Налог от продажи квартиры ИП

Роман Милехин
Аудитор «Сибирская Юридическая Компания-Аудит»
специально для ГАРАНТ.РУ

В Налоговом кодексе определение предпринимательской деятельности отсутствует, поэтому на основании ст. 11 НК РФ следует обратиться к формулировке, указанной в Гражданском кодексе: под нею понимается самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг. Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 16 июля 2015 г. № 1770-О указал, что данное понятие носит общий характер нормы-дефиниции, поэтому вопрос о квалификации той или иной деятельности физических лиц в качестве предпринимательской разрешается правоприменительными органами на основании фактических обстоятельств конкретного дела.

Отсутствие четких критериев приводит к большому количеству споров в судебных инстанциях. В этой колонке я попробую выделить основные моменты, учитывая которые, можно с большой вероятностью избежать негативных последствий.

С 1 января 2019 года вступили в силу законодательные изменения, которые существенно улучшают положения некоторых налогоплательщиков.

Так, теперь с указанной даты освобождаются от уплаты НДФЛ доходы, получаемые физическими лицами от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или доли (долей) в них, а также транспортных средств, непосредственно используемых в предпринимательской деятельности (п.

17.1 ст. 217 НК РФ). При этом минимальный срок владения жильем в соответствии со ст. 217.1 НК РФ должен составлять три года или пять лет в зависимости от способа получения недвижимости.

В своих разъяснениях к данным поправкам ФНС России использовала несколько иную формулировку, указав, что освобождаются от НДФЛ «бывшие индивидуальные предприниматели, которые использовали это имущество в своей деятельности».1

Такая формулировка вызывает несколько вопросов:

сможет ли физическое лицо, которое не зарегистрировало ИП, но осуществляло предпринимательскую деятельность, воспользоваться льготой?
Когда предпринимательская деятельность с использованием данного имущества должна была прекратиться?

С другой стороны, раз в НК РФ о «бывших предпринимателях» нет ни слова, то, на мой взгляд, причин для беспокойства нет.

В дальнейшем при рассмотрении конкретных ситуаций всегда следует учитывать данное нововведение.

Критерий «систематическое получение прибыли»

Понятие «систематическое получение прибыли» прямо не закреплено в НК РФ или ГК РФ.

В судебной практике при рассмотрении вопроса отнесения дохода к деятельности ИП или физического лица встречается следующее определение: деятельность является систематической, если в течение календарного года было совершено как минимум две аналогичные возмездные сделки, направленные на получение прибыли (постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 мая 2017 г. № 13АП-8286/2017). Например, продажа физическим лицом одного объекта недвижимости, не попадает под понятие предпринимательской деятельности. Однако если вы периодически покупаете и продаете объекты недвижимости, не используя данные объекты в личных целях, то такая деятельность с большой вероятностью будет признана налоговыми органами предпринимательской, даже если вы не зарегистрировали ИП. Так, например, Верховный Суд Российской Федерации в Определении от 4 мая 2016 г. № 301-КГ16-3363 по делу № А38-2555/2015 встал на сторону налоговых органов, подтвердив правомерность доначислений налога по УСН от операций по купле-продаже квартир, которые не использовались в личных целях, посчитав данные операции предпринимательской деятельностью.

Отнесение имущества к предпринимательской деятельности

Данный критерий очень важен, так как если физическое лицо захочет продать недвижимость, но выяснится, что оно использовалось в предпринимательской деятельности, а с момента приобретения не прошло 5 лет (в некоторых случаях 3 года), то необходимо будет заплатить НДФЛ в размере 13% со всей цены продажи.

Физическое лицо лишится следующих «льгот»:

получение имущественного налогового вычета при продаже недвижимого имущества и (или) транспортных средств (подп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ);

или

возможность уменьшить сумму своих облагаемых НДФЛ доходов, полученных от продажи недвижимого имущества и (или) транспортных средств, на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (подп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Еще раз напомню, что с 1 января 2019 года, если срок владения составляет 5 лет (в некоторых случаях 3 года), то при продаже имущества, которое использовалось в предпринимательской деятельности, физическому лицу уплачивать НДФЛ не нужно.

Для ИП ситуация следующая. Наличие ИП не влияет на отнесение имущества к предпринимательской деятельности, но воспользоваться правом не платить НДФЛ, введенным с 2019 года для физлиц, ИП не сможет. Поэтому придется уплатить налог при продаже недвижимости по установленному налогоплательщиком режиму налогообложения.

Вопрос отнесения имущества к предпринимательской деятельности также непростой и зависит от конкретных ситуаций.

Анализ судебной практики показывает, что определяющим фактом является использование имущества для удовлетворения личных, семейных, бытовых и иных не связанных с предпринимательской деятельностью потребностей (Определение Конституционного суда РФ от 29 мая 2018 № 1122-О, Определение Верховного Суда РФ от 4 мая 2016 г. № 301-КГ16-3363 по делу № А38-2555/2015). Четкие критерии отсутствуют, поэтому каждую ситуацию следует рассматривать индивидуально.

Многим, думаю, интересен вопрос, является ли продажа квартиры, сдаваемой ранее в аренду, доходом от предпринимательской деятельности? Все зависит от обстоятельств сдачи недвижимости в аренду.

Например, если незарегистрированное в качестве ИП лицо приобрело для личных нужд жилое помещение или иное недвижимое имущество либо получило его по наследству или по договору дарения, но в связи с отсутствием необходимости в использовании этого имущества временно сдало его в аренду или внаем и в результате такой гражданско-правовой сделки получило доход (в том числе в крупном или особо крупном размере), содеянное им не влечет уголовной ответственности за незаконное предпринимательство (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 18 ноября 2004 г. № 2).

Точные временные рамки в законодательстве не указаны, но с большой вероятностью сдача в аренду на протяжении года, а также отсутствие обстоятельств, подтверждающих желание использовать имущества для личных нужд, будет признана налоговыми органами предпринимательской деятельностью, следовательно, при дальнейшей продаже имущества, сдаваемого в аренду, не удастся воспользоваться указанными выше «льготами».
Данные выводы применимы и для ИП, если недвижимость приобретается для личных целей, то вопросов не возникнет при продаже, но если недвижимость сдавалась в аренду в течение длительного срока (длительность будет оцениваться судом), то при продаже, «льготами» воспользоваться не получится.
Еще более рискованная ситуация, если вы приобрели несколько квартир и сдаете их в аренду. Независимо от регистрации в качестве ИП сдача имущества в аренду в данном случае будет являться предпринимательской деятельностью

При продаже данных квартир, если срок владения составляет более пяти лет, то, учитывая нововведения, появилось право не платить НДФЛ. Правда, это касается только физических лиц, поэтому, пока непонятно как налоговые органы будут реагировать, если вы «случайно» закрыли ИП перед продажей.

Если срок владения составит менее пяти лет, то при продаже воспользоваться имущественными вычетами вы как физическое лицо или как ИП не сможете.

Указание деятельности ИП по продаже недвижимости или сдаче в аренду в ЕГРИП

ИП при государственной регистрации указывают виды экономической деятельности, которыми планируют заниматься. Данная информация вносится в ЕГРИП.

Например, ИП ведет зарегистрированную в реестре деятельность, используя при этом собственное помещение. Далее, принимает решение о продаже данного помещения, а такой вид деятельности как купля-продажа недвижимости не зарегистрирован в ЕГРИП.

Налоговые органы, учитывая сложившуюся судебно-арбитражную практику, согласились с тем, что факт отсутствия в ЕГРИП какого-то вида деятельности не влияет на определение налогоплательщиком своих налоговых обязательств (письмо ФНС России от 3 сентября 2018 г. № ЕД-19-2/263@).

Таким образом, при продаже недвижимости, даже если такой вид деятельности не зарегистрирован в ЕГРИП, ИП сможет применить по сделке используемый им налоговый режим.

***

Подводя итоги, можно отметить, что на данный момент вопрос отнесения доходов от предпринимательской деятельности или личных доходов физического лица законодательно не закреплен и будет рассматриваться налоговыми и судебными органами по совокупности фактов каждой конкретной ситуации. Так что прежде чем продать свое имущество, рекомендую внимательно оценить возможные риски и последствия.

______________________________

1 С этими разъяснениями можно ознакомиться на официальном сайте ФНС России в разделе «Новости» от 11 января 2019 года: https://www.nalog.ru/rn77/news/activities_fts/8280775/.

Как выгоднее купить недвижимость: как ИП или как физлицо?

Задались мы таким вопросом в контексте покупки недвижимости и как следует во всём разобрались. Читайте или смотрите ????

Если хочется послушать, то вот видео, в котором всё по полочкам, ещё и с перерывами на коварные мысли и реальные судебные кейсы.

Вопрос не как купить, а как продать

Вопрос с налогами встаёт не в момент, когда вы покупаете недвижимость, а в момент, когда вы её продаёте, ведь именно тогда вы получаете доход. За продажу имущества, квартиры в том числе, физлица по умолчанию платят 13% НДФЛ, но почти всегда не со всей суммы продажи.

Во-первых, эту сумму можно уменьшить на расходы, которые вы понесли при её покупке. Правда, только если у вас есть подтверждающие документы. Если документов нет, то вам готовы предоставить имущественный вычет — целый миллион.

В-третьих, если будете владеть квартирой больше 5 лет (иногда больше 3 лет), то платить налог при продаже не придётся совсем. То есть купили-продали — ничего не потеряли.

Ну и сразу спойлер: покупать и продавать недвижимость как физлицо — выгоднее всего, вряд ли на УСН получится выгоднее. Поэтому вопрос обычно не в том, на кого же оформить продажу: на ИП или на физлицо, а в том, можно ли продать как физлицо, а не как ИП.

Важно, как недвижимостью распоряжались, а не что написали в договоре

По сути, всё, что приобретает ИП, он приобретает как физлицо, недвижимость регистрируется на физическое лицо, а не на ИП.

Поэтому в принципе неважно, как вы будете значиться в договоре купли-продажи помещения: ИП Варежкина М. А. или просто Варежкина М. А.

Важно, как это имущество вы будете использовать: в предпринимательской деятельности или в жизни, от этого уже будет зависеть налогообложение.

И логика проста: использовали недвижимость для личных нужд — платите НДФЛ или получаете освобождение от налога спустя 5 (3) лет владения. Используете имущество в предпринимательской деятельности — точно платите налог по своей системе налогообложения.

Когда всё смешано, всё сложно

Иногда случаются более сложные ситуации, например, когда изначально купили квартиру себе, а потом сдавали её как ИП, потом снова использовали для себя и решили продать.

В этой ситуации можно рискнуть и закрыть глаза на то, что когда-то квартира использовалась в предпринимательской деятельности и воспользоваться вычетом и освобождением от НДФЛ (моё мнение). Особенно, если на момент продажи вы уже не ИП.

Ну а если на момент продажи вы всё ещё ИП, и уж тем более если вы всё ещё сдаёте квартиру, то придётся заплатить с продажи налог УСН.

Если же такая смешанная ситуация случилась с нежилым помещением, например, с офисом, то отделаться от налога УСН вообще сложно. Если получали от него доход как ИП, то заплатить налоги нужно по своей системе налогообложения, вычетом и освобождением физлица тут воспользоваться не получится.

Даже если покупали офис как физлицо. К слову, даже если на момент продажи вы уже не ИП, вычетом и освобождением всё равно воспользоваться не получится.

Всё потому, что в законе есть оговорка о том, что это освобождение не работает, если имущество использовалось в предпринимательской деятельности (благо, квартир и жилых домов это не касается).

Сколько придётся заплатить как ИП

ИП на УСН «Д-Р» может учесть расходы на покупку недвижимости в налогах — это хорошая новость. При это важно, чтобы недвижимость использовалась в предпринимательской деятельности.

Учесть такой большой расход можно постепенно в течение года, по правилам учёта расходов на основные средства. Если коротко, то нужно просто разбить сумму расхода по кварталам до конца года. Поэтому такие покупки в конце года лучше не совершать, чтобы потом не возиться с переносом убытков на следующий год.

Здорово, в расходах учли, очень сэкономили на налогах в год покупки. Но, что же будет, когда вы решите продавать эту недвижимость? Во-первых, вам нужно будет заплатить налог с доходов. Это чаще всего 15%, но за вычетом ваших накопившихся расходов. Но это ладно, этого можно было ожидать.

Есть вторая вещь, совсем неочевидная: если ИП владел недвижимостью менее 10 лет и решил её продать, то он должен будет убрать из расходов затраты на покупку недвижимости, которые он учел в год покупки. Получается, он должен будет пересчитать налог за год покупки, доплатить его и подать новую декларацию.

Включить в расходы можно будет только амортизацию за всё время использования помещения.

В общем, практически весь профит от того, что вы когда-то учли миллионы в расходах просто пропадает. Не пропадёт лишь в том случае, когда вы покупаете недвижимость исключительно с целью перепродажи. Тогда вы сможете учесть все расходы на покупку недвижимости в момент перепродажи.

ИП на УСН «Доходы» в расходах ничего учесть не могут, а при продаже должны заплатить все 6%, иногда чуть меньше. Это сильно больше, чем ничего как физлицо. Напомню, никаких вычетов при продаже недвижимости на упрощенке со ставкой 6% не положено. И освободить объект от налога с учетом срока владения тоже не получится.

ИП на патенте не могут подвести доход от продажи недвижимости под патент, поэтому с них придётся заплатить НДФЛ. Если выполните правило о минимальном сроке владения, сможете воспользоваться освобождением. НО если вы совмещаете патент с УСН, то нужно будет заплатить налог УСН. Пожалуй, это первый раз, когда совмещение УСН с патентом — невыгодное решение.

Статья актуальна на 06.12.2021

Ип на усн продал имущество: какой налог платить с дохода

По своим долгам ИП отвечает всем своим имуществом, неважно использовал он его в деятельности или нет.

А как обстоят дела с налогообложением? Какой налог платить, если, например, продал машину, на которой доставлял свои товары, а если ездил на ней по рабочим делам, но нечасто, а если только на дачу и к теще в гости? А что делать с каким-нибудь складом, который продал бывший ИП на упрощенке? Мы решили разобраться во всех ситуациях.

Ип на усн использует имущество в бизнесе

Как можно доказать, что имущество было задействовано в предпринимательской деятельности:

ИП отражал доходы от его использования (например, сдачи в аренду) в отчетности.
Расходы по использованию имущества включались в расходы ИП — например, ремонт автомобиля, топливо, шиномонтаж.
К имуществу применялись льготы, связанные с режимом налогообложения. Пример — недвижимость ИП на УСН, в определенных законом случаях она освобождена от обложения налогом на имущество.
Характер имущества указывает на его невозможность применения в личных целях — вряд ли ИП будет использовать заводские цеха или камнедробильные установки для собственных нужд.
Систематичность деятельности по продаже, например — ИП продал несколько принадлежащих ему квартир в короткий срок.
Косвенным признакам может стать зачисление дохода от продажи имущества на счет ИП.

Даже если предприниматель недавно перестал им быть и решил продать имущество, оставшееся у его после закрытия своего дела, то эти продажи налоговики могут попытаться квалифицировать, как предпринимательство. Тут они проявляют завидную фантазию.

Далее все зависит от того, когда имущество было куплено, сколько времени прошло с момента покупки, какую систему налогообложения применял ИП до УСН (если она менялась).

Напомним, что ИП не обязан вести бухгалтерский учет, при этом налоговый учет вести необходимо, например Книгу учета доходов и расходов. А еще ИП рекомендуется учитывать основные средства (ОС). Это как раз дорогостоящее (в налоговом учете более 100 000 рублей) и с большим сроком использования (от 12 месяцев) имущество.

Зачем ИП учет основных средств. На УСН существует ограничение — стоимость основных средств не должна быть более 150 миллионов. Не думаем, что большое количество ИП владеет таким дорогостоящим имуществом, но все же предупреждаем — на предпринимателей по мнению ФНС, Минфина и судов это правило распространяется также, как на организации.

Определять остаточную стоимость ИП должен также как компании — по правилам бухучета.

ИП на УСН «доходы»

Тут все однозначно, с суммы полученного дохода он должен будет уплатить налог. Никакого уменьшения не предусмотрено. Неважно, когда имущество было приобретено — до или во время ведения деятельности в качестве ИП. Если оно использовалось в бизнесе и ИП продал его будучи предпринимателем — налог платить надо обязательно.

Предпринимателям на УСН «Доходы» Чёрная Бухгалтерия поможет разобраться как с налоговым учетом, так и с операциями по продаже — подскажем, как менее рискованно провести их через банк, посчитаем налог, подготовим и отправим декларацию. Наши клиенты спокойно спят по ночам.

ИП на УСН «доходы минус расходы»

Вариант 1: ИП купил имущество, когда еще не являлся предпринимателем и затем стал использовать его в своей деятельности. В этом случае при продаже имущества нельзя будет учесть расходы на покупку имущества независимо от того, какую систему налогообложения применяет ИП. На этом настаивают ФНС и Минфин, а суды поддерживают эту позицию.

Вариант 2: ИП купил имущество уже будучи предпринимателем. Тогда он обязан заплатить налог с полной суммы продажи. Уменьшить ее на расходы по покупке он также не сможет.

Мало того, если у ИП ранее стоимость основного средства была включена в расходы по УСН, придется ее восстанавливать.

Надо будет вынуть из расходов всю стоимость ОС, а взамен начислить амортизацию по правилам для налога на прибыль и доплатить налог и пени в бюджет. На этот моменте мы подробно не будем останавливаться — это тема для отдельной статьи.

Скажем только, что так надо делать только в случае, если ОС продано менее чем через 3 года (по недвижимости 10-ти лет) с даты списания в расходы.

Ип не использует имущество, которое продает в предпринимательской деятельности

Здесь неважно покупал ли ИП имущество до или во время деятельности в качестве ИП, ведь оно не имеет к бизнесу никакого отношения.

В этом случае платить налог по УСН не нужно. Необходимо уплатить НДФЛ 13%. А также подать декларацию 3-НДФЛ. Прятаться смысла нет — ИФНС получить данные об отчуждении имущества из Росреестра (по недвижимости) или от ГИБДД (по авто).

В отношении других видов имущества, которые не подлежат государственной регистрации, ФНС может узнать из других источников. Например, если покупатель-организация или другой ИП, покажет в своих расходах покупку дорогостоящего оборудования и налоговая заинтересуется — а заплатил ли продавец налоги?

В том случае, если ИП не использовал имущество в бизнес-целях он платит налог как физлицо, а значит может рассчитывать на вычеты и другие льготы.

Не нужно платить налог при продаже недвижимости (речь о жилой недвижимости, обратите внимание), если она находилась в собственности минимум три года и перешла к вам в собственность в результате:

наследования;
дарения членом семьи или близким родственником (муж, жена, брат, сестра, мама, папа и т.д.);
приватизации;
по договору пожизненного содержания с иждивением;
при реализации единственного жилья или доли в таком жилье;
если стоимость квартиры менее 1 млн рублей.

Обратите внимание на нововведение 2021 года — если вы покупали квартиру в новостройке, то срок считать необходимо не от момента регистрации (вступления в собственность), а от момента оплаты (полной, см. Письмо Минфина от 21 апреля 2021 года № 03-04-05/30283) договора долевого участия (ДДУ).

В прочих случаях срок владения недвижимостью должен быть не менее 5 лет. Для прочего имущества, включая авто — 3 года.

Если вы перешагнули оговоренный срок и продажа не подлежит обложению НДФЛ, то и декларацию подавать не надо.

Также действует налоговый вычет в сумме 1 млн. рублей по жилой недвижимости — его можно использовать, если документы на покупку недвижимости не сохранились. А если они есть, можно заплатить НДФЛ с разницы между стоимостью продажи и покупки.

Недавно был принят закон, который вносит приятные изменения в НК РФ. С 1 января 2022 года, если стоимость продажи имущества не превышает 1 000 000 рублей (для жилья) и 250 000 для прочего имущества, то физлицу не нужно показывать такой доход в декларации. Т. е. не подавать отчет, не платить налог не нужно.

Не стоит забывать и об ограничении — если доход от продажи квартиры (речь о сумме, указанной в договоре купли-продажи), меньше, чем 0,7 кадастровой стоимости квартиры, то придется за доход принять именно сумму кадастровой стоимости, умноженной на 0,7.

Ип использовал имущество в бизнес-целях, снялся с регистрации и хочет его продать

В этом случае к нему применяются те же правила, что и к обычному физлицу (см. предыдущий блок статьи). Трудность в том, что если начать продавать имущество сразу после прекращения статуса ИП то можно нарваться на неприятности от ФНС.

Налоговая склонна к подозрительности и раз вы решили продать имущество сразу после того, как прекратили быть ИП — значит хотите уйти от налогов.

Зато у бывших ИП есть один важный плюс.

В статье 220 НК РФ говорится, что при продаже «жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или доли (долей) в них, а также транспортных средств», если налогоплательщик ранее учел расходы на покупку этого имущества в расходах на спецрежиме (в частности УСН «Д-Р») или в составе профессиональных налоговых вычетов (при применении общей системы), то ему предоставляется имущественный налоговый вычет.

Размер вычета равен разнице между суммой расходов на покупку имущества и расходами, учтенными ранее при определении налоговой базы.

Пример: ИП купил авто за 3 млн рублей, применяя УСН по ставке 15% он включил в расходы стоимость этого имущества в сумме 0,5 млн рублей.

Затем прекратил предпринимательскую деятельность и решил продать автомобиль за 2,3 млн рублей. Если автомобиль находился в собственности ИП более 3-х лет, то он вправе не платить налог и не подавать декларацию.

Если менее — применить налоговый вычет на выбор — в 1 млн., но это не выгодно. Или посчитать его, как описано выше.

Берем сумму расходов на покупку — 3 млн. и вычитаем из нее расходы, которые ИП успел учесть на УСН 0,5 млн. Получается 2,5 млн. рублей, а продажная цена 2,3 млн. Получается вычет полностью перекрывает продажную стоимость. Декларацию 3-НДФЛ экс-предприниматель подает, указывает вычет — налог не платит.

Как обезопасить себя

Налоговую в первую очередь будет интересовать продажа недвижимости и транспорта — их можно отследить по официальным данным. Также ФНС может запросить выписку по счетам ИП — по всем, не только предпринимательским.

Чтобы избежать неприятностей:

Не продавайте сразу много коммерческого имущества сразу после того, как перестали быть ИП, выждите хотя бы год.
Возможно будет лучше продать все имущество одним махом — например, несколько квартир, которые ранее сдавались в аренду или автомобилей, использовавшихся в качестве такси. Продать их риэлторскому агентству и автопарку соответственно. Если начать продавать имущество разным людям, у ФНС могут возникнуть подозрения в фактическом продолжении предпринимательской деятельности. Хотя в этом случае суды обычно встают на сторону ИП.
Не рекламируйте продажу от себя, как предпринимателя. Подавайте обычные объявления, как частное лицо.

Банк заблокировал счет, требует документы и объяснения, а у вас работа стоит? Не ждите, когда «само рассосется». Комплаенс-поддержка Чёрной Бухгалтерии умеет справляться с трудностями. Заберем общение с банком на себя.

Читайте актуальные материалы для предпринимателей в нашем блоге:

Какой налог заплатит ИП при продаже квартиры?

Я собираюсь продать квартиру. В собственности она менее года, используем ее в предпринимательской деятельности — сдаем в аренду физическим лицам. Применяем УСН 6%. Какой налог нужно будет заплатить при продаже?

Вероятно, вы слышали, что при продаже квартиры человек может воспользоваться имущественным налоговым вычетом и таким образом уменьшить НДФЛ. Или вообще не платить налог, если сумма продажи окажется меньше суммы покупки. Но эти нормы касаются только плательщиков НДФЛ.

Вы сдаете квартиру в аренду как предприниматель и платите с арендных платежей налог по УСН, а не НДФЛ. Поэтому нормы о налоге на доходы физлиц на вас не распространяются — вам придется заплатить 6% со всего дохода от продажи квартиры.

Подпишитесь, чтобы следить за разборами новых законов и анализом финансовой ситуации Подписаться

Упрощенцы с объектом «Доходы» при расчете налога учитывают:

Доходы от продажи товаров, работ, услуг и имущественных прав.
Внереализационные доходы — деньги, которые поступают из других, дополнительных, источников дохода. Например, кэшбэк по расчетному счету.

Такую же позицию занимают суды. В Тинькофф Журнале уже рассказывали, как ИП продал личную недвижимость — и налоговая инспекция начислила ему 720 000 Р налога. Предприниматель обжаловал решение инспекции в суде. Но все инстанции, включая Верховный суд, поддержали ИФНС.

Поскольку вы используете квартиру в предпринимательской деятельности, при ее продаже со всего дохода должны будете уплатить налог 6%.

Возможно, вы не будете продавать квартиру сейчас, а решите сделать это позднее. В вашей жизни могут произойти какие-то изменения, например:

вы прекратите предпринимательскую деятельность и сниметесь с регистрации в качестве ИП;
исключите из ЕГРИП код ОКВЭД 68.20.1 «Аренда и управление собственным или арендованным жилым недвижимым имуществом», подав заявление в ИФНС, и будете сдавать квартиру как обычный человек и платить с арендной платы 13% НДФЛ.

Тогда при продаже квартиры вы будете плательщиком уже не налога по УСН, а НДФЛ. Нужно ли платить налог, будет зависеть от того, как долго вы были собственником квартиры.

В некоторых случаях достаточно владеть жильем три года, чтобы не платить налог. Такое возможно, если квартира:

перешла по наследству;
получена в дар от члена семьи или близкого родственника;
получена при приватизации жилья;
получена по договору пожизненного содержания с иждивением;
на момент продажи единственное жилье. Исключение — жилье, которое приобрели в течение 90 дней до того, как продали старую квартиру.

Правило о минимальном сроке владения действует и в тех случаях, когда квартиру сдавали в аренду, а потом решили продать.

Отмечу, что, если вы уберете код ОКВЭД 68.20.1 или прекратите деятельность ИП непосредственно перед продажей квартиры, налоговая поймет, что вы сделали это специально, чтобы не платить налог 6%, и все равно его доначислит.

Чтобы не вызвать подозрений инспекции, не нужно продавать квартиру сразу после отказа от кода ОКВЭД или статуса ИП. Чем больше будет срок между датой отказа и датой продажи квартиры, тем лучше.

Но ни тем ни другим способом уменьшить налог вы не сможете.

Вам придется заплатить налог 13% со всей суммы продажи, если вы откажетесь от кода ОКВЭД 68.20.1 или статуса ИП и продадите квартиру до истечения минимального срока владения. В этом случае с дохода от продажи квартиры выгоднее уплатить УСН 6%, чем НДФЛ 13%.

При продаже квартиры в статусе ИП на УСН нужно заплатить налог 6%.

Если предприниматель откажется от кода ОКВЭД 68.20.1 или статуса ИП, а потом продаст квартиру до истечения минимального срока владения, то должен будет заплатить НДФЛ. Воспользоваться вычетом до 1 000 000 Р или уменьшить доход на понесенные расходы не получится.

Если минимальный срок истек или есть двое детей и вы покупаете новую квартиру после продажи старой, то платить НДФЛ не нужно.

Если отказаться от кода ОКВЭД или статуса ИП непосредственно перед продажей квартиры, это вызовет подозрение у налоговой и она может доначислить налог по УСН.

Что делать?Читатели спрашивают — эксперты отвечают

Задать свой вопрос

Как ИП снизить налог на коммерческую недвижимость?

AllaSerebrina/Depositphotos

Для начала давайте разберемся с определениями.

Коммерческая недвижимость имеет назначение нежилого помещения, но стоит разграничивать просто нежилые помещения (к примеру, гаражи) и нежилые помещения, используемые для извлечения прибыли (например, магазины, салоны красоты, ателье и прочее). Индивидуальный предприниматель, который владеет нежилой недвижимостью и использует ее для извлечения прибыли, должен платить налоги на владение и продажу.

Ответы о налоге на коммерческую недвижимость

Можно ли зарегистрировать офис в квартире?

Налог на владение коммерческой недвижимостью

Собственник коммерческого помещения обязан до 1 декабря года, который следует за истекшим налоговым периодом, оплатить налог на владение объектом коммерческой недвижимости. Размер налога определяет налоговая инспекция. Согласно ст.

14 НК РФ, этот налог является региональным и, соответственно, именно законодательные (представительные) органы субъектов РФ определяют ставку, порядок и сроки уплаты – но, безусловно, в пределах, которые установлены Налоговым кодексом.

Сумма рассчитывается на основании кадастровой стоимости объекта (до 2015 года – на основе инвентаризационной стоимости). Но эта практика будет внедряться в регионах постепенно до 2020 года, поэтому, чтобы узнать сумму, которую вы должны заплатить, необходимо воспользоваться данными, указанными на официальном сайте ФНС.

Также стоит отметить, что по новым правилам налог стал больше, и это ощутили собственники торговых и промышленных предприятий. Поэтому государство установило временный понижающий коэффициент, который будет действовать до 2020 года. Статья 406 НК РФ устанавливает налоговую ставку в размере 2%.

Как перевести жилое помещение в нежилое?

Как перевести квартиру из жилой в коммерческую недвижимость?

Налог от продажи коммерческой недвижимости

Индивидуальные предприниматели при продаже имущества уплачивают налог, размер которого зависит от системы налогообложения и ставки. Основная ставка составляет 13% (но для лиц, которые большую часть времени проживают за границей, 30%) от кадастровой стоимости объекта. При УСН применяется ставка 6%.

Если имущество было куплено до января 2016 года, вы освобождаетесь от налога. Дело в том, что до января 2016 года действовало правило, по которому налогоплательщик освобождался от налога, если объект был в собственности более трех лет, а три года с января 2016 года — это как раз январь 2019 года.

При приобретении имущества после февраля 2016 года срок владения, после которого налогоплательщик будет освобожден от уплаты налога, составляет пять лет. Но очень важный момент: согласно внесенной поправке, если помещение использовалось для коммерческих целей, на него не распространяется указанное положение об освобождении от уплаты налога.

На практике также часто встречаются ситуации, когда физическое лицо продает коммерческую недвижимость как личную, предполагая, что на него будет распространяться норма об освобождении от уплаты налога, в случае владения объектом более трех или пяти лет (в зависимости от года приобретения). Но налоговая считает иначе: физические лица обязаны платить налоги с продажи коммерческой недвижимости, если получали доход как ИП. Соответственно, даже если вы купили коммерческую недвижимость до регистрации ИП, а к моменту продажи объекта ИП уже закрыли, заплатить налоги придется. Получается, что позиция налоговых органов сводится к периоду эксплуатации объекта и факту получения дохода. Если хочется обезопасить себя от требований со стороны налоговых органов, лучше переоформить имущество (через дарственную на доверенное лицо, например).

Какой налог платить с продажи нежилого помещения?

Как рассчитать налог с продажи нежилого помещения?

Можно ли уменьшить сумму налога на продажу?

Как мы уже писали, при УСН применяется ставка 6%. Если во время использования помещения вы не пользовались УСН, то при продаже придется заплатить 13%. Но при наличии действующего ИП, работающего по УСН, можно заплатить налог по сниженной ставке – правда, придется доказывать, что объект использовался в настоящей предпринимательской деятельности.

В случае если зарегистрировано ООО, уменьшить взнос тоже можно. От того, внесен ли объект недвижимости учредителем в уставной капитал, зависит, какой налог вы будете платить. Если помещение входит в уставной капитал, при продаже учредитель имеет право компенсировать свои затраты на приобретение собственности. Если они близки к доходу от продажи, можно снизить сумму налога.

Нюансов в вопросе очень много, поэтому при расчете налога на коммерческую недвижимость рекомендуем воспользоваться онлайн-сервисом на официальном сайте федеральной налоговой службы, в котором есть калькулятор расчетов для конкретного региона и возможность пересчета с учетом всех индивидуальных характеристик объекта и ситуации.
Текст подготовила Александра Лаврова
Не пропустите:
Регистрация и налоги ИП для чайников
Календарь налогов на недвижимость в 2019 году
Налог 4% на доход от аренды жилья – как это будет работать?
Новый налог для неработающих граждан

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Налогообложение при продаже недвижимости ИП: какие налоги платить, если продается нежилое или коммерческое помещение

Читатель спрашивает: «Я индивидуальный предприниматель. Собираюсь продавать помещение, которое использовал под офис. Мне придется заплатить какой-то налог после продажи?»

Если имущество использовали в бизнесе, налог платят в зависимости от системы налогообложения

На то, что ИП использовал имущество для предпринимательской деятельности, могут указывать следующие признаки:

Предприниматель получал доходы от использования имущества и отражал их в книге учета доходов и расходов, а если ИП работает на патенте — в книге учета доходов.
Предприниматель оплачивал коммунальные расходы с расчетного счета и фигурировал в договорах как ИП.
ИП указывал адрес недвижимости в договорах с контрагентами, в счетах и других документах.
Имущество проблематично использовать в личных целях. Например, это относится к цеху или магазину.
Покупатель перевел деньги за недвижимость на расчетный счет ИП.

Вид и порядок расчета налога зависят от системы налогообложения, на которой работает предприниматель.

ИП на УСН «Доходы». Со всей суммы от продажи недвижимости ИП на УСН «Доходы» надо уплатить налог по обычной ставке, чаще всего это 6%. Расходы на покупку имущества учитывать нельзя.

ИП на УСН «Доходы минус расходы». Надо включить доходы от продажи недвижимости в общую сумму доходов отчетного квартала.

В расходах по сделке можно учесть только траты на оформление продажи. Например, стоимость услуг нотариуса.

Если ИП продал недвижимость раньше, чем прошло 10 лет с момента покупки, ему придется:

Исключить расходы на покупку из всех периодов, в которых он ее учитывал.
Начислить амортизацию и включить ее в расходы во всех периодах, в течение которых предприниматель использовал недвижимость.
Пересчитать налог за все периоды пользования недвижимостью. Если в результате налог увеличился, нужно уплатить недоимку и пени.
Подать уточненные декларации за все периоды использования недвижимости в деятельности по УСН.

ИП на ОСН. На общей системе налогообложения в расходы включают остаточную стоимость недвижимости. Это первоначальная стоимость имущества за минусом амортизации.

В цену продажи имущества надо включить НДС.

ИП на ЕСХН. Предприниматель на едином сельхозналоге уплачивает налог так же, как ИП на упрощенке.

ИП на патенте. Если предприниматель не совмещал патент с упрощенкой, то с доходов от продажи недвижимости ему придется уплатить НДС и НДФЛ. Уменьшить доходы на расходы не получится.

Если ИП совмещал патент с УСН, при продаже имущества ему надо будет уплатить налог по правилам, которые действуют для упрощенки.

Если ИП не использовал имущество в бизнесе, нужно уплатить НДФЛ

Если предприниматель использовал имущество только в личных целях, надо уплатить налог как обычный человек — НДФЛ по ставке 13%. Например, его нужно уплатить при продаже квартиры, в которой предприниматель жил с семьей.

В этом случае будут действовать правила для физлиц без статуса ИП. Например, не придется платить налог за то имущество, которое было в собственности более пяти лет, а в некоторых случаях и трех лет.

В разделе «Вопрос-ответ» эксперты Тинькофф разбирают популярные вопросы читателей по налогообложению, законам, трудовым спорам и другим проблемам в бизнесе. Вы можете отправить свой вопрос на почту secrets@tinkoff.ru.