Московская реновация, стартовавшая в феврале 2018 года, набирает обороты. Программа, рассчитанная на 15 лет, включает снос более 5 тысяч ветхих пятиэтажных домов и расселение более 1 миллиона человек в современное, комфортабельное жилье.
Столь масштабное переселение, объявленное в рамках программы, наверняка окажет свое заметное влияние на жилищный рынок Москвы.
Стоит ли покупать квартиры по реновации?
Переселяющиеся по программе реновации жители города получают возможность продажи своего нового жилья после оформления на него законных прав. Стоит ли покупать квартиры, выстроенные по программе реновации жилья, существуют ли здесь свои риски и подводные камни?
Ответ на этот вопрос можно разделить на несколько составляющих. Это и юридические нюансы оформления квартир, и качество и востребованность реновационного жилья, и финансовые вопросы его приобретения и продажи.
В вопросах рисков приобретения жилья, построенного по программе реновации, пожалуй, лидируют вопросы, связанные с объектами его социальной инфраструктуры.
От того, насколько быстро городские власти ликвидируют возможный дефицит социальных объектов: школ, детских садов, поликлиник, продуктовых магазинов, досуговых центров, а также проведут качественное благоустройство новых кварталов, в частности, строительство автомобильных парковок, зависит востребованность нового жилья на рынке недвижимости на ближайшие годы.
Список квартир под реновацию
Ознакомиться с информацией о расположении стартовых площадок программы реновации можно на сайте Мэра Москвы. Список стартовых площадок также опубликован на сайте информационного агентства «РБК».
На сайте Стройкомплекса города Москвы можно узнать адреса сданных новостроек и посмотреть жилые помещения, построенные по программе реновации.
Отличия договора на квартиру по реновации от обычного договора купли-продажи
Согласно статье 7.3. закона «О статусе столицы Российской Федерации», участник программы реновации (собственник жилья) заключает с исполнительной властью города Москвы договор мены о переходе права собственности на новое равнозначное жилье в результате обмена недвижимостью.
При заключении договора собственник предоставляет пакет документов, включающий правоустанавливающие документы на передаваемое городу жилое помещение (договор социального найма, приватизации, купли-продажи, мены), а также выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
После одобрения пакета документов Департаментом городского имущества собственник заключает с Департаментом договор и переезжает в новое жилье.
Можно ли купить квартиру в «реновационном» доме?
После переезда в новое жилье, перерегистрации всех документов и получив запись о приобретенной собственности в ЕГРН (т. е. став собственником нового жилья), владелец новой квартиры получает право продать ее в установленном законом порядке.
Мэр Москвы Сергей Собянин также заявил, что в 2019 – 2020 годах город планирует начать продажу излишков жилья по проводимой программе реновации, в том числе по льготным ипотечным программам кредитования.
Тем не менее, программа только набирает обороты и количество предложений по реновационному жилью на рынке недвижимости еще невелико.
Как отличаются цены квартир?
Издание «РБК-Недвижимость» провело исследование стоимости предоставляемого по программе реновации жилья в Москве.
Власти столицы в рамках проводимой программы предложили переселенцам докупить жилую площадь в уже сданном новом доме в Северном Измайлово с 10%-ной скидкой. Выкупная стоимость, утвержденная мэрией, составила в среднем 165,9 тыс. рублей за кв. м.
Средняя цена на продаваемое в новостройках Москвы жилье с отделкой, в зависимости от расположения, на сегодня находится в пределах 160-180 тыс. рублей за кв. м.
Из этих цифр издание «РБК-Недвижимость» делает вывод, что даже с учетом 10% скидки цены на жилье, продаваемое по программе реновации, уже близки к рыночным.
Можно ли продать квартиру, построенную по программе реновации?
Несмотря на набираемые программой обороты, ожидать наплыва реновационного жилья на рынке недвижимости в ближайшее время, скорее всего, не стоит.
Связано это с тем, что договор мены, заключаемый собственником с городом, приравнивается к договору купли-продажи. Это, в свою очередь, означает, что с продаваемого нового жилья будет взиматься налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 13% с учетом налоговых вычетов, если квартира находится в собственности менее 5 лет.
По новому федеральному закону от 27.11.2017 No 352-ФЗ, регулирующему правоотношения в сфере московской реновации, при продаже новой квартиры и расчете НДФЛ будет учитываться стоимость расходов, связанных с приобретением передаваемого городу старого жилья, указанная в договоре мены.
- Несмотря на то что по закону НДФЛ будет взиматься с разницы между стоимостью переданной городу старой квартиры и полученной новой, это не решит всех проблем с уплатой налога.
- В результате этого многие владельцы квартир могут предпочесть подождать с выставлением квартир на продажу до выхода 5-летнего срока владения недвижимостью, освободив себя от уплаты НДФЛ.
Всё о реновация в Москве — последние новости, список домов, карта
Новая программа сноса морально устаревших пятиэтажек в Москве началась еще в 2017 году, а чуть менее года назад первые участники уже начали переселяться в свои новые квартиры. Начало реновации сопровождалось сильным общественным резонансом, вплоть до акций протеста. Так насколько же оправдались сомнения противников реновации?
«Реновация» стало словом года в 2017 году. Действительно, масштабы программы действительно впечатляли, московские власти запланировали снести и расселить больше 5 тысяч устаревших домов, а освободившиеся участки отдать под застройку современными кварталами.
Что особенно важно, дело не в состоянии домов (аварийные дома расселяются по другой программе), а именно в их моральном износе. Такие дома называли неудобными и непригодными к капитальному ремонту. Но история сноса московских пятиэтажек началась задолго до этого.
Расселять устаревшие пятиэтажки в Москве начали с начала 2000-х годов, а сама программа была разработана в 90-х годах прошлого века под руководством мэра Москвы Юрия Лужкова. Программу так и называли – «лужковская», по ней до 2010 года планировалось расселить 1722 пятиэтажных дома, и к настоящему времени программа почти завершена.
Суть новой программы – продолжение сноса пятиэтажек, но уже тех серий, которые по прошлой программе считались еще вполне нормальными. О новой программе переселения жителей пятиэтажек заговорили в 2017 году, когда оказалось, что финансовые возможности Москвы вполне позволяют и дальше расселять пятиэтажки.
Неофициально говорят, что это и стало поводом начать программу – в бюджете Москвы после нескольких лет профицитного бюджета накопилось много денег, и если их не пустить в ход, пришлось бы «делиться» с федеральным бюджетом.
Новую программу назвали реновацией, чтобы подчеркнуть факт комплексной переделки города. То есть, вместо точечных сносов старых домов предложено осовременить целые кварталы и районы. Это включает не только строительство нового жилья, но и создание более комфортной городской среды, и социальной инфраструктуры.
Законодательство быстро адаптировали к новой программе: если первоначальную идею озвучили в середине февраля 2017 года, то уже 1 июля законодательные поправки в закон о статусе столицы подписал президент.
Инструкция как получить квартиру по программе реновации в Москве
Важно знать, что вы можете абсолютно бесплатно получить консультацию по всем вопросам своего переселения. А если у вас возникли спорные вопросы, задайте вопрос бесплатному юристу по реновации.
Соблюдайте некоторые правила, которые позволят вам быстро переселиться в новую квартиру.
Получение письма о предоставлении квартиры
У этого письма есть ряд критериев, очень важно, чтобы оно было оформлено по всем правилам и на нем стояли дата отправки и подпись должностного лица. В письме также указывается информация о новой квартире, приписываются данные о датах осмотра, о том, какие характеристики имеет помещение, а также как получить ключи.
Осмотр квартиры
Для этого вам нужно письмо, в котором и будут прописаны все
данные. Информационный центр в назначенное время предоставит вам ключи, и там
же вас проконсультируют по всем вопросам. После этого вы осматриваете помещение.
Подача заявления
Одним из важных этапов является подача заявления. Вам нужно составить согласие на заселение. С этим могут помочь в центре по переселению граждан.
Есть список документов, которые необходимы при составлении заявления на согласие:
- Заявление с подписью всех зарегистрированных в старой квартире;
- Паспорта жильцов;
- Свидетельства о рождении детей;
- Документы на правообладание старым жильем.
Договор
Вы получаете квартиру после того, как подписываете согласие и становитесь собственником жилого помещения. Но, если вы проживаете в квартире по договору социального найма, то вы также можете получить квартиру на этих же условиях, либо взять ее в собственность, по вашему желанию.
Регистрация права собственности
Регистрация прав собственности – следующий шаг, который необходимо пройти для получения равнозначного жилья по реновации. Для этого необходимо лично посетить ДГИ г. Москвы. Там вам смогут сообщить о все пакете документов, который необходимо собрать, чтобы зарегистрировать квартиру в Росреестре.
После этого вам необходимо подать все документы через сервис «Мои документы». Последним этапом будет дождаться получения документов на право собственности. Вам передадут их в удобное время.
Переезд
Когда все документы будут заполнены и получены вами, вы
можете начать процедуру по переселению в новую квартиру. Вы должны прийти в
центр по переселению и выбрать удобное для вас время. Если вам понадобится
помощь, то написать заявление. После этого вы можете въезжать в свое новое
жилище.
Регистрация
Последнее, что необходимо сделать – это зарегистрироваться и встать на учет в новой квартире. Вам потребуется сделать несколько простых вещей. Сначала вы открываете лицевой счет новой квартиры, а также подаете заявление о постановке на учет. Вы получаете регистрацию одновременно с тем, как и снимаетесь с учета в старой квартире.
© Источник: Ренофонд.ру
Простым языком о том, можно ли купить и продать квартиру или комнату в доме под реновацию
Реновация – проще говоря расселение людей из 5-ти этажек в Москве, идущих под снос и уже исчерпавших свой ресурс.
Большинству жителей мегаполиса хотелось бы улучшить свои жилищные условия или финансовое положение. Поэтому есть люди, которые хотят купить и те, кто хочет продать свою собственность.
Формула рынка недвижимости также проста: где есть спрос там есть и предложение. Можно ли без проблем с законом продать или купить квартиру в попавшем под снос многоквартирном доме (МКД) — разберем в статье.
Показать содержание
Основные понятия и законодательные основы
В апреле 2017 года Госдума приняла так называемый «Закон о реновации», согласно которому жильцов столичных хрущёвок будут переселять на окраины, а сами хрущёвки — сносить ради строительства более элитных домов.
Определение реновации или, как правильно говорить, развития застроенных территорий дано Градостроительным кодексом РФ в ст. 46.1, ст. 46.2 и ст. 46.3.
Говоря простым языком, это комплексная реконструкция территории, на которой расположены многоквартирные дома, признанные аварийными и подлежащие сносу, а также пятиэтажные и девятиэтажные панельные жилые дома первых массовых серий или малоэтажные жилые дома постройки до 1960, в которых жилые помещения не отвечают современным требованиям.
Можно ли купить и продать недвижимость в таком здании?
Можно. При условии, что собственник жилого помещения ещё не подписал соглашение об изъятии жилого помещения с правительством. Именно оно принимает акт о сносе и обязано уведомить собственника квартиры об этом за год до предполагаемого события.
Причины подобных сделок
Почему в домах под снос продают либо покупают комнаты и квартиры? Основная причина — предполагаемая выгода. Исходя из сути программы реновации: жилые метры в доме «под снос» меняются на новые в том же районе, но с тем отличием, что современные мерки комфорта и удобства даже среднестатистического жителя города несколько выше прежних.
Была «однушка» – получит её же, трёшка – соответственно. Если обычная «двушка» ранее равнялась примерно 45 кв.м., то в современной высотке она составит не меньше 58 кв.м. Т.е. покупаются квартиры с тем умыслом, чтобы выгадать дополнительные «новые» метры современной новостройки в престижном районе.
Тот, кто продаёт этот род недвижимости, возможно, преследует цель побыстрей съехать с полуразвалившегося дома, в основном, в тех же целях безопасности и комфорта.
Зная о коварных планах перекупщиков такой недвижимости, владельцы квартир сильно «задрали», почти в 2 раза, стоимость кв.м. в сравнении с тем же сегментом квартир на локальном рынке. Покупка квартиры для получения ещё более дорогостоящего нового жилья – самый настоящий бизнес.
Присмотримся к плюсам:
- Выгодно вложить капиталы с перспективой получить новую квартиру, стоимость которой перекроет потраченные средства.
- Инфраструктура в районе с домами под снос, как правило, очень развита.
- Меньше соседей, соответственно больше парковочных мест рядом с домом.
- И наконец – главный плюс – они дёшево стоят.
Минусы также очевидны:
- Ветхость квартиры может привести к бесконечным ремонтам.
- Отсутствие гарантий, что именно завтра или в очень короткий промежуток времени дом будет снесён, а собственник обеспечен новым, современным жильём.
- Не факт, что новое жильё окажется именно в том же районе. Возможно, придётся жить за МКАДом или где-то поближе к природе и тратить часы в километровых пробках, отправляясь на работу или «в любимый ТЦ».
- Ни один банк не даст кредит для приобретения жилья в доме «под снос».
- Невозможно будет оформить прописку. Только оформить право собственности.
Для любителей наживы есть ещё одна плохая новость. В 2016 году программа расселения была дополнена 3 новыми стратегиями:
- Сколько метров было – столько и получите. Если новая квартира больше – придётся доплачивать.
- Выделяется сумма денег взамен «снесённого» жилья для самостоятельной покупки квартиры.
- Взять ипотеку на льготных условиях с возможностью получения субсидий, покрывающих стоимость новой квартиры.
Процедура покупки и продажи
Необходимые документы на квартиру
Для собственника квартиры:
- Копии всех страниц паспортов всех членов, проживающих в данной квартире.
- Выписка из ЕГРН.
- Выписка из домовой книги.
- Копия финансово – лицевого счёта квартиры.
- Согласие супруга (и) о том, что претензий на отчуждение жилого помещения нет. Обязательно заверенное у нотариуса.
- Согласие на обработку персональных данных.
- Квитанция об оплате обеспечительного платежа в размере 100 000 рублей.
- Банковские реквизиты для возврата ранее оплаченного обеспечения.
А также:
- Кто является собственником квартиры.
- Количество собственников совершеннолетних и несовершеннолетних, их долевое имущество.
- На каком основании установлено право собственности.
- Документ о приватизации, с указанием лиц, участвующих в ней.
- Наличие обременений.
- Имеющиеся изменения, если была сделана перепланировка.
- Выписка из ЕГРН об истории операций с квартирой, включает информацию с 1998 года.
- Имеются ли долги по оплате коммунальных услуг или невыплаченная ипотека.
Покупателю перед заключением сделки необходимо удостовериться, что Продавец не подписывал соглашения о переселении с администрацией города.
Для составления договора необходим документ, удостоверяющий личность покупателя. А также согласие от супруга (и) на проведение сделки. После заключения договора на руках у него должны остаться следующие бумаги:
- Договор купли-продажи по закону считается устанавливающим право документом. На его основании у нового владельца появляется право собственности.
- Акт приема-передачи. Его наличие красноречиво свидетельствует о том, что имела место фактическая передача квартиры от одной стороны (продавца) к другой (покупателя).
Факт регистрации права собственности подтверждается полученной из единого реестра выпиской.
На комнату
- Документы с обеих сторон, удостоверяющие личность Покупателя и Продавца.
- Письменный отказ от претензий на остальные «квадраты» других собственников квартиры.
- Письменное одобрение супругов с обеих сторон на сделку.
- Выписка из ЕГРН.
- Техническая документация на квартиру.
- Справка об оплате коммунальных услуг и отсутствии других обременений.
Что следует проверить и какие вопросы задать?
Необходимо тщательно проверять предоставляемые документы на подлинность, на количество прописанных в квартире людей (дабы исключить возможность притязаний на эту недвижимость после её продажи новому собственнику). Не было ли незаконных перепланировок. Поэтому перед этим не лишним будет тщательно изучить техническую документацию квартиры.
Стоит проверить состояние электропроводки, сантехничесого оборудования, эффективность работы отопления, наличие коммуникаций. Обратить внимание на уровень влажности в доме, посмотреть нет ли плесени.
Заключение договора на квартиру
В ДКП на квартиру в доме на расселение, как и в любом другом подобном договоре, должны содержаться определённые обязательные условия, в отсутствие хотя бы одного договор считается не заключённым.
- Наименование документа и место заключения.
- Указание сторон договора.
- Указывают точные характеристики квартиры.
- Суть сделки.
- Цена.
- Перечень лиц, сохраняющих право пользования квартирой после заключения договора.
Во избежание дальнейшего признания его недействительности, в ДКП обязательно должна содержаться информация о том, что покупатель уведомлён о ветхости и аварийности жилого помещения и тем самым не введён в заблуждение изначально.
Только в этом случае сделка будет действительной. Это и будет существенным отличием этого документа, связанного с покупкой – продажей объекта недвижимости в ветхом доме под снос.
ДКП на комнату
Цена может быть ниже или выше данной БТИ. Но теххарактеристики должны отражать данные техпаспорта и справки БТИ (справка формы 7). Необходимо также указать список лиц, зарегистрированных в комнате на момент заключения договора, предоставив справку формы 9.
Процедура регистрации
Процедура покупки недвижимости под снос не обладает какими-то специфическими особенностями. Состоит она из трёх важных шагов:
- Заключение договора купли – продажи.
- Составление акта приёма – передачи квартиры.
- Регистрация права собственности покупателем в Росреестре (больше нюансов о регистрации прав собственности при купле-продаже квартиры можно узнать здесь).
Риски сторон сделки
Приобретение квартиры является рискованной сделкой для обеих сторон. Никто не желает попасться в лапы мошенников и стать участником аферы. Рассмотрим основные «подводные камни» и правила покупки квартиры на вторичном рынке в том числе и ветхого жилья под снос, встречающиеся при проведении купли-продажи:
- Продажа квартиры по доверенности. Нужно несколько раз удостовериться в том, что доверенность подлинная.
- Сомнительность предыдущих сделок с недвижимостью. История сделок с квартирой – важная составляющая чистоты сделки.
- Квартира, недавно полученная по наследству. Специалисты рекомендуют полгода не заключать никаких сделок с подобной недвижимостью, потому что могут «нагрянуть» нежданные родственник и аннулировать условия ДКП.
- Жилье, приобретенное с участием средств материнского капитала. По правилам такая недвижимость оформляется в равных долях на каждого члена семьи, включая несовершеннолетних детей. Чтобы продать ее собственник должен предоставить детям равноценное жилье в тех же долях. Если кто-то выявит нарушение, сделка будет отменена.
- Ошибки при проведении приватизации. Если ошибки имеют место в существующей документации, то это является основанием признать значение проведённой процедуры ничтожной.
- Приобретение жилья у пожилых людей. Поэтому всегда имея дело с возрастной группой продавцов следует требовать справку из психоневрологического диспансера, что этот гражданин (ка) нес состоит там на учёте.
Закон не запрещает покупку продажу квартиры (комнаты) в доме под реновацию, но нужно иметь ввиду ряд ограничений по такой сделке. Можно успешно купить квартиру (комнату), но остаться у разбитого корыта.
Выгоды получится не так уж много. Покупка такого жилья это своеобразная лотерея, где кому-то может везти и завладеть заветными «новыми» метрами, а кто-то всю жизнь будет ремонтировать старую хрущёвку и жить надеждой, что не за горами тот день, когда наконец-то заветная новая чистая свежая квартира появится в его судьбе, и тогда жизнь точно удалась!
Как переехать в новую квартиру по реновации и не остаться на улице?
При получении новой квартиры, собственников, как правило, переполняет радость от предстоящего переезда. Важно, чтобы эйфория не помешала внимательно подойти к процессу осмотра и приемки жилья от застройщика.
Если у новосела еще нет опыта в этом, следует тщательно подготовиться. Так как ошибки могут очень дорого обойтись, вплоть до лишения жилого имущества.
Принятый объект уже нельзя вернуть, после подписания документов нельзя потребовать с застройщика устранения дефектов, все проблемы и последствия придется решать самостоятельно.
На что обратить внимание при приемке?
Как принять квартиру с отделкой у застройщика. Основные этапы работ.
Осмотр помещения надо начинать с подъезда. Если у входа в квартиру заметны неровности и трещины на стенах, значит проблемы будут и внутри.
Двери
Первым делом надо обратить внимание на качество установки входной двери. Не должно быть повреждений, зазоров, дверной блок плотно сидит в проеме. Замок открывается и закрывается без усилий. Аналогичным образом проверяются межкомнатные двери и выход на балкон.
Окна
Нужно проверить функционирование всей фурнитуры, свободное открытие рамы на микро- и макровентиляцию. Оконные проемы надо обследовать изнутри и снаружи на отсутствие трещин, перекосов.
Важно проконтролировать герметичность соединения откосов со стеной. Если есть незакрытые щели, через них будет задувать ветер, попадать пыль, напитываться влага. Это способствует появлению сквозняков и быстрому разрушению материала, особенно в зимний период.
Плотность закрытия окна и балконной двери можно проверить при помощи обычного листа бумаги. Надо подложить его между рам, закрыть окно, затем попробовать вытащить. Если лист легко вынимается – значит створка закрывается неплотно и требуется регулировка.
При сдаче объекта оконные стекла зачастую бывают покрыты пылью, возьмите с собой влажную салфетку или тряпку, чтобы протереть их. Только так можно удостовериться, что на них нет царапин и сколов.
На открытых створках проверяется, не допущен ли перекос рамы. Допустимая норма отклонений – 0,3 см. Для этого прихватите небольшую металлическую линейку. Лучше сразу отрегулировать искривление оконного профиля, так как в будущем оно может привести к более серьезным поломкам, например заклиниванию створки, когда окно полностью прекращает открываться и закрываться.
Обращайте внимание на положение внешнего ската. Бывают случаи, что его устанавливают без уклона, под прямым углом к стене. При таком положении во время дождя вода не будет полностью стекать с отлива, будут накапливаться лужицы, а в холодное время года – наледь. Из-за этого краска потрескается и метал начнет ржаветь.
Плоские поверхности
Проверка стен, потолка, пола производится сначала визуально. Сильные неровности при хорошем освещении можно обнаружить без специальных приспособлений. Если первичный осмотр не дал точных результатов, надо удостовериться в качестве отделки при помощи длинной линейки, отвеса, уровня или лазерной рулетки.
114 домов вышли из программы реновации – в чем причина?
Приложенное к ровной поверхности строительное правило (а лучше пузырьковый уровень) наглядно покажет, есть ли выпуклости, впадины или слишком большой уклон.
Надо проверить, нет ли наклона стены по плоскостям и в углах. А если есть, то замерить, вписываются ли они в допустимые нормы.
Для осмотра потолка воспользуйтесь стремянкой, ее можно попросить на стройплощадке. Измерьте высоту и сравните с документацией, данные должны совпадать. Краска должна лежать ровно, без пузырей, мусора, жирных пятен и отслоений.
Если в помещениях использованы натяжные потолки, убедитесь, что на материале отсутствуют складки и морщины, дырки и порезы, нет провисаний, разводов и царапин. В места крепления светильников смонтированы термоизоляционные кольца, щель между стеной и натянутым полотном должна быть закрыта потолочным плинтусом.
Следующая на очереди – цементная стяжка, от ее качественной укладки зависит тепло в квартире, долговечность напольных покрытий, звукоизоляция. Поэтому важно, чтобы в ней не было пустот и трещин.
Стяжка скрыта от глаз, так как выполнена чистовая отделка, но проверить ее состояние можно, аккуратно простукав пол молотком. Места, где в стяжке есть пустоты, отзовутся гулким звуком.
Производить поиск дефектов пола в санузле и кухне надо осторожно, чтобы не разбить плитку.
Пройдитесь по всем комнатам, если ламинат на полу «гуляет», значит он уложен с нарушением технологии (неправильная подготовка стяжки или некачественная подложка). Не допускайте этого, иначе, по опыту специалистов, в течение полугода такие полы вздуются.
Электропроводка
Оцените качество установки розеток. Они должны быть расположены горизонтально, на одной высоте, плотно прилегать к стене, не иметь повреждений.
Далее надо протестировать установленные электроприборы. Для проверки функционирования розеток и проводки захватите с собой ночник или зарядку для телефона. Если есть возможность, возьмите прибор с большой мощностью, например, дрель, чтобы выяснить, как провода и «автоматы» выдерживают большое напряжение.
Плохая электропроводка, не обнаруженная вовремя, может послужить причиной масштабного пожара и привести к дорогостоящему ремонту или полной потере жилища.
Отопление, водоснабжение, вентиляция
Если осмотр производится летом, следует указать в акте, что квартира принята без проверки отопительной системы. Радиаторы должны быть надежно подвешены на кронштейны на расстоянии:
- от подоконника – не менее 5 см.;
- от пола – 6 см.;
- от стены – 2,5 см.
После этого осмотрите состояние водопроводных труб, работу счетчиков, отсутствие подтеков воды в местах соединения полотенцесушителя со стояком. Именно «змеевик» становится причиной 40% затоплений в новостройках. Проверьте функционирование кранов, напор горячей и холодной воды.
Тягу вентиляции можно проверить при помощи бумажной салфетки (она должна притягиваться к решетке) или зажигалки (по отклонению пламени можно понять движение воздуха).
Неработающая вентиляция – довольно часто встречающийся дефект, важно чтобы его вовремя устранили, так как от циркуляции воздуха зависит микроклимат в помещении.
114 домов вышли из программы реновации – в чем причина?
Какие проблемы встречаются в квартирах по реновации?
По заверениям властей квартиры сдаются в отличном состоянии, и у переселенцев не возникает никаких проблем. Но если заглянуть на тематические форумы участников реновации, то можно найти совсем противоположные отзывы. Вот некоторые из жалоб переехавших:
- В доме по адресу: шоссе Пятницкое, 21 вскоре после введения в эксплуатацию обвалился потолок, пострадали жильцы. Судя по отзывам, это не первый обрушившийся потолок у новостройки по реновации.
- На исправление «косяков» и ремонт новоселы в среднем тратят по 500-800 тысяч рублей. Приходится производить: замену дверей, оконной фурнитуры, переделывать стяжку, электропроводку, заделывать трещины и шпаклевать стены. Этому причина – тотальная экономия на стройматериалах.
- В доме много недоделок, жильцов пытаются скорее переселить, чтобы ничего не исправлять. Например, в одной из квартир над входной дверью большая щель, т. к. дверная коробка значительно меньше проема.
- Почти во всех новостройках отделка балкона выполнена на «тяп-ляп», все уложено криво, видны щели, валяется мусор. Ограждение толщиной в полкирпича «не вызывает доверия», отсутствует гидроизоляция.
- Шатающаяся сантехника, вздутый ламинат, выпадающие двери их косяков. В унитаз поступает горячая вода, гибкие подводки на кухне сорвало в течение первой недели. В результате затопили соседей снизу на 5 этажей, а у них уже сделан ремонт. Пришлось выложить им 360 тыс. рублей на восстановление.
Фондом реновации составлена памятка для переселенцев, в ней указана очередность действий, необходимых при получении нового жилья, список документов, которые надо оформить. Также там сказано, что не стоит переживать из-за погрешностей ремонта, это не повод не подписывать акт приемки, так как за исправлением можно обратиться в управляющую компанию в течение двух лет.
Если бы новоселы сразу внимательно проверяли состояние квартиры и требовали ремонта до подписания документов, им не пришлось бы жить в таких условиях и страдать из-за чьей-то халатности.
Обзор дома для переселения на Карамышевской набережной. Это шок!
Нужна ли помощь экспертов?
На рынке недвижимости работают специалисты, оказывающие помощь в осмотре объектов перед приемкой. Они знают все нормы и допуски, быстро и профессионально могут проверить состояние жилища. Стоит ли привлекать к приемке специалистов?
Если хорошо подготовиться, то проверку можно провести самостоятельно, без дополнительных расходов.
Но во время осмотра на жильца зачастую оказывается моральное давление, представители застройщика стараются убедить подписать акт приема-передачи, обещая устранить все недочеты после оформления документов.
Неподготовленному человеку трудно противостоять такому воздействию, поддержка специалиста очень пригодится.
114 домов вышли из программы реновации – в чем причина?
Еще один аргумент за привлечение профприемщиков – они могут проверить герметичность стыков стеновых панелей с помощью тепловизора. Такая проверка недоступна новоселам, так как прибор дорогой и продается только в специализированных магазинах, а без спецтехники такие недостатки не обнаружить.
Как правильно зафиксировать факт недочетов и добиться их исправления?
Все недоработки следует занести в акт, подписать его совместно с представителем управляющей компании. В срок от 7 дней (или более в зависимости от сложности переделки) УК должна устранить недостатки.
Владелец недвижимости не должен оплачивать эти работы. После ремонта проводится повторный осмотр и подписывается акт об отсутствии замечаний.
Затем можно оформлять договор мены, и квартира передается в собственность новому владельцу.
Администрация заинтересована в скорейшем расселении, поэтому, если участник программы реновации недоволен квартирой, ему могут предложить для осмотра еще несколько похожих вариантов.
Если вы выявили недостатки отделки уже после переезда, надо описать их, приложить фото- или видеоподтверждение и передать в управляющую компанию (лично или заказным письмом). В документе обязательно укажите ваши требования: устранить дефекты или компенсировать расходы, и обозначьте срок, в течение которого ждете ответа от УК.
Ошибки при приемке
Правильно оформленные документы – залог отсутствия проблем в дальнейшем. При приемке квартиры не совершайте следующие ошибки:
- Не прощайте существенные недостатки, такие как отсутствие воды, отопления, электричества, неработающий лифт (если квартира находится на 7 этаже и выше), трещины в штукатурке, царапины на плитке или ламинате.
- Некоторые новоселы подписывают акт приема, невзирая на недочеты, в надежде потом подать в суд и получить неустойку. Но с точки зрения закона, после подписания вами акта застройщик считается выполнившим свои обязательства в полном объеме. И требуемая сумма будет выплачена истцу только при наличии веских оснований и с согласия судьи. Не стоит так рисковать.
- Не подписывайте документы без даты, печати и подписи второй стороны.
- Не соглашайтесь на предложение подписать акт передачи, а недочеты устранить потом. Исключением может стать случай, когда квартира очень нравится, недочеты незначительны, вы можете и готовы их исправить сами, а потом получить денежную компенсацию.
Согласно программе реновации, взамен сносимого жилья участник получает квартиру в новостройке с чистовой отделкой комфорт класса. Она должна быть пригодна для жилья без проведения дополнительных ремонтных работ. Поэтому все недоделки обязаны устранить до передачи ключей и заселения. Внимательно осмотрите все помещения и не соглашайтесь принимать объект с дефектами.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить свою проблему – позвоните и проконсультируйтесь с юристом: 8 (499) 755-82-76 (Москва и МО с 9:00 до 20:00) Консультации проводятся в рамках программы бесплатно.
Что нужно знать о реновации жилья в Москве
Вот уже больше года в Москве полным ходом идет первый этап реновации жилья. Однако до сих пор многие москвичи, участвующие в ней, имеют самое смутное представление о своих правах. В данной статье рассказывается о том, какие именно права предоставляет закон собственникам квартир в доме, включенным в программу реновации.
Обеспечение права частной собственности
Важнейшее или даже главное право при реновации — это право на частную собственность. Оно защищается Конституцией РФ.[1] Если говорить кратко, то граждане, ставшие участниками проекта, получают взамен старого жилища в «хрущевке» — новое в многоэтажном доме.
Оно, как минимум, должно иметь такое же количество комнат, как и прежнее,[2] такой же метраж жилой площади, а его суммарная площадь должна быть больше освобождаемой квартиры. Кроме того, новый объект обязан иметь улучшенную отделку.
Сам дом, где будет предоставлено новое жилье, должен располагаться в том же районе, в котором находилось старое здание.[3]
Кстати, владелец квартиры имеет полное право потребовать вместо нового помещения деньги. Правда, есть одна оговорка. Если его квартира находится в залоге или под арестом, то мэрия денег не даст. Вместо этого он просто получит объект, на который в ЕГРН тут же будут наложены прежние ограничения. Так что реновация не спасает от обеспечения обязательств.
Для реализации программы заключается договор между владельцем квартиры и уполномоченным на то органом исполнительной власти Москвы. В договоре оговариваются все условия, в том числе и переход права собственности на хрущевку властям города, а также предоставление владельцу нового объекта.
Получение квартир теми, кто их не имел, а также оформление дополнительных метров
Граждане, проживавшие в коммунальных квартирах и имевшие в собственности одну комнату, получают при расселении отдельную квартиру. Причем если комната находилась в долевой собственности, то владельцы долей все равно должны получить отдельные изолированные помещения. Им, реновация, конечно, выгодна.
Выгодна реновация и нанимателям социального жилья. Подобная категория жильцов получает не просто равноценную квартиру, но и может ее приватизировать.
Более того, и снимавшие квартиру по найму, и домовладельцы, а также вообще все жильцы, нуждающиеся в улучшении условий проживания[4], получат новые помещения исходя из принятых в Москве нормативов. Иными словами, они просто улучшат свои жилищные условия вне очереди.
Кстати, именно данная категория москвичей на все 100% поддержала программу. А их жило (и живет) немало в хрущевках.
Обеспечение экономических прав
Экономические права субъекта заключаются в соблюдении его права не нести неоправданные затраты в процессе реновации. Так, жители подобных домов освобождаются от уплаты взносов на капитальный ремонт. Ведь эти здания все равно подлежат сносу.
Ну и самое главное — предоставление равноценных помещений осуществляется без какой-либо доплаты. Впрочем, если переселенец желает получить квартиру больше той, что ему положена (например, дополнительные комнаты или увеличить жилплощадь), то он может доплатить или использовать средства материнского капитала, а также жилищных субсидий.
Соблюдение социальных прав
Закон Москвы затрагивает и момент соблюдения социальных прав.[5] Во многих домах живут инвалиды, несовершеннолетние и престарелые люди, которые не имеют родственников.
В силу разных причин они не смогут самостоятельно переехать в новое жилье. Поэтому местная власть берет на себя осуществление данного переезда. Он будет осуществляться за счёт муниципальной казны.
Людям предоставят машины и грузчиков.
Право на комфортную социальную среду
Тоже очень важное право, которое подлежит соблюдению в процессе реновации. Прежде всего, новый дом (за некоторыми исключениями) должен располагаться в том же квартале, что и старый.
К моменту переезда должна быть создана и функционировать инфраструктура: пешеходные дорожки, подъездные пути, парковки, остановки, тротуары, газоны, сады, детские и игровые площадки, магазины, должен ходить общественный транспорт и так далее.
Выводы и замечания
Итак, законодатель в целом обеспечил (по крайней мере, на бумаге) права владельцев жилой недвижимости при реновации.[6] Хотя, на самом деле, граждане оказались далеко не в равных условиях.
Например, лица, снимающие квартиру по договору социального найма, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, многодетные семьи, разводящиеся супруги, жители коммунальных и «перенаселенных» квартир получают гораздо больше преференций, чем рядовые собственники, которых вполне устраивало сложившееся положение вещей.
Поэтому многим кажется даже удивительным тот факт, что в московские суды поступило относительно небольшое количество исков, связанных с реновацией. В прошлом году я прогнозировал целый вал заявлений от противников программы. Однако на судебных web-сайтах вообще нет решений по данному предмету. С чем это связано?
Во-первых, по разным причинам, суды просто отказывали в принятии подобных дел к производству. Поэтому и решений по ним нет. Ведь, зачастую, граждане пытались обжаловать сами нормативные акты. А это в российских условиях бесполезно.
Например, тот же закон № 141-ФЗ[7] в рамках судов общей юрисдикции оспорить в принципе нельзя. Максимум, что было можно сделать — это направить жалобу в КС РФ с целью проверки соответствия норм данного закона Конституции России.
Не знаю уж, подавал ли кто подобную жалобу, но данный закон действует и не претерпел никаких изменений.
Во-вторых (и это самое главное), в сентябре 2017 года москвичи получили реальную возможность вывести свой дом из программы. Правительство Москвы приняло постановление, которое позволило уже после включения здания в процесс реновации проводить собрания жильцов, посвященные данному вопросу.[8] И, соответственно, принимать решение — оставаться в программе или нет.
Собственно говоря, этого оказалось вполне достаточно. Противники реновации либо добились её отмены для своего дома, либо (при неудаче) поняли, что их проблема заключается уже не программе, а в соседях, которые хотят переехать в новые квартиры. Так и был завершен первый этап реновации.
В заключение ещё раз хочу отметить, что рассматриваемая программа все равно приведет к увеличению числа судебных тяжб. И коснутся они как раз соблюдения прав участников реновации.
В любом случае, некоторые люди будут недовольны отделкой помещений, некачественной постройкой, площадью жилья, количеством комнат, инфраструктурой, размером денежного выкупа, дорогим переездом и так далее.
К этому суды и власти должны быть готовы уже сегодня.
[1] Ст.35 Конституции Российской Федерации
[2] Встречаются случаи, когда количество комнат даже больше.
[3] Исключение составляют Зеленоградский, Троицкий и Новомосковский административные округа. Здесь новая квартира предоставляется в границах округа.
[4] Если они встали на учет в целях улучшения условий проживания до 01.03.2005 года.
[5] Ст.7 Закона г. Москвы № 14
[6] Мы не затрагивали в статье проблему защиты прав владельцев нежилой недвижимости. Это вообще отдельная тема. Их права, как бизнесменов, несколько отличаются от прав собственников квартир.
[7] Федеральный Закон № 141-ФЗ «О внесении изменений в Закон Российской Федерации «О статусе столицы Российской Федерации» и отдельные законодательные акты РФ в части установления особенностей регулирования отдельных правоотношений в целях реновации жилищного фонда в субъекте Российской Федерации — городе федерального значения Москве» от 01.07.2017 года.