Наследование квартиры, попадающей под реновацию

Унаследовать имущество умершего лица можно по завещанию и (или) по закону. Оно должно принадлежать наследодателю на праве собственности, приобретенном в результате купли, получения его в наследство, других сделок. В том числе, по общим правилам происходит наследование приватизированной квартиры, однако здесь имеются особенности, о которых должны знать наследники.

Получить в наследство неприватизированную квартиру нельзя. Она является собственностью муниципального или государственного образования.

В данном случае наследодатель проживает в ней на основании договора социального найма.

Каждый гражданин может один раз в жизни использовать право на приватизацию такого жилья, подав заявление в администрацию района (города), в ведении которого находится жилищный фонд.

Договор приватизации является основанием для регистрации права собственности на квартиру в ЕГРН.

После этого гражданин становится титульным собственником жилого помещения и вправе распорядиться по собственному усмотрению, в том числе завещать любым лицам.

Если завещание отсутствует, приватизированная квартира, как и другая собственность, включается в состав наследства и переходит родственникам, призываемым к наследованию в порядке 1-й, 2-ой и других очередей (всего их восемь).

Что ограничивает права наследников на приватизированную квартиру

Особенность жилого помещения, приобретенного на основании договора приватизации в том, что наследник может получить квартиру с «обременением». Точнее, вместе с прописанными в ней жильцами, которых он не сможет выселить, даже если станет ее собственником. Основанием для этого могут послужить следующие обстоятельства.

Отказ от участия в приватизации

Договор безвозмездной передачи квартиры в собственность может быть заключен непосредственно с нанимателем (с согласия всех остальных жильцов) или со всеми членами его семьи, прописанными в жилом помещении на момент его заключения. Все они, включая несовершеннолетних детей, имеют право на часть приватизируемой недвижимости. Если доли собственников в договоре не прописаны, они считаются равными (ст. 3.1 закона №1541-1 в ред. от 20.12.2017).

Даже когда в ЕГРН единственным собственником помещения числится наследодатель, но в нем проживают лица, которые имели право на приватизацию, их выселить нельзя. Лица, отказавшиеся участвовать в приватизации, могут бессрочно пользоваться жилым помещением, принадлежащим собственнику.

• Таким образом, при наследовании приватизированной квартиры, ее вполне можно получить с обременением в виде зарегистрированных в нем родственников. Решить вопрос с ними можно:
• 1)      путем мирной договоренности, например, выплатив им часть стоимости их доли;
• 2)      если жильцы добровольно выпишутся из квартиры и не будут претендовать на последующее вселение;
• 3)    когда фактически они в помещении не жили (были только прописаны на момент приватизации) и не живут, не оплачивают его, имеют другую жилплощадь, можно обратиться в суд с требованием о прекращении права пользования жилым помещением.

В правоприменительной практике встречаются все описанные случаи освобождения приватизированной квартиры от «мертвых душ». Кстати, по выписке ЕГРН обременение такого рода усмотреть нельзя, подобная информация в реестре отсутствует. Прописанные в квартире на момент приватизации лица, могут потребовать зарегистрировать их долю в течение 3-х лет со дня, когда они узнали о нарушении своих прав.

Завещательный отказ

Если наследодатель оставил квартиру наследникам по завещанию, он вправе совершить завещательный отказ. Например, предоставить право проживать в ней указанному лицу определенный срок (иногда пожизненно). Согласно 33 ЖК РФ лицо, которое в силу завещательного отказа получило право проживания в помещении (отказополучатель), пользуется им наравне с собственником жилья.

Использовать свое право отказополучатель должен в течение трех лет со дня открытия наследства и не может передать его другим лицам (п.4 ст. 1137 ГК РФ). Установленный срок для требования о предоставлении возможности проживания в квартире является пресекательным, и не может быть восстановлен.

Обязательная доля

Независимо от того, по какому основанию происходит наследование приватизированного жилого помещения, требования на него могут предъявить наследники, имеющие право на обязательную долю наследства. Это следующие лица:

• дети наследодателя младше 18 лет, а также взрослые, имеющие инвалидность;
• жена (муж), родители завещателя, достигшие пенсионного возраста;
• иждивенцы умершего, которых он содержал за свой счет не менее года перед смертью.

Обязательная доля выделяется таким наследникам из не завещанного наследственного имущества, а если такого нет — из того, что было завещано другим лицам. В том числе, это может быть и приватизированная квартира наследодателя. 

• При наследовании по закону — нетрудоспособные лица включаются в состав призываемой очереди наследников и получают имущество на равных с ними основаниях.
• При наличии завещания — они вправе получить из наследства не менее половины той доли, которая причиталась бы им, если бы наследование происходило по закону.

Порядок наследования приватизированной квартиры

По общему правилу наследник может вступить в свои права двумя способами: через нотариуса и фактически. При этом не имеет значения, как он получает наследство: по закону или по завещанию.

• Фактический способ вступления в наследство. Наследник, не оформляя документов, начинает пользоваться имуществом как своим собственным. Оплачивает содержание жилья, коммунальные услуги, принимает меры по охране квартиры, сдает ее в аренду. При этом он не числится в качестве собственника жилого помещения в ЕГРН, а значит, не может его продать, завещать, подарить.
• Оформление наследства у нотариуса. В этом случае наследник обращается в нотариальную контору в городе, где жил умерший, в течение полугода после его смерти, подает заявление о принятии наследства и получает официальное свидетельство о праве на имущество наследодателя. Этот документ нужно представить в Росреестр для регистрации собственности в ЕГРН.

Наследник, фактически принявший имущество, вправе обратиться к нотариусу с заявлением о выдаче ему свидетельства на наследство. Если он сделает это в течение 6 месяцев после смерти наследодателя, он получит официальный документ. После истечения установленного срока, ему придется обращаться в суд.

Какие документы потребуются нотариусу

Для оформления свидетельства о праве на наследство в нотариальную контору нужно представить следующие документы.

• Официальное свидетельство о смерти наследодателя, выданное ЗАГС.
• Завещание или подтверждение родственных отношений с умершим лицом (при наследовании в силу закона).
• Справку МВД, ЖЭК, УК о последнем месте регистрации лица, оставившего наследство.
• Документы наследодателя о праве на приватизированную квартиру (выписка из ЕГРН, договор приватизации).
• Другие документы по требованию нотариуса, необходимые для вступления в наследство.

Расходы наследника при оформлении наследства

За выдачу нотариального свидетельства о праве предусмотрена уплата государственной пошлины (нотариального тарифа). Ее размеры установлены Налоговым кодексом и одинаковы на всей территории Российской Федерации и составляют:

• при наследовании близкими родственниками (супруг, родители, дети) — 0,3 % от кадастровой стоимости квартиры;
• при получении имущества посторонними лицами и более дальними родственниками — 0, 6 %.   

Помимо госпошлины необходимо оплатить правовые и технические услуги нотариуса (УПТХ). Расценки устанавливаются ежегодно и действуют на территории нотариального округа (тарифы за нотариальные действия).

Как перерегистрировать унаследованную квартиру

Регистрация права собственности на недвижимость производится в органах Росреестра. Туда представляется заявление и нотариальное свидетельство. В государственный реестр (ЕГРН) вносятся соответствующие изменения, которые отражаются в выписке из государственного реестра.

В настоящее время нотариус, оформляющий наследство, обязан подать подать заявление в Росреестр от имени наследников в электронном виде.

Регистрация перехода права собственности на недвижимый объект будет совершена в течение одного дня после оплаты госпошлины (2 000 рублей). Ее перечисляет лицо, получающее наследство.

Выписку ЕГРН можно получить у нотариуса, при желании — с нотариальным удостоверением документа.

Приватизация квартиры после смерти наследодателя

Как отмечалось выше, получить в наследство можно только приватизированную квартиру, либо приобретенную в собственность на других основаниях. На практике часто возникает ситуация, когда наниматель жилья в муниципальном фонде подал заявление в администрацию, но умер, не дождавшись заключения договора, или не успел зарегистрировать свои права собственности в ЕГРН.  

В этом случае наследники могут завершить процедуру приватизации и включить квартиру в состав наследства.

Считается, что наследодатель выразил свою волю и оформил ее документально, но был лишен возможности завершить процесс по не зависящим от него причинам. Такие дела решаются в судебном порядке.

Получив решение суда о праве на наследуемую квартиру, можно на основании этого документа зарегистрировать собственность в Росреестре.

Как делится приватизированная квартира

Как правило, если участников бесплатной приватизации было несколько, они определяли доли по соглашению и пропорционально регистрировали право собственности в ЕГРН. В таком случае в состав наследства входит только доля приватизированного помещения, которая принадлежит умершему лицу.

Однако до настоящего времени сохраняется множество договоров, где такие доли не определены.

Возникает вопрос: нужно ли выделять долю умершего лица, чтобы внести ее в наследственную массу, и как это сделать? Ответ на этот вопрос содержится в статье 3.

1 закона № 1541-1, которая устанавливает, что в этом случае доли участников признаются равными. Чтобы рассчитать долю наследодателя нотариусу потребуется договор приватизации, где указаны все участники.

На практике встречаются ситуации, когда несовершеннолетние на момент приватизации лица, которые не были включены в договор родителями, позднее подают иск о признании его недействительной.

Однако суды, как правило, считают срок исковой давности пропущенным, так как он не может превышать 10 лет (ст. 181, 196 ГК РФ) и отказывают в удовлетворении требований.

Особенно в случаях, когда истец проживал в спорной квартире длительное время после ее приватизации, и не мог не знать о том, что он не входит в число собственников.

Выводы. Наследование приватизированной квартиры производится в обычном порядке, если право собственности наследодателя на нее или долю в ней зарегистрировано в ЕГРН.

Если в ней проживают лица, отказавшиеся от приватизации, наследник не имеет права выселить их (они могут это сделать добровольно).

Основанием для регистрации жилого помещения на имя наследника служит свидетельство о праве, выданное нотариусом.

Обращайтесь в нотариальную контору (Страстной бульвар, 7), чтобы получить разъяснения по вопросу получения в наследство приватизированной квартиры и правилам ее оформления. График работы ежедневный, включая выходные и праздничные дни.

Вам может быть интересно:

Сохранится ли приватизация при реновации: какие справки, кому положено, последние новости

У нас все началось с того, что в феврале на дверях подъезда было повешено объявление с информацией о том, что дом сносится, и всех собственников и пользователей приглашают получить смотровой ордер.

Первая предложенная нам квартира была на 7-ом этаже 17-ти этажного дома (монолит-панель), недалеко от станции метро Черкизовская, 56 кв.м. плюс два с половиной метра лоджия, со строительной отделкой, чистенькая, в двух автобусных остановках от нас.

Мы отказалась, хотя многие соседи согласились. Если честно, то я ожидал худшего, и первая увиденная квартира меня приятно удивила. Мы с женой решили выжать из расселения по максимуму, ведь такой шанс предоставляется не каждый день.

Дом под снос как дают квартиры собственникам

Нам предложили еще один смотровой ордер – дом на шоссе Энтузиастов, рядом со МКАДом, двушка, 72 метра, 12 этаж 24-этажного дома. Мы посмотрели и отказались, хотя квартира была шикарная – с двумя санузлами и бытовкой, кухня 14 кв. м., огромный холл. Но место было отвратительным – далеко от метро, рядом с автомобильной развязкой.

Я прописываю параметры квартир, чтобы вы понимали – снос пятиэтажки и расселение – это величайший подарок от государства, а не беда. Так что, если вам выпала такая возможность, радуйтесь, а не паникуйте.

Как дают квартиры при собственникам при сное пятиэтажки

Каждому по квартире

Юристы и риелторы рассказали, как будут расселять коммунальные квартиры по программе реновации и можно ли из обычной квартиры сделать коммуналку

ИТАР-ТАСС/ Интерпресс/ Александр Петросян

Согласно закону о реновации в Москве будут расселять в том числе и квартиры коммунального типа. Фактически это означает, что если в доме, попавшем в программу реновации, есть коммуналки, их жители получат отдельное жилье. «Мы не будем плодить коммуналки при реализации этого проекта», — ранее прокомментировал одобренные поправки в законопроект спикер Госдумы Вячеслав Володин.

«Если комнатой в квартире коммунального заселения на праве общей долевой или общей совместной собственности владеют несколько человек, то они получат отдельную квартиру, — соответственно, в общую долевую или в общую совместную собственность. Договор, предусматривающий переход права собственности, будет заключаться со всеми собственниками», — поясняет юрисконсульт компании «Инком-Недвижимость» Юлия Калганова.

• По мнению управляющего партнера риелторской компании «Метриум Групп» Марии Литинецкой, сейчас появится немало предприимчивых людей, которые кинутся скупать квартиры в коммуналках реновационных домов, чтобы впоследствии получить отдельные квартиры.
• Чем отличается коммуналка от квартиры в долевой собственности
• В федеральном законодательстве понятие коммунальной квартиры не содержится, однако столичные власти еще в 2021 году в законе «Основы жилищной политики города Москвы» дали определение этому типу жилья, говорит Мария Литинецкая.
• Согласно этому закону, коммуналка — квартира, в которой обеспечен прямой доступ к помещениям общего пользования в здании и в самой квартире.

Она состоит из нескольких комнат, в которых проживают два и более собственника или нанимателя, не являющихся членами одной семьи на основании отдельных договоров социального найма, безвозмездного пользования, заключенных в отношении отдельных жилых помещений в квартире (комнат). Кроме того, они могут быть и собственниками комнаты.

«Основные индивидуализирующие признаки коммуналки — это равный доступ к общему пространству квартиры и дома, наличие у жильцов права собственности или договоров соцнайма на отдельные помещения (а не доли в общей собственности), а также отсутствие у них родственных связей.

Коммунальная квартира ( ИТАР-ТАСС/Интерпресс)

Под квартирой коммунального заселения понимается квартира, в которой объектами права собственности являются отдельные комнаты, имеющие свои кадастровые номера и отдельные лицевые счета, добавляет руководитель офиса «В Крылатском» «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Ирина Бербенева. По ее словам, места общего пользования в таких квартирах — кухня, санузлы, коридоры — принадлежат собственникам комнат пропорционально размеру находящейся в их собственности жилой площади.

Отличие между коммуналками и квартирами в долевой собственности принципиальное. «Долевая собственность — это когда есть объект и доля в праве, не в объекте, так называемая юридическая фикция, то есть право на право.

1. Доля не выделена в натуре, в каждом квадратном сантиметре есть доля всех собственников.
2. Общая совместная собственность означает то же самое — совместное использование жилплощади, но без выделения доли», — поясняет Ирина Бербенева.

• В коммунальной же квартире каждая комната является отдельным объектом собственности, выделенным в натуре, а у каждого собственника отдельный лицевой счет, добавляет она.
• Как будут расселять согласно закону о реновации
• Согласно закону о реновации (№ 141-ФЗ от 1 июля 2021 года) взамен комнаты в коммунальной квартире, попавшей под снос, в качестве равнозначного или равноценного жилого помещения положена отдельная квартира.
• При этом предоставление комнаты в коммуналке или части жилого помещения, составляющей долю в праве общей собственности на отдельную квартиру, не допускается, отмечается в законе.
• В случае если освобождаемая комната в коммунальной квартире находится в общей долевой или общей совместной собственности граждан, им предоставляются отдельные квартиры на праве общей долевой или общей совместной собственности.

«В случае, если жилое помещение находится в общей собственности, договор, предусматривающий переход права собственности на такое жилое помещение, заключается со всеми собственниками жилого помещения и предусматривает возникновение права общей собственности на предоставляемое жилое помещение в долях, соответствующих долям в праве собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, включенном в программу реновации (в случае, если такое жилое помещение находилось в общей долевой собственности), или возникновение права общей совместной собственности на предоставляемое жилое помещение (в случае, если такое жилое помещение в многоквартирном доме, включенном в программу реновации, находилось в общей совместной собственности)», — говорится в абзаце 21 статьи 7.3 данного закона.

https://www.youtube.com/watch?v=6_x5PgGYefw\u0026t=81s

Как сделать из квартиры коммуналку

Для того чтобы сделать из обычной квартиры коммунальную, необходимо разделить лицевые счета, говорит Ирина Бербенева. «Это делается только через суд. Причем это не обязательно должен быть спор, может быть просто заявление о том, что сособственники решили таким образом разделить свою недвижимость», — уточняет она.

Однако, по ее словам, редко бывает так, что комнаты в квартире равноценны: то есть доли равноценны, а вот комнаты — разные по площади, и полюбовно решить, кому достанется комната 20 м, а кому 9 м, бывает очень непросто.

Чтобы превратить обычную квартиру в коммуналку, супругам достаточно развестись и оформить в индивидуальную собственность комнаты в некогда общей квартире (как минимум две). При этом они должны обеспечить друг другу свободный доступ к помещению общего пользования (кухне, санузлам, входу в квартиру), поясняет Мария Литинецкая.

1. Во время приготовления обеда на общей кухне в коммунальной квартире ( Фотохроника ТАСС)
2. Соответственно, по закону о реновации они смогут претендовать на отдельную квартиру, и в этом главный подводный камень, подчеркивает Мария Литинецкая.
3. По ее мнению, сейчас появится немало предприимчивых людей, которые кинутся скупать квартиры в коммуналках реновационных домов, чтобы впоследствии получить отдельные квартиры.
4. Кроме того, супруги могут оформить фиктивный развод и оформить в собственность комнаты, добавляет она.
5. В то же время юрисконсульт компании «Инком-Недвижимость» Юлия Калганова утверждает, что из квартиры в общей долевой или общей совместной собственности сделать коммунальную квартиру невозможно.

Юрист приводит пример расселения квартиры, где проживают бывшие супруги после развода — уже посторонние друг другу люди. «Согласно вступившему в силу закону о реновации, бывшие супруги получат одну равнозначную или равноценную квартиру в общую долевую (или совместную) собственность.

• Кроме того, вместо предоставляемого в собственность равнозначного жилого помещения они могут получить равноценное возмещение в денежной форме», — говорит Юлия Калганова.
• Также собственники вправе по письменному заявлению приобрести за доплату жилые помещения большей площади и (или) жилые помещения, имеющие большее количество комнат, чем предоставляемые им равнозначные жилплощади, дополняет она.
• Как расселяли коммуналки по лужковской программе
• При так называемом лужковском сносе объектов первого периода индустриального домостроения людей переселяли в жилье, расположенное, как правило, в том же районе, в редких случаях за его пределы, но только по согласованию с жильцами, вспоминают риелторы.
• Снос пятиэтажки первого периода индустриального домостроения в Москве по лужковской программе ( Дмитрий Серебряков/ТАСС )

«Конфликты, как правило, возникали из-за метража предоставляемых гражданам квартир: люди хотели получить жилье большей площади, чем им было положено, даже отказывались выезжать из старой квартиры, и в этом случае их выселяли по решению суда. Однако стоит отметить, что основная часть таких конфликтов пришлась на начало 2000-х годов», — вспоминает юрисконсульт «Инком-Недвижимости» Александр Лифшиц.

1. Он приводит показательный пример из прошлой практики: «В доме, предназначенном под снос, в трехкомнатной квартире проживала одна семья, каждый из ее членов официально оформил себе в собственность по комнате.
2. В итоге получилось, что квартира коммунальная, а каждому из собственников комнат по закону полагалась однокомнатная квартира — в итоге получалось три отдельных жилплощади.
3. Однако суд отказал гражданам в получении такого количества квартир на основании того, что это одна семья, а оформлением комнат в собственность они занялись в преддверии сноса».
4. Сергей Велесевич

Как дают квартиры собственникам при сносе пятиэтажки | особенности программы реновации

Как дают квартиры собственникам при сносе дома| Программа реновации

Квартиры при сносе пятиэтажек дают уже не первое десятилетие, система отработана. Ниже представлены основные пункты, которые нужно учесть при сносе вашего дома.

• На рассел сносимой пятиэтажки выделяется один год. То есть у вас в запасе целый год, чтоб решить свои жилищные проблемы. Не спешите и не паникуйте, время есть.

• Изучите закон о реновации, последняя редакция № 141-ФЗ от 1 июля 2021 года, там все прописано подробно. Если кратко, то снос дома – не улучшение жилищных условий, а смена ветхого жилья на новое, но нет ничего плохого, если вы улучшите свои жилищные условия за счет государства.

• Жильцы делятся на два вида: собственники и пользователи. Собственник – тот, кому принадлежит квартира на основании договора передачи, если это была приватизация, т.е. государство безвозмездно передало квартиру в собственность или есть договоры дарения или свидетельства о собственности на основании вступления в наследство или на основании договора купли-продажи жилья.
• Пользователь муниципал–это тот, кто зарегистрирован в квартире, раньше это называлось пропиской на муниципальной жилплощади, квартира принадлежит государству в лице правительства города Москвы.

Квартиры по реновации

• Оформление нового жилья в собственность происходит на основании договора мены. При совершении обмена государство не может предложить Вам жилплощадь менее, чем предыдущая. Новые квартиры будут больше на 10-20 метров и, конечно, система жизнеобеспечения дома тоже будет отличаться.

• Если у вас есть желание существенно расширить свою жилплощадь, то можно прикупить квадратные метры у города, цена которых ниже рыночной в несколько раз. Вы можете использовать материнский капитал или взять ипотеку.

• Когда получите первый смотровой ордер, не бойтесь отказаться, если вам не понравилась квартира. Бегать к инспектору по расселению бесполезно, тем более не пытайтесь дать взятку, помните – это уголовное преступление.

• Не паникуйте не накручивайте себя, не общайтесь с паникерами и распространителями ложной информации.

При сносе дома что положено собственнику

Как мы получили квартиру мечты по реновации в москве

Дома под реновацию

https://www.youtube.com/watch?v=6_x5PgGYefw\u0026t=185s

В августе мне позвонила жена и сказала, что ей предложили двушку, 60 кв.м. на Гарибальди, но она отказалась. Я был в шоке. Объяснил, что улица Гарибальди находится на станции метро Университет, недалеко от смотровой площадки на Воробьевых горах, рядом с МГУ, и это очень хорошее и престижное место.

Подписать отказ она не успела, и мы поехали смотреть. Место и дом – супер, квартира неплохая, если вложиться в ремонт, то будет конфетка. Я о таком даже не мечтал. Главное – рядом с Шаболовкой, моей малой родиной. Также недалеко Донской монастырь. Моя мечта сбылась, вернулся в родные пенаты.

Первым делом в новую квартиру поставили стальную дверь – тогда самозахват квартир был частым явлением. Если в вашей по документам квартире поселится многодетная семья из средней азии, то их выселение станет только вашей проблемой.

Как только подпишете согласие на квартиру и получите ключи, ставьте капитальную, стальную дверь, не экономьте. Строительные двери выбиваются легким пинком ноги

Наняли ремонтную бригаду по рекомендации, сроки были озвучены – 5-6 месяцев. Как выяснилось, бригада работала параллельно на несколько квартир. Они зарабатывали деньги, а мы жили в подъезде, оккупированном бомжами. Наступила осень, конца ремонта было не видно.

Не буду описывать все наши злоключения, поверьте, их было достаточно, но в итоге мы все-таки въехали в нашу квартиру мечты в самом центре. Не скрою, нервы нам изрядно попортили, но оно того стоило.

Какие квартиры предлагали при сносе дома по реновации

Мы жили в доме на Преображенской площади, нашими соседями была семья муниципалов – папа, мама, сын. Они, например, получили две квартиры. Муж с женой не участвовали в приватизации и накануне рассела развелись. Отец получил однушку 37 кв.м., мать с сыном получили двушку 54 кв.м.

Получается, что они разменяли свою двухкомнатную квартиру 42 кв.м. на две квартиры 37 кв.м. и 54 кв.м. Итого 91 кв.м. в новом доме, в тех же краях. В денежном эквиваленте на расселе они заработали около семи миллионов рублей, а может и больше.

Переселение по программе реновации

Такой фокус с долевыми собственниками не прокатит, получите бОльшую квартиру в соответствии со своими долями, но в денежном эквиваленте она будет дороже в разы. Продавайте ее после переезда и разбегайтесь.

После нашего второго “смотрового” наступила пауза, которая затянулась. Подъезд почти опустел, но газ, электричество и воду еще не отключили. В пустые квартиры активно заселялись люди без ПМЖ.

В подъезде остались только три квартиры с жильцами: моя семья, одноногая вдова и одна молодая пара. Мы поддерживали друг друга, но никто не хотел ехать туда, где предлагали квартиру.

https://www.youtube.com/watch?v=plLTpdgCeKs

Было очень тревожно, но отступать было некуда. Стали приходить подметные письма, в которых нам за квартиру предлагали 1.5 миллиона рублей, меньше 20% от её рыночной стоимости, этакое ненавязчивое психологическое давление.

Проблема наследования недвижимости при сносе дома

Термины «дом под снос», «аварийное жилье», «ветхий жилой фонд» не содержатся в Жилищном кодексе, но в то же время постоянно используются на практике. Определение содержится в методических рекомендациях по эксплуатации жилого фонда (этот документ не является официально опубликованным).

Недвижимость в ветхом и аварийном жилом фонде

Ветхим строение считают тогда, когда конструктивные элементы зданий изнашиваются на 2/3, если дом деревянный на 65%. Несмотря на относительную прочность здания, его эксплуатационная ценность низкая и не отвечает современным требованиям, но проживание в нем не влияет на здоровье и жизнь людей.

Аварийным считается дом, в котором более ½ помещений непригодны для проживания, а конструкции строения грозят обрушением и представляют опасность для жильцов. Главное отличие аварийного жилья от ветхого заключается в невозможности ремонта и модернизации здания для проживания в связи с опасными деформациями несущих конструкций.

Определение случаев, когда жилье признается несоответствующим стандартам проживания и подлежащим сносу описывается в Постановлении Правительства № 47. Это:

• критический износ строительных конструкций здания или строения полностью, что грозит его обрушением;
• несоответствие дома санитарно-гигиеническим и эпидемиологическим требованиям в связи с изменением микроклимата в помещениях или в связи с влиянием окружающей среды.

Сносу и расселению жильцов подлежат аварийные жилые дома, ветхие жилые строения часто даже с износом более 4/5 ремонтируются без выселения жильцов. Решение о сносе дома и судьбе жильцов принимает специальная комиссия, созданная из представителей различных ведомств.

Наследование недвижимости в доме под снос

После решения комиссии о сносе дома и расселении жильцов:

• расторгаются существующие договора найма всех типов (коммерческого и социального);
• собственникам предлагается равноценное жилье или выкупная сумма, которая включает в себя оценочную стоимость жилья и компенсационную сумму издержек на переезд.

Наследникам покойных жильцов, которые проживали в аварийном (ветхом) доме, предназначенном к сносу, следует определить, имел ли он право собственности на квартиру (комнату), в которой проживал, или пользовался ею на правах социального найма.

Наследовать можно недвижимое имущество, находящееся в личной собственности (что подтверждено документами и записью в государственном реестре). Если квартира использовалась покойным по договору социального найма, право на ее использование получают постоянно зарегистрированные в помещении лица.

Для оформления наследства на недвижимое имущество, в том числе в доме под снос, необходимо обращаться к нотариусу с обычным пакетом документов до истечения шестимесячного срока с момента смерти родственника (наследодателя). После выдачи всех документов новый собственник обязан зарегистрировать свое право на недвижимость в государственных реестров.

Наследование на этапе выдачи нового жилья

Расселение домов, предназначенных под снос, достаточно продолжительное действие, поэтому часто случаются ситуации, когда собственник умирает раньше, чем будут оформлены документы на жилье, которое предлагается взамен имеющегося.

Оказавшиеся в такой ситуации наследники должны обратиться к нотариусу в обычном порядке, но часто отказывают в оформлении.

Причиной становится отсутствие государственной регистрации права собственности за умершим, поскольку новые документы, подтверждающие права покойного на недвижимость, не прошли оформление, и юридически правильное определение собственника на жилье в обычном порядке невозможно.

Нотариус оформляет отказ с указанием причины невозможности вступления в права наследства спорной недвижимостью. Наследники готовят иск в суд о признании права собственности на недвижимость в здании, принадлежащем сносу и регистрации собственности в порядке, установленном законом. Одновременно подается ходатайство о выемке у нотариуса дела о данном наследстве.

Аналогично, в судебном порядке, устанавливается право собственности на недвижимость, если до решения суда умер наследник, выступавший истцом по наследственному делу. Заинтересованные лица, имеющие право на наследство, ходатайствуют перед судом о замене умершего его наследником.

Вс пояснил нюансы включения в наследство квартиры, приватизация которой не была завершена

Верховный Суд опубликовал Определение № 5-КГ21-144-К2 от 16 ноября, где рассмотрел вопрос о включении в наследственную массу квартиры, по которой наследодателем не была завершена приватизация.

Суд удовлетворил иск о включении имущества в состав наследства

6 апреля 2013 г. Юлия Сажина обратилась в Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы с письменным заявлением о приватизации жилого помещения – квартиры, в которой она была зарегистрирована. 11 декабря 2018 г.

женщина умерла, после чего было открыто наследство, состоящее из ее квартиры. Единственным наследником в силу закона являлась ее мать – Вера Сажина, которая 17 января 2019 г. обратилась к нотариусу с заявлением о принятии наследства.

Однако ей было отказано в этом в связи с отсутствием у умершей права собственности на квартиру.

Впоследствии Вера Сажина обратилась в суд с иском к Департаменту городского имущества о включении квартиры в состав наследства, признании права собственности на нее.

Она полагала, что квартира подлежит включению в состав наследства, поскольку при жизни ее дочь изъявила желание приобрести ее в собственность, о чем свидетельствует поданное ею заявление на приватизацию жилого помещения, однако ее право собственности зарегистрировано не было.

Решением Измайловского районного суда г. Москвы исковые требования были удовлетворены. Суд исходил из того, что Юлия Сажина при жизни выразила волю на оформление жилого помещения в собственность, однако закончить процесс приватизации не смогла по не зависящим от нее причинам. В установленном законом порядке ответчик в приватизации квартиры не отказывал, отметил суд.

Апелляция отказала в удовлетворении требований наследника

Вместе с тем 12 февраля 2020 г. Московский городской суд отменил решение первой инстанции и принял новое решение – об отказе в удовлетворении иска. Апелляция исходила из того, что воля наследодателя на получение занимаемого жилого помещения в собственность в установленном порядке не была выражена.

В приватизации спорной квартиры Юлии Сажиной было отказано в связи с тем, что при обращении с заявлением в 2013 г. ею был предоставлен неполный пакет документов, а именно не приложен договор социального найма, отметил Мосгорсуд.

Также апелляция указала, что с момента подачи документов до смерти наследодателя прошло более пяти лет, в течение которых она повторно не обращалась с заявлением о приватизации и не оспаривала отказ в заключении договора.

Мосгорсуд пришел к выводу, что при жизни Юлия Сажина не совершила весь комплекс действий, свидетельствующих о принятых необходимых мерах, направленных на получение в собственность в порядке приватизации спорной квартиры, в том числе действий, направленных на заключение договора социального найма на спорное жилое помещение. Кассационный суд согласился с указанным выводом.

17 декабря 2020 г. наследник квартиры, Вера Сажина, умерла, поэтому с кассационной жалобой в Верховный Суд обратился ее правопреемник – Сергей Балдин, который просил отменить судебные акты апелляционной и кассационной инстанций.

ВС указал, что вывод апелляции противоречит фактическим обстоятельствам дела

Верховный Суд напомнил, что в соответствии со ст. 1112 ГК РФ в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности. Он пояснил, что, согласно ст.

8 Закона о приватизации жилищного фонда, решение вопроса о приватизации жилых помещений должно приниматься по заявлениям граждан в двухмесячный срок со дня подачи документов. ВС добавил, что из разъяснений, приведенных в п. 8 Постановления Пленума ВС РФ от 24 августа 1993 г.

№ 8, следует, что гражданам не может быть отказано в приватизации занимаемых ими жилых помещений на предусмотренных этим законом условиях, если они обратились с таким требованием.

ВС указал, что возможность включения жилого помещения в наследственную массу по требованию наследника допускается лишь в том случае, когда гражданин (наследодатель), желавший приватизировать жилое помещение, подал заявление о приватизации и все необходимые для этого документы, не отозвал его, но умер до оформления договора на передачу жилого помещения в собственность или до государственной регистрации права собственности. Другие способы выражения наследодателем воли на приватизацию жилого помещения без его обращения при жизни с соответствующим заявлением и необходимыми документами в уполномоченный орган правового значения не имеют. Такие варианты выражения воли наследователя не являются основанием для включения в наследственную массу после смерти наследодателя занимаемого им по договору социального найма жилого помещения, пояснил Суд.

«Обстоятельством, имеющим значение для правильного разрешения настоящего дела, является установление факта подачи наследодателем в установленном порядке в уполномоченный орган заявления о приватизации занимаемого ею по договору социального найма жилого помещения вместе с необходимыми документами, а также того, что данное заявление не было ею отозвано», – отмечено в определении.

ВС принял во внимание, что судом первой инстанции установлено, что при жизни Юлия Сажина совершила все необходимые и достаточные действия для передачи ей жилого помещения в собственность и не отозвала свое заявление, выразив тем самым волю на приватизацию помещения. Кроме того, Суд учел то обстоятельство, что в установленном законом порядке ответчик не выносил решения об отказе в предоставлении государственной услуги.

Относительно апелляционного определения Судебная коллегия ВС отметила, что в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие принятие по заявлению Сажиной решения об отказе в приватизации жилого помещения и доведение до ее сведения мотивов такого отказа.

При этом ВС обратил внимание, что на момент подачи наследодателем заявления о приватизации жилого помещения действующим законодательством такого основания для отказа в заключении договора о приватизации, как отсутствие заключенного договора социального найма, установлено не было.

Обращаясь к распоряжению Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы от 30 июля 2004 г.

№ 459 (действовавшему на момент обращения с заявлением о приватизации), Суд напомнил Порядок оформления документов на передачу в собственность граждан занимаемых ими жилых помещений в управлениях Департамента в административных округах.

Так, наследодатель в установленном порядке подала в уполномоченный орган заявление о приватизации занимаемого ею жилого помещения вместе с необходимыми документами, между тем управление Департамента возложенную на него обязанность по оформлению договора передачи спорной квартиры в собственность не выполнило.

Невозможность приватизации равнозначна отказу в нейЕвропейский Cуд присудил по 2500 евро военным, которые не смогли приватизировать квартиры

Суд подчеркнул, что действующим в настоящее время Постановлением Правительства Москвы от 10 сентября 2014 г.

№ 521-ПП установлены основания для отказа в приеме документов, необходимых для предоставления государственной услуги, а также предусмотрена выдача заявителю соответствующего уведомления с указанием причин такого отказа.

Он отметил, что при рассмотрении дела судом установлено, что заявитель какого-либо уведомления об отказе в приеме документов, необходимых для оформления договора приватизации, в том числе по причине предоставления неполного пакета документов, также не получала.

Таким образом, с учетом изложенных обстоятельств Верховный Суд посчитал, что вывод суда апелляционной инстанции о том, что Юлией Сажиной при жизни не были совершены действия, выражающие ее волю на приватизацию занимаемого жилого помещения, противоречит фактическим обстоятельствам дела и нормам закона.

Суд установил, что, с учетом того что Юлии Сажиной было неправомерно отказано в приватизации спорной квартиры, данная квартира после ее смерти подлежит включению в наследственную массу.

При таких условиях Судебная коллегия ВС отменила определения апелляционной и кассационной инстанций как основанные на неправильном толковании и применении норм материального права, направив дело на новое апелляционное рассмотрение.

Проблема наследования недвижимости при сносе дома

Если умерший родственник проживал в доме под снос, в первую очередь необходимо установить, на каких правах он пользовался жилплощадью. Наследники могут претендовать на жилье лишь в том случае, если оно являлось собственностью наследодателя.

Квартиры и комнаты, предоставляемые по социальному найму, по наследству не передаются. Право пользования этим жильем сохраняется лишь у тех лиц, которые в нем прописаны. Наследство на недвижимость под снос оформляется в обычном порядке.

Нотариусы Москвы помогут быстро провести процедуру наследования недвижимости при сносе дома.

Сложные случаи

• Собственник умер незадолго до сноса дома на этапе смены жилья.

В такой ситуации правопреемники также обращаются в нотариальную контору с заявлением о вступлении в наследство. Нотариусы принимают эти документы, но по прошествии полугода со смерти собственника жилья часто вынуждены отказывать в выдаче свидетельств о праве на наследство.

Дело в том, что в нотариальном порядке могут быть оформлены только те активы, на которые бесспорно установлены права наследников. В преддверии сноса дома собственник, как правило, подписывает различные соглашения, предметом которых является жилье (договор мены и др.).

На день смерти документы могут еще не пройти процедуру государственной регистрации или находится в процессе оформления. Поэтому однозначно установить собственника часто не представляется возможным.

Что делать?

Чтобы подтвердить свои права на недвижимость, наследникам необходимо получить письменный отказ нотариуса и обратиться в суд с иском о вступлении в наследство по месту нахождения дома под снос.

Исковые требования необходимо сформулировать следующим образом: «признать права собственности на жилье за наследниками и обязать ФРС зарегистрировать их в установленном порядке».

Также необходимо подать в суд ходатайство об изъятии наследственного дела у нотариуса.

• Наследник недвижимости под снос, подавший заявление в суд, умер, не успев оформить свои права.

Что делать?

В этой ситуации наследникам второго умершего необходимо подать в суд ходатайство о приостановлении дела и замене истца на его правопреемника. Согласно закону, процесс будет возобновлен через шесть месяцев со дня смерти.

После получения судебного решения наследникам необходимо оформить документы БТИ и обратиться в ФРС для регистрации права собственности на жилплощадь. Необходимо отметить, что этот порядок вступления в наследственные права распространяется и на объекты под снос производственного назначения.

19.09.2012