не выйдет, а технические бумаги оформляются по отдельности.
На базе полученных сведений оформляется окончательная документация.
Таким образом, постановка дорог на кадастровый учет обязательна для инженерных сооружений, будь это объект с твердым или грунтовым покрытием.
Как поставить дорогу на кадастровый учет?
Главные трудности в регистрации дороги заключается в оформлении необходимой документации. Здесь требуется предельное внимание и особый подход. Во избежание трудностей при оформлении важно иметь при себе следующие бумаги:
- Техплан сооружения.
- Бумаги, подтверждающие факт передачи объекта инфраструктуры в пользование.
- Акт приема линейного сооружения, а также постановление о его учреждении.
Чтобы поставить дорогу, как и другой объект, на кадастровый учет, делаются следующие шаги:
- Обращаемся в местный регистрационный орган.
- Оформляем и передаем заявку с учетом установленной формы и прикладываем необходимый пакет бумаг. Перечень документации лучше уточнить заранее применительно к оформляемому объекту недвижимости.
- Получаем расписку о принятии заявки и документации.
- Принимаем ответ (уведомление) о возможности регистрации сооружения или об отказе в предоставлении услуги.
- Получаем кадастровый паспорт (выписку).
В определенных случаях уполномоченный орган вправе отказать в услуге. Такое возможно при наличии противоречий в информации об объекте в различных документах (тех, что переданы для изучения).
Также уполномоченный орган может отказать при отсутствии каких-либо бумаг в пакете, ошибочно заполненном заявлении, неактуальности регистрации и так далее.
Отказ также случается, если лицо, которое обращается с заявлением, не имеет необходимых полномочий на выполнение такой работы.
Передача заявления и документации осуществляется следующими способами:
- Личное посещение территориального (местного) представительства Росреестра.
- Передача заявки и документов в кадастровую палату.
- Обращение в МФЦ. Перед посещением учреждения рекомендуется уточнить факт предоставления такой услуги, а также записаться на прием заблаговременно.
- Отправка почтой. При выборе варианта обязательна опись вложения, а также передача уведомления о вручении. В такой ситуации подпись должна удостоверяться нотариальным органом.
- Через Интернет. Передача документации возможна (в том числе подача заявки) возможна электронным способом — через сайты Росреестра и госуслуг.
При личной передаче бумаг важно требовать расписку от сотрудника о получении документации с датой, должностью, ФИО и подписью. Если бумаги передаются в дистанционном режиме, такое уведомление должно отправляться не позднее чем через 24 часа.
СРОКИ
Законодательство постоянно совершенствуется, в том числе и в отношении сроков постановки дорог на кадастровый учет. Если человек лично передает документацию, на проведение процедур уходит до 7 суток. При оформлении через МФЦ потребуется до 9 дней. Информация в кадастр при личной передаче производится в срок до 5 суток, а при обращении через многофункциональный центр — до 7.
Если регистрация дороги производится по решению судебного органа (к примеру, после необоснованного отказа со стороны уполномоченных структур), постановка на учет в кадастре занимает до 5 суток.
ИТОГИ
Дорога для автомобилей представляет собой инженерное сооружение. Оно в полной мере относится к объектам недвижимости и нуждается в прохождении регистрационных процедур.
Главные трудности касаются только грунтовых дорог, которые могут быть просто накатанными или изготавливаться с применением специального оборудования и материалов.
В первом случае регистрировать такие объекты не требуется, а во втором постановка на учет является обязательной.
Регистрация права собственности на линейное сооружение — автодороги местного значения
Автомобильная дорога — объект транспортной инфраструктуры, предназначенный для движения транспортных средств и включающий в себя земельные участки в границах полосы отвода автомобильной дороги и расположенные на них или под ними конструктивные элементы (дорожное полотно, дорожное покрытие и подобные элементы) и дорожные сооружения, являющиеся ее технологической частью, — защитные дорожные сооружения, искусственные дорожные сооружения, производственные объекты, элементы обустройства автомобильных дорог.
В отношении сооружений автомобильного транспорта необходимо отметить, что замощение из щебня или гравия и других твердых материалов, используемое для покрытия автомобильной дороги, обеспечивает чистую, ровную и твердую поверхность, но не обладает самостоятельными полезными свойствами, а лишь улучшает полезные свойства земельного участка, на котором оно находится.
В отличие от зданий, строений и сооружений твердое покрытие не имеет конструктивных элементов, которые могут быть разрушены при перемещении объекта.
Дорожные покрытия из гравия и щебня устраиваются путем россыпи данных материалов непосредственно на земляное полотно, что исключает прочную связь с землей, при их переносе не теряют качеств, необходимых для дальнейшего использования.
В связи с этим указанные объекты не являются сооружениями, перемещение которых причинит несоразмерный их назначению ущерб, то есть не обладают признаками, указанными в статье 130 Гражданского кодекса РФ и, следовательно, права на такие объекты государственной регистрации не подлежат. (Об этом также написано в Письме Минэкономразвития РФ от 30.04.2014 г. №Д23и-1518).
- Таким образом, если дороги местного значения имеют замощение из щебня или гравия, и не обладают признаками, указанными в статье 130 Гражданского кодекса РФ, права на такие объекты государственной регистрации не подлежат.
- По общему правилу государственный кадастровый учет автомобильных дорог осуществляется на основании следующих документов:
- — Заявление о государственном кадастровом учете;
- — Правоустанавливающий документ (в случае одновременной процедуры государственного кадастрового учета и государственной регистрации права);
- — Землеотводные документы;
- — Технический план.
- В соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса РФ (Далее – ГрК) установлено, что для строительства линейных объектов необходимо получение разрешения на строительство, а после завершения строительства — разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (статья 55 ГрК).
- Документы-основания подготовки технического плана:
- — проектная документация;
- — разрешение на ввод объекта в эксплуатацию/документ, подтверждающего техническую приемку объекта в эксплуатацию;
- — технический паспорт объекта недвижимости, изготовленный до 1 января 2013 г. и (или) утвержденный в установленном федеральным законом порядке акт о приемке в эксплуатацию объекта;
- — декларации и решения суда об осуществлении кадастрового учета.
Также согласно части 3 статьи 8 Федерального закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданные физическим и юридическим лицам до введения в действие ГРК, признаются действительными.
- Таким образом:
- — в отношении объектов недвижимости, законченных строительством до 1917 г. постановка осуществляется без разрешительной документации;
- — от 26 марта 1918 г. Декрет Совет народных комиссаров РСФСР «О централизации управления, охране дорог и повышении их провозоспособности» (полномочия — Главные Дорожные Комитеты);
- — от 1 сентября 1924 г. декрет Всероссийский центральный исполнительный комитет совет народных комиссаров РСФСР «О подразделении шоссейных и грунтовых дорог РСФСР и о нормах полосы отвода при них»;
- — от 7 сентября 1946 г. № 595 Постановление Совета Министров РСФСР «О порядке приемки в эксплуатацию законченных строительством зданий и сооружений жилищного и гражданского назначения в городах, рабочих и курортных поселках РСФСР»;
— от 15.09.1962 г. № 949 Постановление Совмина СССР «О порядке приемки в эксплуатацию законченных строительством предприятий зданий и сооружений»;
Для чего необходима постановка на кадастровый учет автодороги?
Услуга.
Медиация: разрешение споров юристом!
Наличие развитой дорожной сети предполагает необходимость в осуществлении постоянного контроля и мониторинга существующей ситуации на разных её участках, так как автомобильные дороги являются неотъемлемыми компонентами транспортной инфраструктуры. Таким образом, постановка на кадастровый учет автомобильных дорог нужна для того, чтобы оперативно принимать стратегические решения относительно ремонта, строительства, реконструкции или эксплуатации дорог и дорожных сооружений (мосты, туннели и пр.).
Кадастровый паспорт необходим для дальнейшей регистрации права собственности на дорогу в Росреестре. Паспортизация автомобильных дорог осуществляется с целью получения информации о дороге, транспортном потоке, окружающей среде, а также о наличии дорожных сооружений и их техническом состоянии. На данный момент существует два вида паспортизации автомобильной дороги:
- Первичная паспортизация подразумевает сбор основных сведений об автомобильной дороге, для получения которых не нужно использовать специальное оборудование или заниматься проведением дополнительных исследований.
- Полная паспортизация позволяет расширить информацию, которая была получена в процессе проведения первичной паспортизации, хотя для её осуществления вовсе не обязательно проводить первичную паспортизацию (можно сразу перейти к полной паспортизации).
Услуга. Срочный Кадастровый учёт!
Какая информация есть в паспорте на дорогу?
Готовый паспорт на автодорогу содержит подробную информацию о:
- ширине земляного полотна и проезжей части;
- мостах, путепроводах, системах водоотвода;
- наличии тротуаров, пешеходных переходов, велодорожек;
- наличии автобусных остановок, стоянок, автопавильонов;
- границах начала и конца дороги, а также о её общей протяженности;
- категории дороги, с перечислением всех имеющихся подъездов к ней;
- участках, находящихся на обслуживании коммунальных служб и т. д.
Решение коммерческих и бытовых вопросов
Помимо прочего, постановка автомобильной дороги на кадастровый учет является важным мероприятием, которое имеет определенное отношение к ведению бизнеса и разрешению бытовых проблем.
Так, от владельца дороги может зависеть успешность проведения рекламной деятельности (при помощи размещения рекламных щитов), открытие новой мойки, автозаправки, станции техобслуживания, мотеля и так далее. А что касается бытовых вопросов, то владелец дороги может препятствовать проведению коммуникаций на земельный участок.
В любом случае, безвыходных ситуаций нет: юридическая помощь поможет найти способ, который позволит клиенту осуществить задуманное.