Правовая система четко разъясняет все нюансы получения наследства, если не составлено завещание. Вместе с экспертами разбираемся, кто в первую очередь может претендовать на наследство
В случае отсутствия завещания, все имущество наследователя будет распределяется между наследниками по закону ( pexels.com)
Ситуация, когда человек умирает, не оставив завещания, — не редкость. И тогда за его недвижимость могут разгореться судебные тяжбы между родственниками. Вместе с экспертами разбираемся, кто имеет первоочередное право на недвижимость, и как правильно разделить наследство по закону.
Эксперты в статье
- Сергей Поляков, член комиссии Федеральной нотариальной палаты по имиджу, взаимодействию со СМИ и общественными организациями
- Вадим Ткаченко, юрист, СЕО и основатель консалтинговой группы vvCube
- Инесса Токарева, нотариус города Томари
- Муса Абдурахманов, партнер, адвокат бюро АБ «Щеглов и Партнеры»
- Григорий Скрипилев, руководитель юридической практики компании «Интерцессия»
- Виктория Шакина, управляющий партнер московской коллегии адвокатов «Юрсити»
Завещание позволяет наследодателю распределить имущество по своему усмотрению, не ограничиваясь кровным родством или семейными узами. Если завещания нет, все имущество умершего будет распределяется между наследниками по закону, уточняет управляющий партнер московской коллегии адвокатов «Юрсити» Виктория Шакина.
Очередность наследников
Согласно статьям 1141-1151 ГК РФ, наследники по закону призываются к наследованию в порядке очередности:
- первая очередь: супруг или супруга, дети, родители и внуки;
- вторая очередь: братья и сестры, дедушки и бабушки, племянники и племянницы;
- третья очередь: дяди и тети, а также двоюродные браться и сестры;
- четвертая очередь: прабабушки и прадедушки;
- пятая очередь: двоюродные бабушки или дедушки, двоюродные внуки и внучки;
- шестая очередь: двоюродные дяди и тети, двоюродные племянники и племянницы, двоюродные правнуки и правнучки;
- седьмая очередь: отчимы и мачехи, пасынки и падчерицы. Право на наследство они получают только в случае, если больше никто из родственников не может его получить.
«Есть наследники, которые имеют обязательную долю, даже если они не включены в завещание.
Это несовершеннолетние дети наследодателя, его нетрудоспособные дети, родители и супруг, нетрудоспособные наследники по закону, которые были на иждивении минимум год до смерти наследодателя.
А также иждивенцы, которые не считаются наследниками по закону, если они нетрудоспособны не менее года и жили с наследодателем», — говорит партнер, адвокат бюро АБ «Щеглов и Партнеры» Муса Абдурахманов.
Согласно статье 1154 российского Гражданского кодекса, подать заявление о принятии наследства нотариусу нужно в течение шести месяцев со дня открытия наследства. Днем открытия наследства является день смерти гражданина или день вступления в законную силу решения суда об объявлении гражданина умершим (статья 1114 ГК).
Есть практика признания наследника недостойным, если он умышленно умолчал о наличии других наследников по закону, чем лишил их наследства ( Владимир Астапкович/ИТАР-ТАСС)
Кто еще может попасть в первую очередь наследников
Правом получить собственность умершего гражданина обладают все его дочери и сыновья. По словам руководителя юридической практики компании «Интерцессия» Григория Скрипилева, в число наследников первой очереди по закону включаются все дети умершего, а не только те, кто появился в браке.
Вот, кто входит в их число:
- удочеренные или усыновленные дети. Они приравниваются к собственным дочерям или сыновьям и обладают теми же правами, что другие претенденты, относящиеся к первой очереди;
- дети умершего, родившиеся вне брака. Для получения прав наследования достаточно записи в свидетельстве о рождении;
- дети, прошедшие через процедуру признания отцовства. Если этот факт признан судебным решением, то такие граждане получат права, которые имеют остальные претенденты, относящиеся к первой очереди;
- не родившиеся на момент смерти наследодателя дети. Они должны появиться на свет не позднее десяти месяцев после открытия наследства.
Документы для вступления в наследство по закону
- свидетельство о смерти наследодателя, либо судебное решение о признании человека умершим;
- паспорт, удостоверяющий личность заявителя;
- документы, подтверждающие наличие родственных связей с наследодателем (свидетельство о браке, свидетельство о рождении);
- правоподтверждающие документы на объект недвижимости (свидетельство о государственной регистрации права, выписка из ЕГРН).
По словам члена комиссии Федеральной нотариальной палаты по имиджу, взаимодействию со СМИ и общественными организациями Сергея Полякова, есть практика признания наследника недостойным, если он умышленно умолчал о наличии других наследников по закону, чем лишил их наследства.
«Вопросы возникают и вокруг такой категории как нетрудоспособные наследники. Здесь важно учесть, что нетрудоспособными сейчас признаются не только инвалиды, но и граждане предпенсионного возраста — женщины старше 55 лет, мужчины старше 60 лет.
И здесь уже может возникнуть спорная ситуация, когда у умершего, к примеру, есть дети, которые приняли наследство после отца, а отец, не зарегистрировав новый брак, проживал с женщиной, которой на момент его смерти уже исполнилось 55 лет, но она еще не получала пенсию и жила на обеспечении наследодателя.
Такая сожительница может признать себя иждивенкой в судебном порядке и также наследовать долю имущества наследодателя», — разъясняет нотариус города Томари Инесса Токарева.
Как обойтись без суда
Если наследники приняли наследство и договорились между собой о том, кому какое конкретно имущество должно отойти, то оно может быть разделено по соглашению между ними.
«В этом случае наследники могут обратиться к нотариусу для удостоверения соглашения о разделе наследственного имущества. Соглашение, в которое входит недвижимое имущество, в том числе, соглашение о выделении из наследства доли одного или нескольких наследников, может быть заключено после выдачи свидетельства о праве на наследство», — объясняет Сергей Поляков.
Наследники могут обратиться к нотариусу для удостоверения соглашение о разделе наследственного имущества ( Александр Артеменков/ТАСС)
Когда лучше продать наследство
Вариант продажи наследуемого имущества и дележ полученных денег выгоден, если наследников по закону несколько, но все они — дальние родственники покойного, считает юрист, основатель консалтинговой группы vvCube Вадим Ткаченко.
Какова роль нотариуса
Соглашение о разделе наследственного имущества должно быть обязательно удостоверено нотариусом. Здесь его главная задача в том, чтобы выслушать всех наследников, выявить их реальную волю и обеспечить равную защиту их прав и законных интересов.
«Нотариус гарантирует законность такого соглашения. Например, нотариус следит, чтобы разделу подлежало только имущество, входящее в наследственную массу», — поясняет нотариус города Томари Инесса Токарева.
Как наследовать имущество по закону
- первичный визит к нотариусу для открытия наследственного дела. Нужно подать заявление нотариусу о принятии наследства по закону. Нотариус проверяет с помощью единой информационной системы нотариата, оставил ли умерший завещание или наследственный договор;
- написание и удостоверение заявления о принятии наследства;
- представление пакета подготовленных бумаг нотариусу. Это: свидетельство о смерти наследодателя, паспорт наследника, документы, подтверждающие родственную связь и, соответственно, право на недвижимость;
- оплата государственной пошлины. Детям, в том числе усыновленным, супругу, родителям, полнородным братьям и сестрам наследодателя — 0,3% стоимости наследуемого имущества, но не более 100 тыс. руб. Другим наследникам — 0,6% стоимости наследуемого имущества, но не более 1 млн руб.;
- получение свидетельства, гарантирующего подтверждения наследственного права.
Наследование квартиры
 |
Максим Иванов Автор статьи Практикующий юрист с 1990 года |
На сегодняшний день законодательство предлагает два вида наследования: по завещанию и по закону. Все наследственные вопросы регулируются ГК РФ, в котором имеется отдельный раздел, посвященный данной тематике. Как правильно вступить в наследство и оформить полученную недвижимость в собственность, расскажем в нашей статье.
Порядок наследования квартиры
Исходя из того, в каком статусе находится жилое помещение, будет зависеть и порядок наследования. Рассмотрим подробнее, как наследуется квартира приватизированная, неприватизированная, находящаяся в залоге у банка по договору ипотечного кредитования или с неузаконенной перепланировкой.
Главная неожиданность при наследовании приватизированной квартиры — наличие нескольких сособственников, принимавших участие в ее приватизации. Следовательно, умершему принадлежала лишь часть помещения и наследники вправе претендовать только на нее.
Если жилое помещение находится в долевой собственности, то смерть одного из владельцев не является основанием для возникновения права наследования у других сособственников. Они могут претендовать на долю умершего только по завещанию или закону.
При оформлении документов на наследство не имеет значения, находилась ли квартира в долевой собственности или совместной. Это важно только для наследников и владельцев, которым придется договариваться относительно ее раздела и распоряжения.
Обратите внимание!
Порядок оформления приватизированной квартиры происходит по общим правилам, прописанным в ГК РФ.
Неприватизированной
Объектом наследования не может являться квартира, которая не была приватизирована. Это обусловлено тем, что покойный не владел ею на правах собственности, а являлся лишь арендатором.
Но существует несколько условий, при наличии которых наследники могут претендовать на нее:
- умерший собирался приватизировать помещение;
- были собраны и предоставлены документы, требующиеся для приватизации;
- заявление на приватизацию не отзывалось.
Эти обстоятельства позволяют наследникам обратиться в суд с заявлением о включении данной недвижимости в наследственную массу.
Заявить права на неприватизированное жилое помещение могут лица, проживавшие в нем совместно с умершим.
Они могут перезаключить договор найма на свое имя, а затем приватизировать помещение и получить правоустанавливающие документы.
В ипотеке
Граждане, которые получили в наследство ипотечное жилье, одновременно с ней наследуют и непогашенный долг (ст. 1175 ГК РФ). В такой ситуации законодательством РФ не предусматривается льгот для наследников. Даже ветеранам, пенсионерам и инвалидам придется погашать ипотечный долг в полном объеме. Банк просто может предоставить более выгодные условия ипотеки.
Граждане имеют право отказаться от вступления в наследство, написав заявление и заверив его у нотариуса. В этом случае квартира становится собственностью государства.
С неузаконенной перепланировкой
Одним из главных документов при наследовании квартиры является план БТИ, его требуется предъявлять на всех этапах оформления. В случае незаконной перепланировки, отметки о ее проведении не содержатся в этом документе. Это может повлечь отказ в регистрации права собственности со стороны Росреестра, но никак не повлияет на вступление в наследство.
Если госорган откажется регистрировать свидетельство, выданное нотариусом, то существует два выхода из ситуации:
- вернуть помещению первоначальный вид и вызвать из БТИ техника, который зафиксирует этот факт;
- обратиться в суд для признания права собственности.
Оформление наследства на квартиру
Первым шагом оформления наследства является его принятие. Сделать это можно несколькими способами.
- Подать заявление нотариусу.
Законодательство не предъявляет никаких требований к содержанию подобного заявления, поэтому составляется оно в произвольной форме. В нем необходимо указать:
- личные данные наследника и умершего;
- дату смерти;
- обстоятельства, явившиеся причиной обращения;
- дату подачи и подпись.
- Фактически завладеть квартирой.
Это возможно в случаях, когда недвижимость не нуждается в дальнейшей регистрации. Для вступления во владение недвижимостью не требуется обращение в нотариат, необходимо просто погасить все имеющиеся у наследодателя долги и взять на себя расходы по содержанию недвижимого имущества.
После этого порядок действий будет следующим:
- собрать документы, требующиеся для открытия наследственного дела;
- через 6 месяцев оформить свидетельство о наследовании. На основании этого документа приобретаются права на недвижимость;
- зарегистрировать в Росреестре возникшее право собственности. С этого момента наследник становится владельцем квартиры.
Завещание — это документ, содержащий последнее волеизъявление умершего относительно порядка наследования его имущества. Составляется оно у нотариуса в письменной форме и обретает силу на следующий день после смерти наследодателя.
Если завещание хранилось у нотариуса, то всем указанным наследникам отправляется извещение, содержащие исчерпывающую информацию относительно причин вызова в нотариат.
Если завещание находилось у наследников, его проверят на предмет подлинности.
После предоставления всех необходимых документов, нотариус выдает наследникам свидетельство, после чего необходимо зарегистрировать возникшее право собственности в Росреестре.
Без завещания
Основные положения, регулирующие наследование по закону, содержатся в ст. 1111 ГК РФ. При отсутствии завещания имущество, оставленное умершим, наследуется в порядке очередности.
Всего насчитывается 7 очередей — если наследодатель не имел близких родственников (супруга, детей и пр.), относящихся к первой очереди, то право претендовать на наследство переходит ко второй очереди (братья, сестры и пр.) и т.д.
Обратите внимание!
Если в очереди насчитывается несколько лиц, желающих заявить права на наследство, то оно распределяется между претендентами в равных долях.
Особые права имеют лица, которые находились на содержании у умершего и совместно проживали с ним в течение года. В соответствии со ст. 1148 ГК РФ они вправе претендовать на часть наследуемого имущества в любом случае, даже при наличии у покойного близких родственников.
Документы для наследования квартиры
При оформлении прав на наследуемую недвижимость необходимо предоставить следующий пакет документов:
- заявление (в свободной форме);
- паспортные данные правопреемника и наследодателя;
- свидетельство о смерти, выданное в ЗАГСе;
- документы, подтверждающие наличие родственных связей с умершим;
- правоустанавливающие документы на квартиру;
- справка из БТИ, подтверждающая кадастровую стоимость;
- кадастровый паспорт;
- копия лицевого счета;
- справки, подтверждающие отсутствие задолженностей по квартплате.
Нотариусу необходимо подавать только оригиналы документов.
Обратите внимание!
Законодательство РФ отводит для вступления в наследство шестимесячный срок.
Госпошлина
Лицам, которые наследуют имущество умершего, придется заплатить госпошлину. Ее размер не фиксирован и зависит от стоимости жилища и степени родства претендентов.
При вступлении в наследство близким родственникам придется заплатить 0,3% от общей стоимости наследуемой массы, другим претендентам — 0,6%.
При наличии завещания госпошлина рассчитывается исходя из стоимости имущества, степень родства также учитывается.
Заявление о вступлении в наследство подается нотариусу только после оценки стоимости объекта недвижимости. Это необходимо делать для правильного расчета размера госпошлины. В 2017 году закон позволяет производить расчет, основываясь на кадастровой стоимости помещения.
Если вам необходима помощь при наследовании квартиры, обратитесь к нашим юристам. Они ответят на любые вопросы, проконсультируют о сроках и помогут составить необходимые документы для быстрого оформления наследства.
 |
Людмила Разумова Редактор Практикующий юрист с 2006 года |
Владелец квартиры умер. Что делать наследникам?
Zveiger/Depositphotos
Шаг 1. Определите лиц, которые по закону вправе принять квартиру в наследство
Бывает восемь очередей наследования. Первая – муж, жена, дети, родители. Вторая – братья и сестры (в случае их смерти – племянники), дедушки, бабушки и т. д. Весь перечень можно посмотреть в интернете.
Как правило, сами наследники всегда в курсе, есть ли другие родственники, кому положено наследство. Вообще информация о других наследниках нужна для того, чтобы понять, с кем делить наследство и когда его ждать. А общий для всех шестимесячный срок установлен для того, чтобы квартира не перешла к государству.
Если наследник первой очереди пропустит шестимесячный срок, а наследник второй и последующих очередей также не обратится к нотариусу с заявлением о принятии наследства, то сроки для всех считаются пропущенными. И тогда жилье автоматически переходит к государству. Поэтому вне зависимости от того, знаете вы о существовании других наследников или нет, идите к нотариусу и заявляйте свои права, а там уже видно будет.
Вступление в наследство на квартиру
Квартира в наследство и завещание
Договариваться с другими претендентами на наследство о совместном походе к нотариусу необязательно. Да, вы можете прийти все вместе. Но можете и по отдельности.
Сам нотариус не будет выяснить, кто конкретно является наследниками и где их искать, если только это не отчетливо видно по документам. Он лишь уточнит, известны ли вам другие наследники.
Кстати, даже если вы сознательно решите умолчать о них, вам за это ничего не будет.
После того, как вы заявите о своих правах, нотариус оформит свидетельство о праве на наследство на вас. Если же появятся наследники более высоких очередей, то нотариус откажем вам в наследстве.
Чем дальше вы по списку от первой очереди, тем шанс на наследство у вас меньше. Тем не менее стоит принимать во внимание тот факт, что кто-то из родственников может отказаться от своей части или пропустить срок вступления в наследство. Тогда «очередь» сдвигается.
Если на квартиру оформлено завещание, то жилье наследуется независимо от родства.
Важный момент: если наследник имеет постоянную регистрацию на одной жилплощади с наследодателем, считается, что после смерти владельца наследник автоматически принимает наследство.
Шаг 2. Соберите документы
Необходимо подготовить следующие документы для принятия наследства:
- свидетельство о смерти (этим занимается ЗАГС по месту жительства умершего);
- документы, подтверждающие родство (те же свидетельства о рождении, браке, решения суда и т.д.);
- технический паспорт на квартиру (БТИ);
- выписку из ЕГРН (МФЦ);
- завещание (при наличии);
- документ, подтверждающий право собственности умершего на квартиру: договор купли-продажи, договор дарения, договор передачи квартиры в собственность (приватизация) и т. д.;
- выписку из домовой книги по месту прописки умершего и выписку из домовой книги наследуемой квартиры.
Если у Вас часть документов отсутствует, например они потеряны или их удерживают другие наследники, то к нотариусу нужно идти с выпиской из ЕГРН, свидетельством о смерти и хотя бы с частичным подтверждением родства.
Остальные документы можно получить уже после подачи заявления и передать нотариусу, причем принести их можно и через шесть месяцев (срок принятия наследства).
Но лучше не затягивать, так как другие наследники могут настаивать на получении свидетельства о праве на наследство.
Составлять завещание – обязательно?
Получил квартиру по наследству. Какой налог платить при продаже?
Имейте в виду, что отсутствие документов не является уважительной причиной для того, чтобы пропустить срок принятия наследства.
И еще одна важная вещь: получив свидетельство о смерти, необходимо снять наследодателя с регистрационного учета по месту жительства.
Шаг 3. Обратитесь к нотариусу
Повторюсь: посетить нотариуса нужно в течение шести месяцев с даты смерти собственника квартиры. Если Вы сами заводите наследственное дело, то можете обратиться к любому нотариусу в том населенном пункте, где был прописан наследодатель. Но это дело могут завести и другие наследники. Тогда нужно позвонить любому нотариусу, и он по телефону скажет, у кого из его коллег уже заведено дело.
Все собранные документы (оригиналы и копии) отнесите к нотариусу и там напишите заявление о принятии наследства. Готовить его заранее не нужно: нотариус даст форму, которую вы подпишете в его присутствии.
О наличии или отсутствии завещания нотариус узнает из общей базы завещаний, которая ведется с 1 июля 2014 года. Все завещания, составленные до этой даты, находятся в архивах тех нотариусов, которые их оформляли.
Шаг 4. Получите свидетельство о праве на наследство
Когда после смерти владельца квартиры пройдет полгода, запишитесь на прием к нотариусу, чтобы получить свидетельство о праве на наследство. Если вы не можете прийти сами, напишите доверенность на своего представителя.
- Если наследников несколько, то каждый из них самостоятельно получает свидетельство, не привязываясь по времени к остальным. При оформлении уплачиваются нотариальные тарифы:
- для наследников 1 и 2 очереди – в размере 0,3% от кадастровой стоимости квартиры, но не более 100 тысяч рублей; для наследников последующих очередей – в размере 0,6% от кадастровой стоимости квартиры, но не более 1 млн рублей.
- Если наследник на момент смерти владельца был прописан в этой квартире, то он освобождается от уплаты пошлины за выдачу свидетельства о праве на наследство на квартиру.
- Как получить долю в квартире после смерти родителей?
- Можно ли вступить в наследство через 15 лет после смерти?
Шаг 5. Зарегистрируйте право собственности
Свидетельство о праве на наследство является основанием для регистрации права собственности.
На регистрацию права можно подать через нотариуса (это занимает от трех до пяти рабочих дней) или через МФЦ (от 14 до 21 день). При оформлении собственности уплачивается государственная пошлина в сумме 2 тысяч рублей.
Из документов необходимы только паспорт, свидетельство о праве на наследство и квитанция об оплате государственной пошлины.
Шаг 6. Перерегистрируйте финансово-лицевой счет на себя
После того как переход прав на недвижимость будет оформлен, получите выписку из ЕГРН и обратитесь в МФЦ, управляющую компанию либо товарищество собственников недвижимости (в зависимости от формы управления домом) для перерегистрации лицевого счета на себя. Помните, что даже если вы не оформите лицевой счет на себя, это не будет основанием не оплачивать коммунальные услуги.
Текст подготовила Мария Гуреева
Не пропустите:
Продала полученную в наследство квартиру. Плачу ли я налог?
- Как проходит наследование и продажа квартиры нерезидентом РФ?
- Можно ли получить налоговый вычет за умершего?
- 3 способа снизить риски, покупая квартиру, полученную по наследству
Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.
Как передать квартиру наследникам, если дарить опасно, а завещать ненадежно
Наследственное право в РФ постепенно стало одним из самых запутанных в мире, не уступая в части формулировок и подходов налоговой отрасли. Времена, когда в стране существовали лишь один способ распоряжения имуществом после смерти, постепенно уходят в прошлое.
Один — это традиционное завещание, но некоторые завещатели использовали сделку дарения, что в корне не верно.
Регулярно российские суды выносят решения о признании граждан невменяемыми или частично вменяемыми уже после их смерти.
К примеру, если дедушка завещал всё своё имущество молодой любовнице, а своих детей и внуков оставил ни с чем, то российский суд может очень легко признать дедушку не совсем понимающим значимость собственных поступков.
А доказывают это тем, что завещатель принимал те или иные препараты, даже не влияющие на психику.
Эксперты научились массово признавать таких завещателей невменяемыми, что даёт возможность суду признать сделку недействительной в силу недееспособности, которая выявлена посмертно.
Новые альтернативы завещанию
В это же время законодатель создал для собственников широкую палитру способов распоряжения имуществом после смерти. К ним относится:
- договор ренты с иждивением или без него;
- наследственный договор.
Это сделки, которые регулируются довольно молодыми нормами права, что ещё не успели сформировать должный объём судебной практики. Положения о ренте и пожизненном содержании содержатся в гл. 33 ГК РФ, которая действует в редакции 2019 года, с поправками 2020 года.
Договор ренты
Образно ренту можно представить себе в виде договора купли-продажи, часть исполнения условий которого растянута во времени на срок, определённый сроком жизни участников.
Владелец недвижимости предоставляет имущественные права на неё покупателю, а тот взамен предоставляет продавцу не деньги сразу, а пожизненное содержание и право использовать недвижимость. Обычно минимальным размером ренты является МРОТ. Рассказам про два МРОТ доверять не следует, они возникли из практики Москвы и не прижились в регионах.
Кроме этого договор ренты может включать в себя условия о:
- содержании жилья в надлежащем состоянии;
- доставке продуктов питания и медикаментов;
- оплате лечения и пребывания получателя ренты в санаториях.
Право на недвижимость получатель ренты теряет сразу, но за ним сохраняется право на его пожизненное использование. В госреестре недвижимости и сделок с ним делается соответствующая отметка. Новый владелец может продать недвижимость, но покупатель автоматически даст согласие на то, что приобретает квартиру, где проживает и будет проживать определённый человек.
Заключать договор можно и с родственниками. Для многих граждан РФ он уже стал способом передать им свою недвижимость на определённых условиях.
Новая форма посмертного распоряжения имуществом — наследственный договор
Наследственный договор — это совершенно автономный вариант посмертного распоряжения имуществом, хотя далеко не все юристы это поняли и осознали. Некоторые считают, что под наследственным договором и имеется в виду договор ренты. Это совершенно не так. Схему ренты мы уже обрисовали. Это возмездная двухсторонняя взаимообязывающая сделка.
Наследственный договор — сделка подобного типа, но она может охватывать куда более широкий спектр условий, не завязываясь именно на недвижимости.
Не только юристам, но и обычным гражданам хорошо известно, что завещание не может содержать встречного предоставления каких-либо условий, порождающих причинно-следственную связь между действиями наследника и получение им наследства.
Если отец завещает имущество сыну, то не может поставить это в зависимость от совершения сыном определённых поступков.
Имущество же отойдёт наследнику только после того, как из общей наследственной массы получат свои доли обязательные наследники.
Содержит наследственное право, выраженное институтом завещания, и многие другие ограничения. Нарушение делают завещание потерявшим смысл в части тех условий, где они содержатся, или отмену всего завещания, если оно составлено или заверено с основными принципиальными ошибками.
Наследственный же договор предусматривает, что его последствия могут быть поставлены в зависимость от наступивших ко дню открытия наследства обстоятельств, относительно которых при заключении наследственного договора было неизвестно, наступят они или не наступят, в том числе от обстоятельств, полностью зависящих от воли одной из сторон (статья 327.1).
Это соглашение, обладающее функцией завещания, но дающее сторонам возможность использовать логическую схему «если — то». Однако в части возможной отмены наследственного договора в суде он находится примерно в таком же положении, как и завещание.
Типы сделок и их риски
Самым безрисковым вариантом для пожилого собственника является завещание, а самым рискованным остаётся дарение.
Даже в том случае, когда у пожилого человека сохранятся хорошие доверительные отношения с теми родственниками, кому он передаёт имущество — всё равно оно сменит владельца.
Его очень легко потерять по той схеме, по какой в РФ теряют любые движимые и недвижимые вещи.
К примеру, дедушка дарит квартиру внуку и его невесте, а те начинают делать в ней ремонт, взяв кредит в банке. Дед уверен, что любимый внук его никогда не выгонит. И он прав — внук очень любит своего деда. Но беда в том, что кредит получает статус ипотечного, поскольку средства тратятся на улучшение жилищных условий.
Чуть позже внук теряет работу. У молодых людей исчезает возможность погасить кредит своевременно. Квартира отходит банку, а через год деда выселяют, выдав бывшим должникам небольшие деньги, разницу между стоимостью жилья и остатком долга. Собрав с миру по нитке — деду едва смогли купить комнату в общежитии.
Это вполне реальная история, которая показывает те последствия, к которым может привести дарение.
Лицам, которые хотят свести любые риски к минимуму, мы рекомендуем завещание.
Если у родственников, которые получат недвижимое имущество после смерти, имеются средства, то лучше использовать договор пожизненной ренты.
В случае наличия стремления сделать встречное предоставление в области распоряжения имуществом после смерти нужно заключать наследственный договор.
А вот дары — просто не тот случай. Дар — это способ распорядиться имуществом прямо сейчас. Если никто не планирует умирать тоже прямо сейчас, то не стоит и использовать такой вид сделки.
Вс разъяснил нюансы перехода права собственности на квартиру, продавец которой умер после ее продажи
Верховный Суд напомнил, что отсутствие госрегистрации перехода права собственности к покупателю не приводит к признанию недействительным договора продажи жилья, заключенного между ним и продавцом По мнению одного из адвокатов, выводы, изложенные в определении, соответствуют актуальной практике, поскольку нижестоящие суды не определили предмет доказывания как совокупность обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Вторая считает, что направление спора на новое рассмотрение в первую инстанцию является единственно верным решением. Третья предположила, что при новом рассмотрении дела первая инстанция признает право на приобретенную с торгов квартиру за последним собственником, который обратился с жалобой в ВС, что будет соответствовать основным принципам справедливости и законности.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда опубликовала Определение от 22 марта № 78-КГ21-59-КЗ по делу об оспаривании права собственности гражданина на квартиру, приобретенную им у собственника незадолго до смерти последнего.
14 марта 2016 г. житель г. Санкт-Петербурга К. продал свою квартиру Сергею Макарову по договору купли-продажи и спустя две недели скончался, не оставив наследников. 12 мая новый собственник квартиры обратился в городское управление Росреестра, которое оформило переход права собственности, руководствуясь имеющейся в деле нотариальной доверенностью К. на имя своего представителя А., получившего право представлять интересы доверителя во всех госорганах. Впоследствии Сергей Макаров сдал квартиру в залог по договору денежного займа, заключенному с Никитой Тыриным. Поскольку заемщик не исполнил обязательства перед заимодавцем, что было зафиксировано в соответствующем судебном решении, принадлежавшая ему квартира была продана с публичных торгов Илье Хубаеву за 2,9 млн руб. Далее победитель торгов обратился в петербургское управление Росреестра для регистрации права собственности на жилье, однако ему было отказано со ссылкой на то, что собственником квартиры по-прежнему является Сергей Макаров. Впоследствии администрация Невского района С.-Петербурга обратилась в суд с иском к Сергею Макарову о признании недействительной госрегистрации права собственности ответчика на указанную недвижимость. В документе отмечалось, что спорное жилье является выморочным, а право собственности ответчика было зарегистрировано уже после смерти К. и на основе выданной покойным своему представителю А. доверенности, которая на момент обращения в орган Росреестра прекратила действие ввиду смерти доверителя. В связи с этим, по мнению истца, переход права собственности к ответчику не состоялся. Третье лицо по делу – Илья Хубаев, заявив самостоятельные требования относительно предмета спора, просил суд признать за ним право собственности на спорную квартиру со ссылкой на то, что именно он был признан победителем торгов по реализации данного жилья. По словам заявителя, он полностью расплатился за квартиру и является добросовестным приобретателем, а факт смерти К. до госрегистрации перехода права собственности к Сергею Макарову не может служить основанием для признания договора продажи квартиры ответчику незаключенным или недействительным. Суд первой инстанции удовлетворил иск районной администрации и отказал в удовлетворении самостоятельных требований Ильи Хубаева. Таким образом, суд счел, что заключенный между К. и Сергеем Макаровым договор купли-продажи спорной квартиры является ничтожным, поскольку заявление о госрегистрации перехода права собственности от имени К. было подано его представителем на основании доверенности, утратившей силу в связи со смертью доверителя. Квартира выбыла из собственности К. помимо его воли и может быть истребована в пользу города как выморочное имущество, независимо от добросовестности последующих приобретателей такого жилья. Апелляция и кассация поддержали такое решение.
В кассационной жалобе в Верховный Суд Илья Хубаев оспорил указанные судебные акты. Изучив материалы дела, Судебная коллегия по гражданским делам ВС отметила, что соглашение по всем существенным условиям сделки купли-продажи спорной квартиры от 14 марта 2016 г. между К. и Сергеем Макаровым было достигнуто, а сделка – исполнена.
Отсутствие госрегистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора купли-продажи, заключенного между покупателем и продавцом (п. 60 Постановления Пленума ВС № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 г.
«О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).
В связи с этим Верховный Суд счел, что нарушения, допущенные при регистрации перехода права собственности на спорную квартиру к Сергею Макарову по договору купли-продажи от 14 марта 2016 г., не могут служить основанием для признания указанной сделки недействительной. При этом иных оснований для признания договора недействительным не было установлено нижестоящим судом, который ограничился лишь ссылкой на то, что К. при жизни не обращался за регистрацией перехода права собственности на квартиру к Сергею Макарову. ВС добавил, что нижестоящие суды не установили предмет доказывания по этому делу в качестве совокупности обстоятельств, подлежащих доказыванию. Так, вопрос о наличии воли К. на отчуждение принадлежавшей ему квартиры судом фактически не исследовался. При непредставлении районной администрацией доказательств, свидетельствующих об отсутствии воли собственника спорной квартиры на ее отчуждение, суд не дал оценку тому обстоятельству, что 13 мая 2015 г. К. выдал А. нотариально удостоверенную доверенность на право представлять свои интересы во всех госорганах для отчуждения принадлежащего ему жилья. В свою очередь, отказ суда в удовлетворении заявленных Ильей Хубаевым требований о признании за ним права собственности на спорное имущество также нельзя признать обоснованным. «Как установлено судом и никем из сторон не оспаривалось, Илья Хубаев приобрел право собственности на спорную квартиру по результатам проведения торгов по продаже арестованного имущества, стоимость спорного жилого помещения Ильей Хубаевым полностью оплачена. Решение Пушкинского районного суда г. Санкт-Петербурга от 8 ноября 2017 г., которым было обращено взыскание на спорную квартиру путем продажи с публичных торгов, вступило в законную силу. Действия судебного пристава-исполнителя, возбудившего исполнительное производство по обращению взыскания на спорное имущество и передавшего его на торги, незаконными, а сами торги и заключенный по их результатам договор купли-продажи спорной квартиры с Ильей Хубаевым недействительными признаны не были и никем из сторон не оспорены. При таких обстоятельствах вынесенное по делу решение нельзя признать отвечающим требованиям ст. 195 ГПК РФ», – указал ВС и отменил акты нижестоящих судов, вернув дело на новое рассмотрение в первую инстанцию.
Адвокат АБ г. Москвы «Инфралекс» Ирина Зимина полагает, что изложенные в определении выводы Верховного Суда соответствуют актуальной судебной практике. Она напомнила, что согласно ст.
1 Закона о госрегистрации недвижимости под государственной регистрацией понимается юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения такого имущества.
«По смыслу данной нормы и других положений закона госрегистрация не порождает право, а лишь подтверждает его наличие или возникновение со стороны государства путем внесения записи в ЕГРН, что подтверждается судебной практикой», – заметила адвокат.
В рассматриваемом деле, по ее мнению, Верховный Суд сделал важный вывод о том, что нижестоящие суды при вынесении постановлений не выполнили возложенную на них процессуальным законодательством обязанность по определению предмета доказывания как совокупности обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. «ВС указал, что судами не был исследован вопрос о наличии воли умершего по распоряжению своей квартирой, поскольку суды не дали оценку тому обстоятельству, что продавец при жизни выдал нотариально удостоверенную доверенность А., предоставив ему право представлять свои интересы во всех госорганах для отчуждения принадлежащей ему квартиры. Кроме того, суды не учли вопрос о правомерности требований Ильи Хубаева на квартиру», – добавила Ирина Зимина.
Адвокат МКА «Центрюрсервис» Мария Тюрина считает верной позицию Верховного Суда, поскольку нижестоящие суды не исследовали вопрос порока воли умершего.
«ВС указал, что в материалах рассматриваемого дела не содержится оснований для признания договора купли-продажи недействительным по основанию ничтожной сделки: соглашение по всем существенным условиям сторонами было достигнуто, а сама сделка –исполнена. Факт отсутствия воли К. на отчуждение квартиры не был подтвержден.
Таким образом, решение Суда о направлении дела на новое рассмотрение ввиду существенных нарушений норм материального и процессуального права видится единственно верным», – пояснила она.
Адвокат КА г. Москвы «Минушкина и партнеры» Мария Блинкова напомнила, что под выморочным имуществом законодательство определяет имущество, на которое нет наследников ни по закону, ни по завещанию, либо наследники отказались от наследства или пропустили срок его принятия без уважительных причин. «Фактически право на выморочное имущество формируется по остаточному принципу. Учитывая то, что в законе отсутствует порядок учета и перехода прав на такое имущество, а также то, что на сегодняшний день нет установленного процессуального порядка принятия такого имущества, наблюдаются подобные интересные судебные процессы, в которых конечное решение приходится принимать Верховному Суду», – отметила она. Адвокат предположила, что при новом рассмотрении дела суд первой инстанции признает право на купленную с торгов квартиру за последним собственником, который обратился с жалобой в Верховный Суд, что будет соответствовать основным принципам справедливости и законности.
Зинаида Павлова