Существуют ли доходные дома

Существуют ли доходные дома

Собственники не декларируют доходы, полученные от сдачи жилья, а, значит, не смогут получить компенсацию от арендатора в случае нанесенного ущерба. Да и сами квартиранты не защищены от досрочного выселения, произвольного повышения арендной платы, мошеннических действий.

А часто стоимость арендной платы не соответствует заявленному качеству. Способствует решению этих проблем опыт развитых стран и забытые указы царской России — это доходный дом.

Что представляет собой этот объект, как можно снять жилье в доходном доме и грамотно развить бизнес-стратегию на строительстве арендных домов.

Что такое доходный дом в России

Существуют ли доходные дома

Все жилые объекты оборудованы необходимым набором удобств: раковиной и плитой на кухне, обустроенным санузлом. Отдельные жилые пространства оснащены необходимой мебелью и бытовой техникой.

Назначение арендного дома схоже с гостиницей. Отличия заключаются в следующих позициях:

  • срок аренды — в доходных домах он обычно больше;
  • перечень предоставляемых удобств;
  • особенности оформления договора между арендатором и собственником.

Нормативно-правовое обоснование

Что значит доходный дом по Закону Российской Федерации? В пункте 1 статьи № 91.16 Жилищного Кодекса РФ обозначено, что наемный дом относится к категории жилых объектов, состоящих в единоличной собственности. Он может предоставляться гражданам для временного владения и пользования.

В качестве юридического документа необходимо оформление договора найма жилых помещений жилфонда социального и коммерческого использования. Этот документ был обновлен в конце 2014 года Постановлением Правительства РФ.

В последние годы во многих регионах активность съема жилья значительно уменьшается. Это объясняется снижением уровня доходов населения и большой доступностью ипотечного кредитования.

Существуют ли доходные дома

С коммерческой точки зрения, арендный дом позволяет выгодно вложить капитал, защитить деньги от инфляции и получать регулярный доход. Покупка или вложение в строительство доходного дома рассматривается как неплохая бизнес-схема.

Если арендный дом принадлежит государству, то он является социальным проектом, созданным для обеспечения жилплощадью малообеспеченных и незащищенных слоев населения, льготников.

Когда появился первый доходный дом в России: краткий экскурс в историю

Словосочетание «доходный дом» появился на слуху у наших соотечественников в XIX веке. Хотя в Европе они уже доказали свою успешность еще 100 лет назад. Именно в европейских странах появились первые арендные дома.

Столичные дома во Франции и Англии были самым популярным видом жилья. Они обустраивались по стандартной схеме: на первом этаже размещались торговые лавки, а верхние этажи — отводились под жилье.

Особенно популярной жизнь в доходных домах была у немцев — из-за этого их даже прозвали «нацией арендаторов». Арийцы предпочитали жить не в своих домах, а в съемных. В процентном соотношении доля доходных домов в Германии составляла 30 %.

Через некоторое время подобная практика широко распространилась в крупных городах Российской Империи. Это был рубеж XIX-XX веков. Восемь из десяти представителей разных сословий и имеющие разные доходы проживали в арендных домах.

К началу революции в России официально действовало 600 арендных домов. Так решали жилищный вопрос чиновников. После революции вся собственность была национализирована, и здания перешли к муниципальной собственности. Им был представлен статус домов с коммунальными квартирами.

Что происходит сейчас с доходными домами?

70 % швейцарцев и половина населения Голландии и Германии снимает жилье. Поэтому арендное жилье в этих капстранах занимает не менее 30 % во всей структуре недвижимости.

После 80 лет застоя доходные дома как бизнес-схему стали рассматривать и в России. В начале нулевых такие арендные объекты появились в Москве и в Северной столице — Санкт-Петербурге, немного погодя — Новосибирской области, Самаре, Краснодарском крае, Татарстане.

Виды доходных домов

Существуют ли доходные дома

По этому критерию доходные дома разделяются на такие категории, как:

Договора на проживание в них разделяются, соответственно, на коммерческие и социального найма.

Социальный наем предполагает получение жилья от государства с низкой арендной платой. Имеет право на такие преференции ограниченное число потребителей, в основном, льготники.

Чаще всего это жилье отличается низким качеством постройки и отделки. Это обычно вторичный фонд недвижимости, имеющий большой процент износа.

Могут быть и новые дома. Но чаще всего они построены по упрощенной технологии из дешевых материалов. В квартирах низкие потолки, тонкие стены и очень маленькие комнаты.

Коммерческий наем предлагает более комфортное жилье повышенного качества. Цены на такие объекты формируются в свободной рыночной системе. Квартиру в таком доме может снять каждый человек. Главное — платить вовремя и рассчитывать свои финансовые возможности.

Доходные дома, в зависимости от площади, набора услуг, сроку окупаемости и другим характеристикам, делятся на несколько категорий:

    Существуют ли доходные дома

  • многоквартирные — состоят из множества квартир, площадь всего объекта и этажность может быть ограничена только техническими стандартами, средняя доходность таких домов составляет 5 % годовых;
  • гостевые — чаще всего это 2 или 3-этажные дома площадью 300 м², разделенные до 10 жилых секций, строительство дома обойдется в 1,5 миллиона рублей, окупаемость составит 3-4 года, характерной особенностью гостевых домов является то, что их собственники часто и сами проживают под одной крышей с постояльцами;
  • таунхаусы — апартаменты с отдельным входом, могут быть 2-этажными, поэтому 1 и 2 этажи могут сдаваться разным хозяевам, стоимость строительства составляет от 10 миллионов рублей, окупаемость — примерно 5 лет при высоком качестве сдачи готового объекта;
  • хостелы — небольшие жилые дома или просторная квартира, переоборудованная под домашние гостиничные номера, в которых размещается несколько человек с общим санузлом. Затраты на переустройство под хостел готового объекта достигают 500 тысяч рублей, окупаемость составит 1,5-3 года — это зависит от популярности заведения и наличия постояльцев;
  • мини-отели — это жилье гостиничного типа, в которых номера сдаются на небольшой срок, предоставляется минимум услуг, прибыль приносит сдача помещений и предоставление дополнительного сервиса.

Преимущества доходных домов

Для арендаторов Для собственников и инвесторов
Наличие дополнительного сервиса Как вариант выгодного вложения — недвижимость сегодня растет в цене
Высокие стандарты обслуживания Получение регулярной выгоды за счет оплаты услуг постояльцев
Официальные отношения с собственником: сотрудничество только при подписанном соглашении, оплата через платежные системы. Собственник не может без разрешения посещать сданный объект. Разные варианты использование: можно обустроить бюджетное жилье или вложиться в объект премиум-класса
Все права защищены: фиксируются сроки и стоимость аренды Гарантированная окупаемость. Спустя несколько лет затраченные средства вернутся, и их можно будет переинвестировать, а прибыль от сдачи аренды все равно будет продолжать поступать

Как снять квартиру в доходном доме в Москве

Существуют ли доходные домаСовременный рынок аренды и найма жилья на 90 % находится в «тени». Сдача квартир происходит по устной договоренности. Документы и договора не оформляются.

У арендатора нет никаких гарантий, что его не обманут или не выселят раньше срока. Собственник, наоборот, волнуется, чтобы он не стал жертвой обмана, или чтобы жилье не было испорчено.

В 2016 году Агентство по ипотечному жилищному кредитованию взялось реформировать этот непрозрачный рынок.

Многофункциональный комплекс на Ходынском поле в Москве стал первым проектом программы развития цивилизованного формата аренды. Здесь был построен первый доходный дом на 283 апартамента. Он был заселен в 2017 году.

В портфеле арендных проектов у Агентства по ипотечному жилищному кредитованию — дом с апартаментами в районе Кутузовского проспекта. Снять там квартиру можно будет в третьем квартале 2022 года.

Планируется застройка арендных домов в жилых комплексах на юго-востоке Москвы. Будет построено и предложено к заселению более 70 тысяч квадратных метров. Это мероприятие планируется к третьему кварталу 2022 года.

На современном московском рынке недвижимости большое количество различных вариантов аренды жилья в доходных домах. Существуют специализированные сайты, объявления также размещаются в печатных средствах массовой информации.

Бизнес на доходных домах

Строительство жилья под сдачу в аренду — достаточно выгодное решение для инвестиций в доходный дом с учетом, что был разработан реальный бизнес-план и предусмотрены все финансовые риски

Преимущества бизнеса на доходных домах заключаются в следующих моментах:

    Существуют ли доходные дома

  • однотипность структуры — простая организация и элементарное управление;
  • свободная ниша — минимальная конкуренция;
  • самоокупаемость — реализация бизнеса в кредит и погашение ежемесячных платежей за счет арендной платы жильцов;
  • пассивный доход — наемный управляющий будет заниматься поиском арендаторов и обеспечивать сбор оплаты за жилье.

В любой бизнес-схеме присутствуют и свои риски. Доходный дом — не исключение. Учитываем все риски:

  • Доходность объекта может быть ниже запланированной. Это связано с неопытным управлением, минимальной загрузкой, нерегулярной оплатой.
  • Изменения в действующем законодательстве могут повлиять на получение убытков. К примеру, недавно был принят закон, согласно которому хостелы в жилых домах обустраивать запрещено.
  • Самый большой риск любого мероприятия связан с человеческим фактором. Могут возникнуть проблемы с персоналом, конфликты между арендаторами. Часто эти проблемы случаются в мини-гостиницах и хостелах.
  • Проблемы с получением ссуды. Если в стране кризис, девальвация или инфляция, банки, инвесторы могут пересмотреть условия получения займов — повысят процентные ставки, потребуют вернуть средства в досрочном порядке.
  • Налогообложение при продаже. При срочной продаже доходного дома (если он, например, стал приносить убытки) потребуется оплатить налог в размере 13 % от стоимости объекта.
Читайте также:  Льготы на ипотеку молодому специалисту

От уплаты 13-процентного налога освобождаются собственники, владевшие недвижимостью свыше 5 лет.

Заключение

Существуют ли доходные домаДоходные дома как явление на рынке арендной недвижимости может быть выгодно и арендаторам, и собственникам.

Арендатор получает благоустроенное жилье и выгодно решает вопрос с жильем. Собственник может действовать по схеме и создать собственный доходный дом, который будет приносить прибыль уже через несколько месяцев.

Для этого необходимо привлечь средства инвесторов, вложить собственные или получить большой кредит в банке на строительство или покупку дома.

Небольшой срок окупаемости и пониженный уровень риска характерны для объектов площадью до 400 квадратных метров.

Доходные дома: что это значит, какие бывают и как вести бизнес

Главная / New Meter / Доходные дома: что это значит, какие бывают и как вести бизнес
Елена Ткачева 17 июня 2021

Сдавать в аренду недвижимость и никогда не работать — мечта многих наших граждан. Это кажется простым и безумно выгодным бизнесом. Правда, на доход от сдачи в аренду одной квартиры особо не пошикуешь. А что, если сдавать в аренду не квартиру, а целый дом? Наверное, именно эта идея пришла в голову создателям доходных домов. Сегодня это выгодный бизнес. Поговорим о том, что такое доходный дом в России и Питере, какие у него есть особенности, как им управлять и т. д.

Что такое доходный дом

Доходные дома в России появились примерно в конце XVIII — начале XIX века. Удивительно, но еще в начале XX века в Санкт-Петербурге по разным данным около 75-85 % населения проживало именно в такой недвижимости.

Доходный дом — дом, состоящий из квартир или помещений, которые сдаются в аренду. При этом в каждом помещении есть коммуникации — туалет и ванна, кухонная техника, а часто и полная меблировка.

Чем же он отличается от гостиницы? Различий несколько:

  • В доходном доме недвижимость сдается на длительный срок.
  • В гостинице цена аренды выше.
  • В доходном доме мебели и техники может и не быть, только самое необходимое вроде кухонной плиты, ванной, унитаза.
  • В доме помещения сдаются при условии заключения договора найма жилых помещений жилищного фонда коммерческого использования или найма жилых помещений жилищного фонда социального использования.

Существуют ли доходные дома

Но самое главное отличие в том, что, как правило, такой дом строит сам инвестор-застройщик. Т. е. он изначально делает специфическую планировку таким образом, чтобы сдавать недвижимость в аренду. Поэтому можно выделить следующие особенности доходного дома:

  • Используются бюджетные, но качественные материалы. Если на обычной многоэтажке застройщик может сильно экономить, ведь он продаст квартиры и забудет о доме, то ремонт и обслуживание доходного дома ложится на его плечи. Так что использовать некачественные материалы попросту невыгодно.
  • Стандартные помещения. Планировка доходного дома всегда очень простая, ориентирована на спрос на помещения в конкретном регионе/области/районе. Обычно все квартиры одинаковые, без изысков.
  • Однокомнатные и студии. В любом регионе России самое востребованное арендное жилье — это однокомнатная квартира, поэтому большинство помещений доходного дома именно такие.
  • Платные дополнительные услуги. Часто возле дома предусматривают платную парковку для жильцов, это еще один надежный источник дохода. Кроме того, на первом или цокольном этаже предусматривают нежилые помещения под сдачу — для магазинчиков, офисов, парикмахерских и т. д.

Виды доходных домов

На сегодня в России и Санкт-Петербурге можно выделить следующие типы доходных домов:

  1. Гостевой дом. Один из самых доступных видов бизнеса. Обычно хозяева строят 2-3 этажный дом, разделенный на 5-10 небольших квартир. Сами проживают тут же. Преимущество — быстрая окупаемость (около 3-5 лет) и небольшие начальные инвестиции (в разных регионах от 1,3 до 2,5 млн рублей).
  2. Таунхаус. Сравнительно новый тип доходного дома. Представляет собой жилье с отдельным входом. Вложения тут нужны большие — от 8-10 млн и более. Окупаемость — от 5 лет.
  3. Мини-отель. Жилье обычно сдается на менее длительный период, чем в других типах домов. Чаще всего хозяева получают приличный доход от дополнительных услуг — спа-салона, проката велосипедов/самокатов, массажного кабинета, кафе и т. д.
  4. Многоквартирный доходный дом. По сути, обычный жилой дом, но все квартиры в нем не продаются, а сдаются в аренду. Доходность составляет около 5 % годовых.
  5. Хостел — сегодня пользуется просто бешеной популярностью. Проживающие размещаются по несколько человек в комнате, по факту им предоставляется только койко-место. Первоначальные инвестиции самые доступные — от 500-600 тыс. рублей, а окупится такой бизнес примерно за 1-2 года.

Существуют ли доходные дома

Доходный дом как бизнес: а стоит ли?

Если вас заинтересовал доходный дом как бизнес, хотим рассказать кратко, какие плюсы и минусы, особенности нужно учесть, чтобы не прогореть.

Плюсы ведения такого бизнеса:

  1. Получение пассивного дохода. Для многих именно этот плюс перевешивает все минусы: вам не нужно ходить на работу, беспокоиться, не уволят ли. Вложились на начальном этапе — нашли жильцов — получайте доходы.
  2. Низкая конкуренция. Доходные дома хоть и распространены в нашей стране, но спрос на жилье в аренду есть всегда, а во многих городах он растет гораздо быстрее предложения. Если вы проживаете в крупном городе, райцентре, курортном поселке или городке, этот бизнес точно будет выгодным.
  3. Простое управление доходным домом. Вам не нужно искать поставщиков продукции, что-то производить и искать продавцов. Схема доходного дома как бизнеса предельно простая и не требует сложных расчетов.
  4. Легко погашать кредит на бизнес. Если для первоначальных инвестиций вы использовали заемные деньги, то погашать такой кредит будет просто — плату можно вносить из денег, получаемых от жильцов в счет оплаты аренды. Это стабильный доход, так что просрочек и неуплаты по займу можно не бояться.

Есть ли минусы у этого бизнеса? Конечно, и без них не обошлось:

  • Кредит все же — всегда риск. Если вы где-то просчитаетесь, можно попасть в долговую яму. Поэтому заранее составляйте бизнес-план доходного дома, и только после учета всех рисков берите заём.
  • Риски неуплаты. Не все жильцы ответственно относятся к моменту оплаты, поэтому платежи могут задерживаться, задерживая и выплату кредита, например, снижая доходность и увеличивая срок окупаемости.
  • Проблемы с соседями. Сегодня ведется настоящая борьба с хостелами: не все хотят видеть толпы гостей неподалеку от постоянного места проживания. Так что заранее продумайте, как, например, улучшить шумоизоляцию и снизить вероятность возникновения препираний с соседями.

Существуют ли доходные дома

В целом же процесс создания такого бизнеса выглядит примерно так:

  1. Выбирается место, где будет будущий доходный дом. Лучший вариант — неподалеку от хороших транспортных развязок, остановок, деловых центров или заводов.
  2. При строительстве с нуля нужно продумать планировку. Что это будет — хостел, мини-гостиница, таунхаусы?
  3. Берется кредит на стройку или покупку готового здания.
  4. Готовая недвижимость оснащается всем необходимым, чтобы пройти проверку пожарной безопасности. Также устанавливается техника, мебель.
  5. Даются объявления об аренде жилья, ищутся жильцы, происходит заселение.

Мы выяснили, что значит доходный дом, какие типы таких домов бывают и выгодно ли начинать бизнес в этой сфере. Теперь решение за вами — начинать бизнес, брать кредит или оставить эту идею. Просчитайте все риски заранее, составляйте бизнес-план и решайтесь!

Кому дом, а кому доход. История и современность доходных домов в России

Ипотека

/ 28 июня 09:20

Как следует из названия, недвижимость, приносящая доход, и есть доходный дом. Несмотря на старомодное название, это явление существует и в наши дни.

Доходные дома существуют и сегодня, позволяют неплохо заработать на сдаче жилья в аренду

Недвижимость в любой стране мира и в любые времена стоит баснословных денег. И дело даже не столько в цене стройматериалов или строительных работ. Стоимость жилья определяет цена земли, на которой оно возведено: чем лучше район, тем она выше. 

Конечно, не каждый может себе позволить квартиру в самом центре города. А иногда и не хочет, сбегая таким образом от быта и необходимости обустраивать жилище. 

Доходный дом подразумевает сдачу жилых помещений в аренду на постоянной или временной основе, тем самым помогает решить квартирный вопрос.

Если рассматривать такие дома с точки зрения бизнеса, то их можно считать крайне удачным вложением собственных денег: построенное или выкупленное здание с отдельными квартирами сдается на длительный срок, окупает инвестиции, защищает капитал от инфляции. 

Доходный дом всегда будет приносить деньги, ведь снять в нем жилье выходит гораздо дешевле, чем покупать свое. 

Если рассматривать доходный дом с точки зрения удобства для проживания, то он функционирует как полноценная квартира с полным набором необходимого (кухня, ванная, туалет), но по принципу гостиницы. То есть постояльцы могут долгое время жить в таких квартирах, оплатив аренду, но выкупить такое жилье едва ли получится. 

Читайте также:  Совмещение ИП двух видов деятельности

Буква закона гласит: согласно п. 1 ст. 91.16 жилищного кодекса России, наемный, или доходный дом находится во владении одного человека или группы лиц, все помещения здания или часть из них за отдельную плату могут арендовать граждане, не владеющие этим помещением. 

Существует несколько видов современных доходных домов.

Наименование  Особенности
Дом многоквартирный Принадлежит одному или нескольким владельцам; квартиры предназначены исключительно для сдачи в аренду
Таунхаус Большой дом, разделенный на отдельные небольшие студии, у каждой из которых есть свой вход
Небольшой отель Небольшие номера с базовым набором удобств (нет кухни); подходит как для длительного, так и короткого проживания
Гестхаус (гостевой дом) Небольшое здание с количеством комнат, не превышающим 10; зачастую в гостевом доме проживают и сами владельцы, обеспечивающие уют арендаторам
Хостел (разновидность общежития) Крайне бюджетный вариант аренды: в одной комнате на несколько человек сдается койко-место; удобства – на этаже, для нескольких комнат сразу

Наемные дома могут быть частными или государственными (муниципальными, социальными). В первом случае помещение покупается или строится на частные инвестиции, во втором случае строительством или сдачей в аренду занимаются власти.

  • Социальная программа гарантирует льготникам (только этой группе граждан РФ) недвижимость в долгосрочное пользование по низкой арендной ставке. Как показывает многолетняя практика, такое жилье не отличается высоким качеством. Это может быть «вторичка» на местном рынке, порой едва ли пригодная для жизни, или квартира минимальной площади из некачественных стройматериалов в новостройках.
  • Коммерческая программа подразумевает сдачу в аренду квартир хорошего качества всем желающим. Ценник за такое жилье выставляет собственник, руководствуясь собственными наблюдениями и опираясь на среднюю стоимость по рынку. 

В нашей стране постепенно уменьшается доля жилья, сдаваемого в аренду. Эксперты связывают это со снижением процентной ставки по ипотеке. Ипотечное кредитование стало доступнее, и обывателю гораздо выгоднее заплатить взнос по займу за свое личное жилье, чем отдать практически такую же сумму за аренду. 

Совкомбанк предлагает широкий ряд ипотечных тарифных планов для каждого: дальневосточная ипотека, для семей с детьми, недвижимость в новостройках и на вторичном рынке. Для вас доступны программы до 50 млн рублей сроком до 30 лет.

Оставьте заявку прямо сейчас и получите предварительное решение в короткие сроки. Для удобства воспользуйтесь калькулятором.

Альтернатива доходного дома — ипотека. В этом случае нужно платить не за аренду, а за свою квартиру

Первые доходные дома появились в Европе в середине XVIII века, столетием позже их стали активно строить в России, и уже в начале XX века около 40% жилого фонда Москвы занимали дома для найма, а в Петербурге в то время этот показатель держался на уровне 80%. 

Есть мнение, согласно которому дворы-колодцы стали появляться в Санкт-Петербурге из-за строительного ажиотажа, ведь дома возводили максимально плотно для экономии каждого клочка земли.

Постепенно дома для найма (их еще называли спекулятивными) стали появляться во всех крупных городах России.

Многие из тех зданий сейчас являются настоящими жемчужинами архитектуры бывших губернских городов — Нижнего Новгорода, Казани, Самары.

Предпосылками такого бума послужило массовое переселение людей — «новой интеллигенции» — из сел и деревень в города, которым было нужно где-то жить. Также свою роль сыграло появление свободных денег у купцов и промышленников. Стараясь пустить накопления в дело, они вкладывались в строительство доходных домов. 

Городские власти всячески поддерживали строительство многоквартирных гостиниц — давали разрешение на подвод воды и отвод канализации, на средства из городского бюджета облагораживали близлежащие улицы и даже проводили электричество. Власти города были заинтересованы в массовой застройке: хлынувшие в города люди были обеспечены недорогим жильем, а предприниматели платили в казну огромные по тем временам налоги.  

Когда появились первые доходные дома в России

Доходные дома, как явление, появились в Российской империи в конце XVIII века. Историки не пришли к единому мнению, какой город России стал первооткрывателем арендной недвижимости тех времен — за звание борются Санкт-Петербург и Москва. Есть сведения, что первые дома для найма были построены в Москве уже в 1790-х годах.

Владельцы недвижимости всеми правдами и неправдами завлекали в свои нумера знаменитостей тех лет: они одним своим появлением создавали лучшую рекламу, ведь вчерашние мещане и недалекие чиновники, ярко описанные в рассказах отечественных литературных классиков, ни за что не могли отказаться от соседства с известной оперной певицей или знаменитым актером. 

Постепенно дома стали делить по социальным и иным критериям. Например, были постройки для студентов, для богатых господ или ночлежки для самых бедных слоев населения. Еще одна особенность: зачастую фактические владельцы спекулятивных домов записывали свое имущество на ближайших родственников. В основном, на жен. 

Ошибочно считать, что так называемые барские дома для самых зажиточных постояльцев приносили своим владельцам больше всего дохода. Самым прибыльным был номерной фонд, построенный для простых крестьян, приехавших в столицу на заработки.

Невзрачные чуланы, каморки и комнаты, построенные наспех в огромном количестве, по себестоимости обходились в копейки, но были всегда заселены и приносили непрерывный поток денег, тогда как роскошные апартаменты строились в единичных вариантах, да и позволить их себе могли далеко не все.

Социальный разрыв того времени наглядно демонстрируют дома для найма: богатый жил в десяти комнатах один, бедные же ютились вдесятером в одной комнате.

В наше время тоже существуют доходные дома, но в более современном варианте. Например, в Иннополисе сотрудникам предоставляют меблированные квартиры в аренду по льготным ценам

Доходные дома выгодно отличались от общегородской застройки — трех- и пятиэтажные массивные особняки были настоящим украшением городов.

Каждый сантиметр постройки старались использовать с пользой: подвалы отдавали под склады, первые этажи с витражными окнами занимали лавки и магазины (их владельцы жили здесь же или поблизости), комнаты и квартиры на втором этаже арендовали гости со средним достатком (учителя, чиновники средней руки, мелкие торговцы), а третий этаж считался самым роскошным. 

Именно на третьем этаже находились квартиры с 15 комнатами, богатым убранством и лучшим видом из окна. Чтобы подчеркнуть роскошь апартаментов, третий этаж снаружи украшали лепниной или проектировали с эркером, который переделывали в зимний сад или уютную террасу с видом на город. 

Удивительно, но в высотках того времени самые последние этажи считались наихудшим вариантом для проживания, и в этих квартирах проживали бедные студенты. Дело в том, что в тогда в зданиях не было лифтов, а состоятельные господа не желали подниматься пешком на пятый этаж. 

Для кого предназначались

В спекулятивных домах бок о бок могли долгое время жить люди разных социальных слоев и достатков. Студенты и низшие военные чины занимали место под самой крышей, а богачи селились на комфортном третьем этаже. Иными словами, разные сословия селились здесь, но строго в своих комфортных условиях. 

В начале XX века аренду комнаты или апартаментов в доходном доме могли позволить себе если не все, то почти все. Дворник с зарплатой 18 рублей занимал сырую каморку и платил за это 5 рублей в месяц. Барские квартиры могли доходить по стоимости до 150 рублей. 

Владельцем небольшого числа доходных домов было государство, но в основном они принадлежали частным инвесторам, которые на свои собственные деньги строили прототипы нынешних многоквартирных домов.

Если на постройку не хватало денег, частные лица обращались в банки, и те, разглядев в начинаниях хороший потенциал, охотно выдавали займы. Сегодня не нужно искать доходные дома, чтобы обустроить свой уютный уголок.

Оформите ипотеку от Совкомбанка и заселяйтесь в свою собственную квартиру.

С 2016 года в России реализуются программы доходных домов. Они запущены для того, чтобы сделать этот бизнес более прозрачным

Наследие и опыт использования доходных домов до сих пор процветает в развитых городах.

Например, в Лондоне большинство квартир горожане до сих пор арендуют у муниципалитета на длительный срок, не имея права выкупать эту недвижимость, а в США арендные апартаменты и квартиры, составляющие треть жилого фонда, устроены по типу гестхауса (хозяева занимают одну из комнат в доме и постоянно контролируют жильцов). 

В нашей стране бизнес по аренде недвижимости в большинстве своем скрыт от государства, а договоры заключаются по серым схемам. 

Уже несколько лет проводятся работы по реформации этой области экономики: предлагаются пилотные проекты по запуску доходных домов. Пионером в этой области стала Москва, где планируются к запуску арендные дома как эконом, так и премиум класса. Направление также заинтересовало власти Сочи, где ежегодно отдыхают сотни тысяч туристов, заселяющиеся в нелицензированные дома-самострои. 

Одним из удачных примеров запуска в эксплуатацию доходного дома можно считать реализацию такого проекта в Татарстане. Моно-город Иннополис подал заявку на постройку арендного жилья для иногородних сотрудников. 

Читайте также:  Нарушение работодателем трудового законодательства

Фактически дом принадлежит властям Татарстана, а иногородние сотрудники предприятий Иннополиса получили в долгосрочную аренду меблированные квартиры с бытовой техникой и возможность комфортно жить недалеко от работы, оплачивая лишь часть стоимости коммунальных услуг.

Денис Фокин

Люблю жизнь, тратить деньги и экономить. Но только не на себе! Рассказываю, как потратить меньше, а получить больше.

Феномен: Доходные дома и их интерьеры

Квартиры в домах дореволюционной постройки пользуются большим спросом. Но не только потому, что удачно расположены. У доходных домов весьма интересно организованы планировки. И после масштабной реконструкции (ремонтом это не назовешь), квартиры в них обещают быть очень комфортными. Даже для взыскательного современного покупателя.

ПО ТЕМЕ…

На фото: доходный дом Перлова на Мясницкой улице, 1980 год. Фото с сайта russiainphoto.ruАренда времен ДостоевскогоВ наши дни квартиру под сдачу можно найти в любом многоквартирном доме — хоть в центре, хоть на окраине. Такие квартиры перемежаются с обычными, в которых живут владельцы.

А вот в XVIII веке для этого строили специальные дома

— доходные. В Российской империи доходные дома появились в конце XVIII века. А уже на рубеже XIX–XX веков в том же Петербурге на их долю приходилось почти 80% построек.

Их популярность легко объяснима: жильцам не нужно было обременять себя обязанностями по содержанию собственного жилья (и платить налоги). А хозяевам было комфортно «масштабировать» интерьеры доходных домов под нужды текущих арендаторов. Особенности планировки тому способствовали.

На фото: доходный дом Н.Н. Никонова на Колокольной, 11, Санкт-Петербург. Фото с сайта nrfmir.ru1. Двойная анфиладаОкна домов выходили на две противоположные стороны — на улицу и во двор, а внутри дома получалась двойная анфилада комнат. Вдоль уличного фасада располагались парадные помещения для приема гостей, с обратной стороны — жилые. Исторически планировка предполагала, что парадные комнаты выходят на улицу. Хотя в наше время больше ценятся окна во двор — из-за отсутствия шума.Чем это интересно: Раньше квартиру с двумя анфиладами и престижным уличным фасадом можно было сдать подороже (и тем она была ценна). А сейчас двойная анфилада позволит вам насквозь проветривать помещения, охлаждать безо всякого кондиционера — тоже плюс.

Планировка квартиры в бывшем доходном доме на Новой Басманной, Москва. Окна выходят на две стороны

На фото: одно из главных достоинств анфиладной планировки такая квартира выглядит светлой и воздушной

2. Проходная спальня

Анфиладная планировка предполагала «проходное все». В том числе и спальни — это воспринималось совершенно нормально: жильцы проигрывали в уединении, но зато выигрывали квадратные метры за счет отсутствия коридора.

Примерно с 60 годов XIX века в квартирах появляются коридоры, но они в основном предназначены для слуг, хозяева продолжают пользоваться анфиладой.

Чем это интересно: Современные архитекторы также агитируют избавляться от коридоров в пользу круговых обходов.

ОБ ЭТОМ…

Увеличим КПД: Неочевидные идеи для маленьких квартир

На фото: в этой четырехкомнатной квартире в современном монолитном доме на севере Москвы архитектор Ирина Крашенинникова воспроизвела классическую анфиладную планировку доходных домов. Пространство квартиры разделили на три зоны: общую, взрослую и детскую. Каждая состоит из анфилады помещений

3. Два входаОбычно парадная анфилада начиналась кабинетом для приема посетителей (обустраивался богаче, чем обычный), а в дальней части квартиры планировали технические помещения: комнаты прислуги, кухню, санузлы и черную лестницу. Главное преимущество такой квартиры — два отдельных входа.

Чем это интересно: Квартиры в доходном доме обычно имеет довольно приличную площадь.

А значит, жилье (в современных реалиях) можно поделить на две части — одну оставить себе, а другую отдать детям или сдавать в аренду. Или сейчас сдавать, а через много лет объединить.

Купить соседние квартиры в обычном доме и соединить — не так и просто: мы рассказывали об этом в статье по ссылке ниже.

ПО ТЕМЕ…

Планировка: Объединяем две квартиры — что можно, а что нельзя4. Деление на «модули»Стены доходных домов были несущими, а помещения располагались так, чтобы квартиру удобно было делить на «модули». Арендодатель объединял их по своему желанию, подстраиваясь под потребности рынка.Квартиранты могли получить в свое распоряжение как одну большую квартиру с двумя входами, так и меньшую по размеру — с одним входом. Максимально «модуль» можно было поделить на четыре части, тогда отдельно сдавались разделенные уличная и дворовая анфилады комнат. А кухни при этом могли располагаться в любом месте квартиры.В середине XIX века появились рукомойники и отхожие места, соединенные трубой с выгребной ямой. Начинает формироваться новая планировка квартир — секционная. В ней кухни поэтажно должны располагаться одна над другой, а не в любом месте квартиры, как это было раньше. Принцип секционной планировки является единственным и в наше время — ничего нового в планировке квартир не изобреталось уже более ста лет.

Чем это интересно: Даже если на историческом плане в «архивах» вы найдете иное расположение мокрых зон, БТИ вряд ли ли вам согласует их восстановление. Придерживаться придется именно секционного принципа.

На фото: ванная комната в пятикомнатной квартире бывшего доходного дома Ю.С. Бака в Санкт-Петербурге восстановлена в первозданных границах

5. Габариты помещенийВажно различать исторически древние и более новые (дореволюционные) доходные дома. Те дома, что помнят Белинского и Гончарова принципиально отличаются от тех, где бывали Гумилев и Ахматова. Квартиры постепенно становились ниже: вместо 4,2 м — 2,8 м. Средняя площадь комнаты — около 11 кв.м. Для экономии места появились совмещенные санузлы, а в однокомнатных квартирах — кухонные ниши вместо кухонь. Квартиры все чаще оборудуются встроенной мебелью.

Чем это интересно: Ничего не напоминает? Ведь это знакомые нам малометражные хрущевки. Их изобрели именно тогда, до революции — при оптимизации строительства доходных домов (и жилья для сдачи в аренду).

Юлия Голавская

На фото: высота потолка в этом бывшем доходном доме 3,6 м позволила сделать очень высокие двери (2,30 м), порталы с десюдепортами (50 см), карниз (20 см) и межкомнатную фрамугу высотой 40 см

6. Разные стили для всех помещенийТакая мода появилась в середине XIX века. Зал в «греческом вкусе», столовая и приемная — в «византийском», гостиная — в «новофранцузском», спальня — в «китайском», ванная — в «восточном», будуар — во «вкусе Помпадур», садовый зал или зимний сада — в «помпеянском стиле» и т.д.

Чем это интересно: Оформление комнат в разном стиле — решение на любителя. Но и сейчас у него есть свои поклонники. Такой вариант делает квартиру как минимум небанальной.

7. Частые окна

В отличие от современных новостроек, где на сто квадратов может быть всего два окна, доходные дома и квартиры в них отличает обилие окон. Скорее, можно «пожаловаться» на узкие простенки между ними.

Чем это интересно: При перепланировке у вас никогда не возникнет ситуации, что спальня или другая комната останется без окна.

8. Деление «на уголки»Было востребовано в последней трети XIX века. В парадных комнатах появилась мягкая мебель — удобная, небольших размеров. Многочисленные диваны делили пространство гостиной на несколько уголков (зон, как мы бы назвали их сейчас). Так гости могли общаться группами по интересам — каждая в своем уголке. Зонировать пространство помогали различные портьеры, ширмы и декоративные решетки. В каждой части пространства было обилие безделушек, статуэток, ваз с цветами, салфеток, тяжелых бархатных узорчатых скатертей, драпировок. Стены плотно увешивали небольшими гравюрами в рамочках, картинами и фотографиями.

Чем это интересно: Функциональное зонирование пространства — одна из главных особенностей современных интерьеров. Причем зонировать помещение можно не только мебелью и предметами интерьера, но даже обычным светом.

ПО ТЕМЕ…

Как правильно: Использовать в интерьере архитектурный свет

8.

Декорирование растениямиВ XIX веке была модной мебель для растений — цветочные столики, этажерки-жардиньерки, кресло «сиамские близнецы»: вообразите два срощенных полукресла с сиденьями, слегка повернутыми друг к другу (между ними ставили растения). А еще в XIX веке было принято украшать композициями из цветов камины — конечно, в тот период, когда они не использовались. Повторить этот прием можно и сейчас — например, в случае с фальш-камином.

Чем это интересно:Живые растения в доме — популярная интерьерная тенденция. Цветы рекомендуют убрать с подоконника и активно интегрировать в жилой интерьер.

ПО ТЕМЕ…

Микротренды: Мода на сад в интерьере. Внезапно иной

ВАША ОЧЕРЕДЬ…

Есть ли в вашем городе доходные дома? Насколько недвижимость в них привлекательнее, чем в новостройках или чуть более новом «старом фонде»? Возможно, вы работали с квартирами в доходных домах или даже живете в такой — поделитесь опытом в разделе комментариев под статьей

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *